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底地購入の際の注意点やアドバイス等
前回、借地の更新についてご質問した者です。 ＊都内で約30坪の借地を借りており、20年の契約期間満了に伴い更新する予定でしたが、話しが急展開し地主と協議の末、底地を買うことになました。底地購入の際の注意点やアドバイス等があれば教えてください。 （銀行ローンを組むときの注意点、お勧めの金融機関、かかる税金、かかる経費、購入後の注意点等） 下記補足 「更地価格の相場約7000万」 「購入価格約3000万」 「借地名義=自分1名（親から相続済）」 「自分の希望は底地購入後自分名義で新築に建替え（現金で1000万用意可能」 「更地購入代3000万+建替代3000万=6000万」 「地主によると不動産屋が仲介しこちらから3000万支払いと同時に所有権化してくれる契約を結ぶとのこと」 「仲介する不動産屋が高齢の方で契約書を作る程度であまり相談にのれない感じでした。」 それでは宜しくお願い申し上げます。
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- mahopie
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ネットで照会する限りでは、みずほ銀行のＨＰでは融資可能な資金使途の所に「底地の買取り資金」が有りましたので、通常のローン対応が可能なのでしょう。 http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/housing/detail.html 他は調べた限りでは、金利やプランの提示はあっても、どういう商品構成になっているかが調べ切れませんでした。ネット審査が特色の新生銀行は、借地上の建物へのローンはダメと記載ありますが、底地購入の可否は不明でした。（調べた限り） 構成的には、「土地購入＋建物建築」と何ら変わる事がないはずですが、案件の特殊性からはネット系銀行よりは個別対応力・コンサル能力のある銀行の方がお勧めでしょう。 ・・・ネット系銀行では電話とＦＡＸ・郵便だけでどの資料をコピーしろと言われるだけ 一般的な注意点は、ご認識の通り底地購入の時点で所有権名義が確実に移転すること。 その為には、 (1) 売買対象の土地が分筆されていること（一筆土地を数人に貸すケースは多い） (2) 底地側に担保設定（金融機関や国税局・財務省）が無いか、売買代金で担保抹消ができること (3) 売主の地主側が単独所有なり旧友者全員が意思表示できる状態であること（底地の共有者に意思表示不可能者がいれば契約自体がダメ） (4) 借地契約名義及び借地上の建物の登記名義が既に質問者個人に移転されていること (5) 隣地境界や土地の接道要件等契約内容が客観的に見て適正であること (6) 登記に関しては、ローン取扱銀行の側でコントロールが効く事（地主や仲介業者が経験則であれこれ立ち回るのでなくローン銀行が指定する手続が進む事 (7) 底地融資の時点では、土地＋現状建物を担保として取得した上で、建物取り壊し、新建物完成後に追加担保契約で新築建物への担保設定をするという手続の流れ (8) 建築業者に対する着手金・中間金・最終金という支払計画に対して自己資金と銀行側の建物部分のローンをどう組み合わせていくかという問題がその後に絡み合いそうです それ以外は、トータル５０００万円のローン（６０００万－１０００万）のローン供与に対する銀行側の審査がどうなるかや、建築機関中の引越負担含めた諸費用の想定をどうするか、といった部分も検討が必要そうです。
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補足
mahopieさんご回答有難うございました。 (1) 売買対象の土地が分筆されていること（一筆土地を数人に貸すケースは多い）＝一筆でした。 (2) 底地側に担保設定（金融機関や国税局・財務省）が無いか、売買代金で担保抹消ができること＝要約書で無し確認済みです。 (3) 売主の地主側が単独所有なり旧友者全員が意思表示できる状態であること（底地の共有者に意思表示不可能者がいれば契約自体がダメ）＝地主一名の単独所有です。 (4) 借地契約名義及び借地上の建物の登記名義が既に質問者個人に移転されていること＝移転しております。 (5) 隣地境界や土地の接道要件等契約内容が客観的に見て適正であること＝10年ほど前に一応測量済みでした。 (6) 登記に関しては、ローン取扱銀行の側でコントロールが効く事（地主や仲介業者が経験則であれこれ立ち回るのでなくローン銀行が指定する手続が進む事＝なるほど、頭に入れておきます。 (7) 底地融資の時点では、土地＋現状建物を担保として取得した上で、建物取り壊し、新建物完成後に追加担保契約で新築建物への担保設定をするという手続の流れ＝なるほど、そうなるのですか。 (8) 建築業者に対する着手金・中間金・最終金という支払計画に対して自己資金と銀行側の建物部分のローンをどう組み合わせていくかという問題がその後に絡み合いそうです＝有難うございます。 ＊それから、購入時やその後にかかる税金や、契約時にどの程度の経費 を用意したらよろしいのでしょうか。もしよろしければ教えてください。