サブリース業者を外してテナントと直接契約したい

質問

教えてください。
事業用不動産のサブリース契約で困っています。
当社は倉庫の物件オーナーで、サブリース業者に倉庫の一部を貸しています。
そのサブリース業者は、別のテナントに貸して中間マージンを得ています。

当社と、エンドテナントはやりとりが普通にあり、徐々に仲良くなりつつあるので、中間マージンを得ているサブリース業者を外して、エンドテナントと直接、賃貸借契約を結びたいのです。
尚、サブリース業者との契約は6ヶ月単位で終了して相互に再契約となるので、その気になれば半年以内にチャンスがありそうです。

もし密かにテナントに接触して直接契約した場合、何かリスクがあるでしょうか？
(サブリース業者から訴えられるなど、法的なリスク？)
また、合法的にこれを行う場合、どのようなことに留意する必要があるでしょうか？

回答No.4

fujic-1990 · ベストアンサー

別な訴訟で「サブリース会社も賃借人である（だから借地借家法に基づいて家賃値下げを請求することができる）」という判例が最高裁から出ていますので、６か月ごとの契約終了契約は無効とされる可能性があります。

　ふつうの賃貸借契約での賃借期限は無効、もしくは「家賃を上げない期間」程度の意味しかありません。つまり、不動産を一度貸したら、返ってこないのです。

　それを心配して、サラリーマンたちが転勤で空いた自宅（優良物件）を賃貸に出しませんでした。優良物件がたくさん空いていて、安アパートが満杯（それで家賃が下がらない）という状態をどがいかせんばならんということで、貸し出ししやすいように期限が来ると必ず戻ってくる保証付きの「定期借家」という新制度ができました。

　くどいですが、定期借家制度は、正当事由がないかぎり（期限を定めても）期限通りには戻ってこない賃貸借制度（現行制度）を前提にしたものです。今の制度が、期限を定めたら期限通りに戻ってくるのなら、新制度はいらないのですから。

　なので、サブリース会社とのふつうの賃貸借契約が６か月で終了できるとは、ワタシには思えません。また、直接契約で利益を喪失するサブリース会社は、当然「契約解除の無効確認」を求め、予備的に喪失利益の賠償を求める訴訟をおこし、あちらが勝つものと思います。

　質問者さんが勝つには、サブリース会社の債務不履行（契約違反）を探して、それを理由にして契約を解除してしまう必要があると思います。

お礼

いろいろご教示いただきありがとうございます。

>６か月ごとの契約終了契約は無効とされる可能性があります。

本件の「建物賃貸借契約書」を見ています。
契約書には、「これは定期借家契約である」という旨の文言はありません。
ですが、その賃貸借期間の条文を見ると、次のようにあります。

・賃貸借期間は、平成○年○月○日から平成○年○月○日までの６ヶ月とする
・甲及び乙は２ヶ月前までに相手方に対し書面による別段の意思表示がないときは、本契約は同一条件をもって更に６ヶ月間自動更新されるものとし、その後についても同様とする

上記のようにあるので、６ヶ月で契約は切ることができる、と考えていました。
ですがもう一度考えると、下記２点が気になるといえば気になります。

・定期借家契約であると書かれていない
・「書面による別段の意思表示」があった場合には契約を解除できるとは書かれていない

上記のような状態なのですが、本件は定期借家契約と同じ内容であると考えられるでしょうか？

回答No.3

nagata2017

先に　サブリース業者との契約を終了すればいいでしょう。
契約の更新はしないということです。

お礼

契約終了した後であっても、もともとサブリース業者が探してきたエンドテナントに対して直接契約することに、法的なリスクが何もないのか、気になっています。
ありがとうございました。

回答No.2

t_ohta

＞　もし、営業行為を禁止する条項があった場合、訴えられてしまう…ということがあるということになりますでしょうか？

サブリース業者としては自分達の利益を横取りされる事になる訳ですから、当然訴えてくるでしょうね。
契約書などへの書き方は色々ですから、各条文をしっかり読んでおいた方がいいと思います。

お礼

条文を確認します。
ありがとうございました。

回答No.1

t_ohta

信義違反とみなされる場合があるので、サブリース業者との契約条項に直接の営業行為を禁止する条項などが無いか確認しましょう。

お礼

早速回答いただきありがとうございます。
契約書を確認したところ、直接の営業行為を禁止する条項は見当たらなかったのですが、取り寄せた契約書の一部が欠損しているので確実にはわかりませんでした（再度取り寄せて確認します）。

もし、営業行為を禁止する条項があった場合、訴えられてしまう…ということがあるということになりますでしょうか？