「名義変更」と「使用権承継」の違いについて

質問

先日、現在居住をしている賃貸住宅の名義を変更するために、管理会社の事務所へ行きました。
すると担当者の方は、「使用権承継届」という書類を出してきました。
「名義変更」と「使用権承継」、意味は同じであると思いますが、細かいところで何かちがうことはあるでしょうか。
少し気になったのでおたずねします。よろしくお願いいたします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　正しい解釈は、文書名ではなく「本文」を読まないと判断できません。が、「文書の題名だけで判断しろ」ということなら、両文書は全然違いますよ。

　「名義変更」の「名義」とは、名前のことです。

　つまり、「名義変更」は、実態に変化はなく、名前だけが変わる（例えば養子縁組とか結婚とか）場合の書類でしょう。

　大家は拒否できません。名前が変わったとしても、人格などが変わるわけではないのですから。

　名義と一緒に実態も変わるなら、それは単なる名義変更ではなく、旧名義人の契約解除・退去手続きをおこない、新名義人と大家で新契約を締結すべきものです。

　それに対して「使用権承継届」というのは、使用する人、つまり、この場合は「住む人が変わる」ということですから、とんでもない「契約違反」となる場合があります。

　例えば相続が発生して相続人が使用権を承継するというような場合は、本当に相続人であることや相続人全員の同意があることがハッキリすれば（相続割合に応じて家賃支払い義務も相続する関係で全員の同意が必要と思われる）、大家といえども拒否はできません。

　また、例えば社宅として契約しているような場合は、使用者が変わるという前提での契約なので、これまた「使用権承継届」でいいでしょう。但し、契約している借主会社からの届けが必要ですが。

　しかし、そういう場合以外のことで、突然「住む人間が変わりました」なんて届けを一方的に持ってきたら、私なら「ふざけるな！」と言いますよねぇ。

　通常の賃貸借契約では、借主が住むということになっていて、人数まで決まっているはずです。誰が住むのかは、契約の非常に重要な要素ですので、契約の勝手な変更は許されません。

　金持ちさんが退去して、自己破産したばかりの病人さんが住むなんてことになったり、若夫婦が退去して、痴呆症を発症しているおじいさんが一人で引っ越してきたら、どうするんでしょ。

　例え借主は変わらず、「家賃」は前の金持ちさんや前の若夫婦が払うにしても、あとで大変なことになると予想できますよねぇ。病死しているのに気がつかず何日も放置、寒かったので石油ストーブの本体に新聞を入れて火を付けた、なんてことになったらどうするんでしょうか。

　勝手に使用者承継などしてもらっては困ります。

　とは言え、あくまでも表題だけで判断したら、という話ですし、大家が「良し」という（あるいは危険な兆候なのに気づかないでしまう）ならどうでもいい話です。

　それでもあとで問題にならないように、質問者さんの意図を正確に伝えて、とりあえず「それでも、使用権承継届でいいんですか？」と確認されることをお勧めします。

お礼

なるほど。
「名義変更」と「使用権承継」の違いが理解できました。
ありがとうございました。

回答No.1

trytobe

居住（使用）する権利を、ご自身から別の方に移す（承継する）という届であり、ご自身は居住（使用）しないで権利を他人に継がせる、というものです。

賃貸ではあくまでも利用契約をしているだけで、持ち家・分譲マンションのように所有者の名義があるわけではない、という考え方なのでしょう。

ですから、賃貸契約で居住（使用）する権利は、同じ部屋に２つ以上存在与えるわけにいかないので、古い住人から新しい住人に承継しないといけない、という考えなのです。

お礼

本来、賃貸住宅に名義というものは存在しないということですね。
ありがとうございました。