兄弟間の不動産譲渡について｜不動産譲渡税の分割受取について質問

質問

• 二人兄弟のみで共有名義の実家土地を兄の名義だけにすることになりました。弟は生涯実家に戻る意思が無く、私は実家で一生を終えることになると思います。名義だけ弟にあっても仕方がないと思い土地名義を兄に全て書き換えるとともに弟所有分の土地代金を渡してあげようと思います。しかし、弟には不動産譲渡所得税がかかるのか心配です。
• 弟が土地譲渡代金を数年間の分割で受け取った場合でも、譲渡税は一括でかかってしまうのでしょうか？現金に余裕が無いため頭が痛い状況です。お知恵をお貸しいただけませんか？
• 兄弟間での不動産譲渡について質問があります。二人兄弟のみで共有名義の実家土地を兄の名義だけにしたいと考えています。弟は生涯実家に戻る予定がなく、兄が実家で一生を過ごすため、土地名義を兄に書き換えることとなりました。また、弟所有の土地代金も兄に渡す予定です。しかし、弟には不動産譲渡所得税がかかるのか不安です。弟が土地代金を分割で受け取る場合でも、譲渡税は一括でかかるのでしょうか？現金に余裕がないため悩んでいます。アドバイスをいただけると助かります。

回答No.4

ben0514

たぶん、税について明るくないまま、不安の状態での質問だと思います。

不動産譲渡所得税・譲渡税、そんな税目ありませんよ。言葉は大切に使わないと、間違ったものです。

売買による譲渡としては、譲渡所得を加算して計算する所得税の負担の増加、不動産取得税、名義変更のための登録免許税、譲渡価格が一般の相場と差がある場合には贈与税、などがかかることでしょう。

弟さんの持ち分すべてについて売買の対象とすれば、その代金のやり取りなんて関係ありません。全体で譲渡所得を計算することとなります。
相続ですが、あなたがたはその土地を相続か何かで所有しているのではありませんかね。であれば、全所有者から含めての所有期間により長期所有の不動産の譲渡所得として特例計算が受けられる可能性があると思います。

私であれば、手続き費用は余計に掛かるかもしれませんが、弟さんの持ち分を分割で売買するのです。
現在１／２ずつ持っていると仮定すると、１／２０ずつ売買することで１０年計画で売買による取得も可能かもしれません。ただ、この期間が長いほどリスクがあるかと思いますし、面倒だと思います。

税務署が相場と異なる売買と判断し、それに対応するだけの交渉材料と交渉力がないと、分割の売買もリスクはあります。

不動産取得税は、取得した側にかかるものですので、あなたの負担になります。これは、私の聞いた話では、実際の売買の金額ではなく、固定資産税などの課税根拠となる評価額での計算だったと思います。
分割して売買ともなれば、１年目に全額課税されるのではなく、何年かに分けることもできることでしょう。全体としてはいくらか余分に課税される可能性はあるかもしれませんが、分割手数料的に考えれば悪くないかもしれません。

登録免許税は、固定資産税課税に用いられる評価額で算定します。手続きの回数で単純に按分するわけではありませんので、高くつく可能性はあるかもしれませんが、これも特別高額なものではないと思いますし、端数処理の結果安くなる可能性もあると思いますね。

名義変更は、法務局での登記手続きとなります。兄弟仲が円満で進めている限り、頑張れば素人でも手続きできるかと思います。しかし、多くの人が司法書士に依頼しているのも事実であり、高額財産である代替えの聞かない不動産でもあります。そして、登記で認められても税務で認められるかは別ですし、間違った手続きなどを訂正などするのは、普通の手続きより難しくなることでしょう。

売買金額の算定が一番難しいと思います。税務署などに相場を教えてくれと言っても教えてくれません。税務調査では相場云々という割に教えてくれません。近隣の不動産業者などで取引しているような金額で多少のリスクを考えて決定するか、大金をかけて不動産鑑定士に評価してもらうぐらいでしょうね。税理士への相談でそれなりに自信のある金額の提示をしてくれる可能性もあるかもしれません。

土地の評価額がどの程度のものかにもよるとは思いますが、可能であれば、税理士と司法書士の両方の資格者がいるような総合事務所へ相談されるほうがよいと思います。これは、税理士は登記手続きに明るいとは限りませんし、不動産手続きの先の話であったとしても司法書士が税について詳しいとは限らない、そして、説明の仕方により判断が異なってもいけない、だから総合事務所で一つの説明と聞き取りによる両方の資格者の立場でアドバイスをもらうのがよいと思います。

最後に世代交代の流れの中での親子の共有はまだ良いにしても、兄弟などの間での共有はお勧めできない状況です。兄弟仲が崩れることも、兄弟それぞれの家庭環境が異なりそれぞれの配偶者などの考えなどに影響することはよくある話です。最悪、利用の難しい、現金化も難しい、そして管理費用や固定資産税負担だけが残る不動産になってしまうこともあるでしょう。分割売買などを計画的に行っていても、その計画途中でさらに世代が変われば、考えも変わるものです。だからと言って、分割売買を約束するような売買契約などをかわせば、その交わした契約により一括での売買と考えられてしまう可能性もあることでしょう。

頑張ってくださいね。

お礼

とても解りやすいご意見くださりありがとうございます。
税に関することはあまりに不勉強で反省しておりました。
もう少し勉強して皆様に質問させていただきます。
そのうえでアドバイスいただきまして、兄弟共有のままでの将来的問題が
一番の問題だとあらためて感じておりますので、
可能な限り速やかに名義を一本化すべく現金の許す範囲で何ができるか模索してみます。
現実的にはおっしゃる様に分割で購入するのが良さそうですね。
心のこもったアドバイスくださり感謝しております。