底地購入について

質問

今回、実家の底地を購入して２世帯住宅を建築しようと思っています。
現在、土地は定期借地権で父親の名義になっています。土地の所有は、以前持っていた地主さんが物納して、国が保有しています。
両親は住んでいますが、私は現在別のところに住んでおります。

今回、税金対策を考えて借地権者に変更のない旨の申請を行う予定ですが、底地購入者（私）と、借地権者（父）の名義が違うと、住宅ローンの審査を通すのは難しいだろうと、ある銀行の方に言われました。

いくつかの銀行に相談したのですが、底地を購入するのが借地権者でなく、住宅ローンを組むのはどこも『滅多にないケースなので・・・』と相談した担当者も返答できない事もしばしばでした。

今回のようなケースは、やはりこのままだと住宅ローンを組むことは出来ないのでしょうか？

贈与税を払って、借地権を父から譲り受けないといけないのか・・・でも、それだと数百万円もかかってしまうので、それは避けたいです。

どなたかアドバイスしていただける方がいましたらお願い致します。

回答No.2

oyazi2008

NO.1です。
ちょっと私が勘違いしていたようで、借り入れが目的という趣旨で記載して、贈与税に触れませんでしたね。
借地権贈与で発生する贈与税の予想金額が500万程度なら、借地権の価額は2500万以内なのですから、借地権の贈与は受けて、相続時課税清算制度を利用して、申告し課税は繰り延べするという手法が良いのではないでしょうか？
そうすれば、NO.1で記載した様な借地権の廃止が可能です。

お礼

返信遅くなりました。
そのような方法を検討したいと思います。

ありがとうございました。

回答No.1

oyazi2008

>今回、実家の底地を購入して２世帯住宅を建築しようと思っています。
現在ある建物を解体して、更地にして、新築するという事ではないのですか？
建物を解体した時点で、借地権を存続させるかどうか？を第三者同士なら検討、判断せざるを得ませんが、親子間でそのような面倒なことを考える必要は無いのではありませんか？
障害があるとすれば、現在底地に設定されている父が持つ借地権の保証金の求償権等あるかどうかぐらいでは？（国から購入する時点では、この清算はされないでしょうから）

金融機関というのは、借地の状態でその底地へのローンの貸し出しは行わないのが基本です。しかし、土地取得後、現建物は解体して新しく新築するという計画なら、借地権は存続しないのですから、融資はしてくれるでしょう。借地権を存続させる意味が理解できません。

1、新築の計画等図面や見積りなど取得
2、1と土地の売買の概要などを銀行に提出し、土地購入及び新築住宅の融資の申し込み
3、ローンがOKになれば、土地の取得（ローン実行）、引越し、既存建物解体　
国からの売買などは嘱託登記ですが、希望を出し、司法書士会を通じ任意の司法書士指定が出来ますので、売買と住宅ローンの設定と借地にかかる登記の抹消の同時が可能です。
4、新築の融資実行、新築工事～完成
上記の土地の取得時に、設定されている（とすれば）定期借地権に基づく、賃借権と保証金の返還請求権の抵当権設定登記を解除すれば良いだけで、これは父の承諾だけで可能ですから、何ら難しいことはありません。
税務上の問題は、父へ返還しなければならない保証金の返還だけです。国から購入する際には、この負担が付いたまま買うのでしょうから、原則定期借地権の解除時には、父へ返還されるべき保証金の返還をせずに解除するのですから、ここだけは何らかの対策が必要なだけです。その対価分建物持分等付与して、相殺でも可能でしょう。

定期借地権は、建物が存在しなくなれば、もしくは、期間中であっても建物を解体して、借主が解除させることが出来る権利です。（旧借地権なら建物が滅失した時点で消滅する）

借地権を無くして、土地と建物で簡易に考えたほうが良いのではありませんか？むずいかしく考えすぎなのではないでしょうか？？

お礼

Oyazi2008さん、回答ありがとうございます。
借地権のことですが、借地権は確かに建物に付いているので、建物を取り壊した時点で消滅するのですが、今回の場合は消滅させると、贈与税がかかってしまうとのことなのです。

借地権者が底地を購入すれば、底地と借地権が合わさり問題ないのですが、息子である私が底地を購入した場合、借地権が消滅しないので、消滅させるには借地権を贈与という形か、私用貸借の形をとらなければならないのです。

借地権を贈与する形をとると、500万円前後の贈与税が発生してしまうので、今回、借地権者に変更のない旨の申請を行い、相続時精算にします。
その場合は、6000万までは非課税になるので。

Oyazi2008さんがおっしゃることをまた検討してみたいと思います。