相続するマンションの価値の把握方法

質問

こんにちは。先日、父が亡くなりまして、遺産のうちのひとつに１DKのマンションがあります。父の遺言は家族で相談して決めたもので、実家は母親、残りの現金とこのマンションは兄妹（私が兄）で等分する事、となっています。ただ、不動産を共有名義にするとややこしいのと、私が海外住まいという事から、担当した弁護士さんの勧めで、妹がマンションを相続する、相続決定時にその時のマンションの価値の半額を私に払う、という事に文章上はなっています。

しかし、実際にもうすぐ相続を確定しなければならない、となってみると、どのようにその不動産の価値を決めたらよいのかわからないでいます。購入したのは10年前に800万円、ネットにある無料査定では現時点で1,200万円がついているものの、火災保険の評価額は420万円でした。固定資産税の評価額については今資料がないのでわかりません。妹と話し合って考えているのは、実際に売ったとして、税金含む諸経費を取った後残るだろうと想定される額の半分を僕がもらう、という事なのですが、実際に妹はすぐに売るかどうかわからない（賃貸にする可能性もある）ので、この部分をどうやって概算にしろ出せるのかと言うのがわかりません。

妹も、賃貸にした方が良いのやら、売った方が良いのやらがわからないでいるようです。このような時、不動産屋に行けば、どちらを選ぶにしても概算を出してくれるものなのでしょうか（売ったらいくらくらい、貸したらいくらくらい）？仮にそうだとしても、まだ相続を確定していない時点で「大体の数字」を知りたいだけなので、不動産屋に行く段階ではないようにも思っています。何か他に（ある程度の数字を知る）方法、又はアドバイスはありますでしょうか？

宜しくお願いします。

回答No.3

munorabu · ベストアンサー

売却することが確定しているならマンションは共有にすれば良いのでは？
当然に現金も等分で。
将来売却した時も二分の一は貴方の譲渡所得ですから、売却代金から税金を差し引いた残りは貴方の持分です。
出国される前に妹さんを貴方の申告代理人として税務署に届けておけば、将来売却した時の貴方の申告は妹さんに任せることが出来ます。
また賃貸する場合にも貴方の持分を妹さんに使用貸借にすれば、妹さんが貴方から無償で賃貸して一人で事業を営むことも出来ます。
余談になりますが、代償する場合には相続税評価額を基準とするのが一般的です。
時価とは実売価格ですから1,200万も実際に売却しない限り確定額ではありません。
800万は取得価格ですし、火災保険の420万は建物のみで土地評価は含まれていません。
弁護士の方に依頼されているなら相続税評価額を算出されていると思うのですが、一度確認されては如何ですか？

お礼

全てにおいて、大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.2

MIKI-PAPA

「所在地や環境」も判らないのに返答が出来る訳がありません。
貴方が、若し回答するとすればどう答えますか？。

「お近くの不動産屋」に、お尋ね下さい。

補足

所在地や環境に依存しない一般的な事柄に対する質問ですが。自分が答えられるのであればここで質問しないでしょう。他の方が回答しているのですから、回答可能な質問でしょう。

回答No.1

f272

相続税の計算に使うときは，土地については「路線価」を，建物については「固定資産税評価額」を使います。これは時価よりも低い額に抑えられています。土地については時価の8割程度，建物については時価の4割から6割程度の額になっているでしょう。
しかし遺産分割の話し合いで使うときは，相続人が納得すればなんでもかまいません。ネットにある無料査定で納得できるのであればそうすればよいでしょう。

お礼

ありがとうございます。一番売却する時に近い価格を知るには、という観点での質問ですので、大変参考になりました。