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法人所有マンションの相続時の価値評価
こんにちは、私は不動産経営を主な業務とする法人を設立し、法人で分譲マンションを購入し賃貸に出すという事業をしたいと思っています。 個人で分譲マンション経営を行いますと、相続時に、建物部分の評価は購入価格の５０％ほど・建物部分は８０％ほどの評価となり、賃貸に出しているとこれよりさらに３０％ほど少ない評価をされるので、相続税対策に有効といわれているようです。 不動産経営を業務とする法人の場合、私が死亡して子供たちが持分を相続することになったとき、法人所有の分譲マンションは法人の資産としてどのような評価をされるのでしょうか。たとえば、法人が１億円のマンションを購入して賃貸に出すと、１億円の現金よりどれほど評価が低くなるのでしょうか。 お教えいただければ幸いです。
- domusu2000
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基本的には、建物の簿価評価方法は、賃貸であろうが事務所であろうが 計算方法は同じです。 ただし、法定上の耐用年数が異なるのです。 単純に考えると、 建設費-（（建設費/耐用年数）X築年数）＝簿価評価 耐用年数が 建物の構造、用途によって異なるという違いです。 そして、評価が下がっている金額は、毎年の経費として 損金に計上できます。 耐用年数が詳しく掲載された URLを記載しておきます。 でも、そんなに相続税対策って必要ですか？ 人それぞれですが、今のキャッシュフローを最大化することを 目的としたほうが良いのではないですか？ 50年後には、政府の甘い見通しでも日本人口は現在の6割となる 時代です。そんな状況下で、日本の不動産に対して投資するのは どうなんでしょうか。 それどころか、郊外の土地については、価格が下がるのではないかと 個人的には思います。 不動産なら、海外も視野に入れて運用するように計画 されたほうが良いかと思います。
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- Hiroshi101
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No2の方も、発言されていますが、法人の株式についての評価は 其の法人の、財産のみならず、収益性を加味した上での評価と なります。 むしろ、収益性のほうが、重視される傾向です。 原則論ですが、其の場合の法人が保有している資産のみの 評価については、簿価を基準にすることが多く、簿価は、 土地については購入価格、 建物については22-70年（構造、用途により異なる）の 定額法での減価償却後の価値が簿価となります。 つまり、基本的に購入時点からどのぐらいの期間がたっているかで 資産は評価されます。（中古や異常に土地の価格変動などは除く） 其の価値の上で、法人が年間いくらの利益を稼ぎ出すのか が、其の会社の価値として上乗せされ、相続税評価でも 同様です。 あまりにも、相続税を気にするなら、日本を捨てるという 方法もありますが… まあ少々（数億円レベル）の 小金持ちクラスでは意味が無いかと 相続税の評価方法は、建物があると評価修正 アパートだと評価修正…等々の評価額減額の変更 相続税の控除額の減額 其の上で、相続税率の引き下げを検討しているようです。 つまり、今まで課税対象になっていない人が相続税 納税の対象となるように、議論が進んでいるようです。 数年先なら、税理士に相談するという手もありますが 結局は、相続税にしても、先ほどの手段の為 裕福層獲得の国際競争が始まっているのです。 裕福層がいれば、雇用、納税等々の経済に与える好影響が見込まれる 其の為、10年後がどうなっているか（税体系）読めませんので 税理士にあまりにも頼るのは躊躇されるところです。 ただいえるのは、先ほども言いましたが 世界的に、所得税、法人税、相続税の競争は始まっており 日本でも今後は、高額所得者向けの税率は上げるの難しいか と思います（極東ではかなりの税率です）
お礼
何度もありがとうございます。 丁寧に教えていただき恐縮なのですが、個人の場合の評価は（今後変わるにしても）わかる気がするのですが、法人の場合、たとえば自社事務所や社宅にしているものと、賃貸しているものとの、評価の仕方の違いというのがどうもわかりません。 私に基本的な知識・経験が不足しているせいかもしれませんが・・・。
- kkk-dan
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財産評価基準で建物を評価する点では法人も個人も変わりありません。相続時の時価が基準となります。後は賃貸割合等で評価減がどれくらいになるかということです。 法人所有の場合は、相続が発生した場合直前の決算を元に株式の評価をして遺産の財産評価を致しますので、その株価算定に当たり当該法人の建物の評価やその他財産を時価評価した上で１株あたりの価値を計算し、相続する株式数で決まります。ということは法人の財務内容によっては主たる建物の評価相当分が変動しますので、一概にどれだけとは言えません。相続対策を今のうちにやっておこうという場合には法人の税務対策も含めて税理士に相談したほうがいいでしょう。
お礼
ご回答をありがとうございます。No.1の方と、同じ方と錯覚してお礼が遅くなってしまいました。申し訳ありません。
- Hiroshi101
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現状（一般的な会社）では、簿価評価だと思います。 そうそう、個人事業者の評価額についても、現在検討が行われています 近い将来、評価額の評価方法自体が変更となる可能性が高いです。 （それどころか、相続税の大幅改定が検討されています） 其のことを知っていて、あたかも現状の制度が続くものとしての 不動産関連の営業方法に、疑問を持ちます。
お礼
丁寧なご回答をありがとうございます。評価方法の改定が検討されているのは、知りませんでした。多分、課税強化の方向なのでしょうね。教えていただき助かりました。 ご回答を拝見して、少しまた疑問が生じてしまったのですが、もしよろしければ教えていただけないでしょうか。 １、法人所有のマンションの簿価は、時価に賃貸割合をかけたものと推測しますが、時価とはその地域の同じ条件の中古マンションの価格を見て毎年変更するものなのでしょうか。 ２、賃貸割合の掛け率は、個人の場合７０％ぐらいと聞いていますが、法人でも同じでしょうか。 何度もお手数ですがお教えいただければ幸いです。
お礼
何度もご回答をありがとうございます。そうですね、たしかに相続のことばかり考えていると、木を見て森を見ずということになりかねませんね。 円での投資としては、実物不動産はリスクとリターンのバランスから、限界税率が高くない人には比較的よい投資と思われます。価格が下がっていくということはありますが、相続時のメリットもあるわけです。私の推測では、日本の人口は減っても、首都圏の人口はなかなか減らないような気がするのです。 おかげさまで、大体理解できたような気がします。不動産の評価という点だけに限定すれば、個人のような評価減によるメリットは、法人にはないようですね。収益８００万円以下の同族会社での給与所得控除がこれからもみとめられるかどうかが法人化によるメリットがあるかどうかの、分かれ目なのかもしれません。 詳しく教えていただきまことにありがとうございました。