不動産資産管理会社を自分で安価に作りたい

質問

サラリーマンで働きながら、H25.01にアパート（8室）とワンルームを買いました。
合計9室ですので非事業的規模の青色申告です。
不動産の資産管理会社を作りたいと思っていますが税理士に聞いたらコミコミで30万かかると言われました。
なるべく安くしたいのですが自分で会社は作れますか？昼休みに公証役場に行ったり法務局に行ったりすることは可能です。

回答No.3

ben0514

まず注意が必要なのは、法人設立の仕事は、司法書士の仕事です。
司法書士以外にできると言えば、弁護士か公認会計士になるかと思います。
したがって、司法書士や公認会計士でない税理士では、法人設立業務を受けることができず、受ける場合には司法書士へ外注することになると思われます。

相談された税理士がどのような資格者かはわかりませんが、上記のように外注などとする場合には、税理士の相談料的なものが上乗せされて請求されることになるかもしれません。

また、会社といっても、株式会社や有限会社だけではありません。そもそも有限会社は法改正により新たに設立出来なくなっています。ですので、一般に選択すべき会社としては、株式会社・合資会社・合名会社・合同会社となります。
株式会社の場合ですと、定款認証というものが必要となります。しかし、株式会社以外の会社であればこれが不要となることでしょう。公証役場へ行く必要がなうなるのです。
ですので、安価に設立させたいということであれば、合同会社が良いかもしれません。合資会社や合名会社は一人で設立出来ませんし、無限責任という思い責任が発生しますからね。

登記の実費が株式会社ですと最低１５万円ですが、合同会社であれば最低６万円となります。そのうえで、定款認証の１０万円程度の費用を節約することも可能でしょう。
ご自身で認証不要の定款の作成を行い、電子定款にし、ご自身で登記手続きなどを行えば、登記費用の６万円で設立が可能でしょう。

ただ、私がお勧めするのは、税金対策的な判断を考えれば、設立前の税務相談を税理士に行うこと、そこで検討し決めたことに沿った形で行政書士に電子定款の身の作成をしてもらうということ、その電子定款をつかってご自身で登記をするのです。行政書士の費用がかかりますが、定款というものは重要なものであり、将来変更などとなれば、定款の変更や登記の変更が必要となってしまうので、専門家である行政書士に作成してもらうことでリスクを減らし、労力も減らせるということです。私の仲良くしているところでは、２万円程度で電子定款の作成をしてくれる行政書士がいるぐらいです。

行政書士と司法書士はまったく別な資格者ではありますが、定款させ苦性などの設立の一部については、両方の資格者が行うことができます。司法書士ですと、登記がメインの付随業務としてしか定款業務を扱えないと考えることが多いため、司法書士ではなく行政書士なのです。

注意点としては、法人を素人が作ることはいくらでもあります。しかし、個人の所得税の申告とレベルの違う法人の申告が必要となります。管理会社とするということは、個人から法人へ貸し出し、法人が他人へ貸し出すこととなるのでしょう。そうなると、店子からの賃貸収入は法人へ入り、法人から賃貸収入を個人で得ることとなります。こうなると、法人の申告、個人の申告の両方が必要となります。
素人ではなかなか難しい法人の申告も税理士へ依頼するとなれば、税理士への費用も高額となると思います。部屋数があり、それがすべて埋まれば悪くないのかもしれませんが、中途半端な入居者数となると税理士費用も大きな負担となることでしょう。

私自身、個人事業・法人事業の数社の経営者として、個人の申告も法人の申告も自ら行っています。しかし、私は税理士試験を学んだ基礎知識があり、税理士事務所での勤務経験から一般的な実務を行える知識があります。私の周りで個人の申告を自分で頑張っている人は多くても、法人の申告までできる人はいませんね。

設立費用を安くしたとしても、法人を維持するというのは費用のかかるものです。赤字にしても法人住民税の均等割りが最低でも７万円かかってしまうことでしょう。これに税理士費用がかかるともなれば、個人のままの方が良かったと考えることにもなるかもしれません。

法人化に伴う税負担などについては税理士へ相談するのは良いですが、法人の設立であれば司法書士や行政書士の立場からアドバイスをもらうべきだと思います。

最後に税理士という資格はを保有している人は、無試験で行政書士となることができます。これにより税理士・行政書士と名乗る税理士も多いことでしょう。しかし、あくまでも税理士業務の中で必要な行政書士業務を行うだけであり、行政書士として修業を積んでいないことが多いことでしょう。
大きな事務所でない限り、それぞれの専門家に相談する必要があると思います。
ちなみに、私は税金対策などを考え、個人事業・合同会社・株式会社で経営しています。メインの社会的評価が必要な業務は株式会社で行うこととすることで、困ることはありませんね。
宅建業法にも注意されることをお勧めします。頑張ってください。

回答No.2

chie65536（@chie65535）

＞なるべく安くしたいのですが自分で会社は作れますか？昼休みに公証役場に行ったり法務局に行ったりすることは可能です。

現行法では「会社設立時の資本金は自由に決められる」ので「資本金１円」でも設立は可能。

個人に「実印と印鑑登録」があるように、会社にも「代表者印と印鑑登録」があります。

法務局に「会社登記」をした時に使った「代表者印」が「会社にとっての実印」になります。

なので、この「代表者印」の作製費用が必要。ハンコ屋さんに頼めば、それなりの金額になります。

会社の設立項目を決めた次に、定款の作成と認証の費用が要ります。

定款を作成したら、定款に４万円分の収入印紙を貼る必要があります。

作製した定款は認証が必要で、定款の認証手数料が５万円。

認証を受けた定款は謄本（写し）が必要で、謄本の手数料が２０００円ちょっと。

この他に、登記の際の登録免許税（株式会社の場合、資本金の0.7％の額。0.7％が１５万円未満になる場合は１５万円）

＞税理士に聞いたらコミコミで30万かかると言われました。

ハンコ代を３万円として、ハンコ代まで入れたら、自分でやったら２８万円くらいかかる。

もう２万足して全部やってもらえるなら、やってもらった方がお得だと思うよ。

＞昼休みに公証役場に行ったり法務局に行ったりすることは可能です。

自分で会社登記する場合「昼休みで」などと言う甘い考えは通用しない。

登記手続きに行ったら、受付だけで１時間は待たされる。

受付してから、定款の認証、認証後の謄本作成、登記手続き、納税まで、全部やらないと帰れないから、一日かかる。

「昼休みだけ」で簡単に終わるような手続きではないから、自分でやったら、有休が絶対に必要。場合によったら１日では済まない事もある。例えば「今日中には謄本作成が間に合わないから、明日、もう一度来て」って事もある。

簡単に有休が取れるようなら自分でやるのも良いけど、自分でやった時は、それなりのリスクを負う事になります。

例えば、定款に４万円分の印紙を貼ったあと、認証を受けようとしたら「これでは認証できません。作り直して来て」って言われたら、４万円分の印紙がオジャンになります。

その場合、印紙代が余計に４万円分かかるので、総費用が３２万円を超えます。これじゃ「税理士さんに頼んだ方が安上がり」になっちゃいます。

徹底的にすべて調べ上げて「絶対にミスしない」って言う状態で手続きできるなら「頼むより２万円だけ安上がり」に出来ますが、たったの２万円なら、ミス一発で吹っ飛んでしまいます。

当方は「コミコミ３０万でやって貰えるなら、頼んだ方がお得」だと思いますけどね。

回答No.1

kanstar

法人というのは、基本的には法律上別人格です。

その辺を理解して貰った上で、説明します。

その会社がアパート（8室）とワンルームの賃貸不動産管理を行うということなら、これからその会社に対してご質問者様は手数料を払うということです。

その手数料は会社として得た所得として法人税を払う必要があります。

また、もしも、家賃収入をご質問者様が受け取ったならご質問者様は所得税を払う必要があります。

また、これから設立する会社にアパート（8室）とワンルームの所有権を移さなければ、当然ながら固定資産税の支払い義務はご質問者様です。

仮にこれから設立する会社にアパート（8室）とワンルームの所有権を移すとして場合には、売買契約なので、会社側に不動産の購入代金を支払う義務があります。

多分、ご質問者様が考えているよりもこのような規模だと残念ながら結果的に税金が2重に掛かることになります。最悪の場合には赤字になる可能性もあると思います。

そもそも、不動産資産管理会社が入居者の募集まで行うとしたら、それは「宅地建物取引業」の営業許可が必要です。