借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

質問

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第３者に
売りますよ！といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか？地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の３点です。
　１．地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料１０％をとると言っている。
　　　金額にすると、１００万ぐらいです。
　２．提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
　３．両親が借地の上に、自分所有の築３０年の家に住んでいますが、契約終了後
　　　地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代２００万を
　　　両親に請求していること。家そのものの価値は、２階が築４０年を超えているの
　　　で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
　　　リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
　　　して返したほうがとくです。

　などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

回答No.5

noname#154219 · ベストアンサー

概念としては所有権＝借地権＋底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ１．の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。２．の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は６：４とか７：３と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では５：５となるケースが多いようです。３．の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか？地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

お礼

アドバイスありがとうございました。
手数料のアドバイスは、目からうろこでした。
来週、弁護士さんに相談にいきます。

回答No.4

oo1

<補足>

弁護士に相談する場合、少なくとも次の書類をご持参なさることをお勧めします。（但し、相談のみなら必ず持ち帰ること）

１　土地／建物の登記簿謄本　…　管轄の地方法務局
２　土地の公図（地番区分図）…　同上
３　建物の評価証明書　…　市町村役場
４　借地契約書（全て。また念書や覚書等あればそれも）

なお、当該土地の固定資産評価額については建物の評価証明を申請する際に、担当者に事情を説明して尋ねるのがよいと思います。m2単価くらいなら教えてくれそうです。何しろ、土地の評価証明は地主しか取れませんからね。

お礼

再度のアドバイスありがとうございます。
上記の書類をそろえていくよう、両親に伝えました。
ありがとうございました。

回答No.3

noname#4720

「底地権」というのは、確か、借地権の設定されている土地の所有者の持つ「所有権」から借地人の権利である「借地権」を引いた残りの部分の権利のことを言うのではなかったかと思います。ですから、この「底地権」は、土地所有者のものであって、借地人はどうすることもできないものだと思います。

どうもお話の様子からしますと、４０年以上そこに借地人として住んでおられるようですね？
借地権の売却というのは、借地契約期間はまだ満了していないということでしょうか？
それとも、家がもう古くなって住めないので、新たに別の場所に移ろうということなのでしょうか？

旧借地法の適用を受けた借地契約なのだと思いますが、借地契約の期間満了前であっても、建物が朽ち果てて無くなってしまうような場合には、借地権はこれによって消滅してしまいます（借地法２条１項）。

借地権そのものを他に売却しようとした場合、それが土地所有者にとって別段不利になるわけでもないのにそれに反対している場合には、借地権者の申し立てによって裁判所は「賃貸人の承諾に代わる許可」を与えることができます（同法９条の２）。
しかし、ninochanさんのケースが、契約期間や建物の築年数などから考えて賃貸人（土地所有者）にとってどうなのか、その判断によって他への借地権の売却ということも可能かどうか判断が分かれるものと思います。

不当と思われる点の１については、私もそれは不当だと思います。これは交渉の余地があるでしょう。

不当と思われる点の２についてですが、お住まいの地域によって異なりますが、借地権の価格と言うのは、土地の価格の５割～７割である場合が多いようです。路線価図というものが市販されておりますので、それでお住まいの地域をお調べになれば、お住まいの地域の土地価格と借地権割合はわかると思います。これは必ずしも公示価格と同じでは有りません。税務署に行っても分かるはずです。むしろその方が良いかもしれません。図の見方なども教えてもらえると思います。

不当と思われる点の３についてですが、これも私も不当だと思います。
本来、借地契約の期間満了時に契約の更新をしない場合には、借地権者は土地所有者に対して直ちに土地上の建物を時価で買い取るよう求める「建物買取請求（借地法４条２項）」を行うことができます。これによって、その時から、建物の所有権は土地所有者に移ります。つまり、土地所有者は、借地人に対して現状における建物代金をむしろ支払う必要があり、借地人に対して「リフォーム代を支払え」とするのは筋違いだと思います。

ただし、ここで気を付けていただきたいのは、この「建物買取請求」で請求できる金額には、借地権価格は含まれないということです。つまり、純粋に建物の価格のみしか請求することができません。この点、借地人には不利と言えると思います。特に、築３０年とか４0年とかだと、不動産屋さんのおっしゃるように建物の価値としてはゼロに近くなるでしょうから、あまり借地人にとっては意味が無いかもしれません。

事情が良く分からないので確かなことは言えませんが、賃貸人（土地所有者）側が契約の更新を望まず、ninochanさんのお父さんを追い出そうとしているとするならば、賃貸人に対して「立退き料」を請求することができます。

いずれにせよninochanさんの側としては、金額の多い少ないは別にして、お金を貰うことはあっても、逆にお金を支払わなければならないようなことは無いと思いますよ。

お住まいの自治体などで無料の法律相談をやっていると思いますので、まず、そういう場所でご相談になられた方が良いかもしれません。

お礼

アドバイスありがとうございました。４０年以上そこに住んでいます。
下の補足でも書きましたが、両親の都合で多額のお金が必要になり、
借地権売却を考えたようです。借地権の割合も、６対４だったり、７対３だったり
５対５だったりと、法律にきまっているわけではないので、いろいろありますね。
７対３だったら、もちろん、借地人にとっては一番なのですが。。

来週にでも、弁護士さんに相談にいこうと思います。
いろいろ勉強になりました。
どうもありがとうございました。

回答No.2

oo1

その不動産屋は借地権を底地権といい間違えただけの話です。借地権は、地主の承諾がなくとも、それに代わる裁判所の許可さえあれば、第三者に売却できる立派な財産権です。ですから、地主が買主として適当でないと判断すれば、別の買主を探すことです。一般に、その借地権に対してノドから手が出るほど欲しがるのは、地主です。ただの地代徴収権が、完全な所有権に回復するチャンスは、数十年に一度あるかないかですからね。

皆さんのアドバイスや書籍などを参考にして、問題のポイントをつかみ、要領よく弁護士に相談なさることです。相当な資産ですから、維持管理にはそれなりのコストが必要です。

お礼

アドバイスありがとうございました。
弁護士さんへの相談をしようと思います。

回答No.1

regunamu

土地に対する権利については、色々ありますが、ごく単純にすると地主は,所有権を持ち、登記されているはず、この土地をご両親が借地し家屋を建てて、お住まいになっているものと考えますと、ご両親には,借地権という権利を所有していることにまります。(登記の有無に関係無く）
この場合の所有権を、底地権といいます。底地権と借地権の土地の値段に対する割合は、４対６ともいわれています。すなわち、地主から、40％の値段で買い取ることができるし、借地権を、60％の値段で買いとってもらう事もできます。
これは、あくまでも一般的なお話ですので、地主と,借地権者の当事者間の話し合いで決まることで、話し合いが,決着しないときには、第3者（裁判所、役所など）にお願いすることになると思います。
借地契約の更新の時期にきていることから今回の問題が出ていることかと思いますが、更新の際の、更新料、土地の地代など専門家に任せることが必要です。

土地の値段については、公示価格、路線価等を参考にすると良いと思います。
また、後半の家をそのままで、りホーム代を請求とは、借地権を地主が買い取り、（家屋も買い取ってもらう、家屋の値段は〇とする。？）そのご、借家契約になる
というお話なら、ありうるが、現状のまま、借家契約になるということなら、ご両親は、借地権をみすみす、捨てることになります。

お礼

早々のアドバイスをどうもありがとうございました。
底地権のこと、とてもわかりやすく説明してくださってありがとうございました。

補足

説明が足りなかったようで申し訳ありません。

早々にお返事ありがとうございます。補足ですが、更新の時期にきているのではなく、
両親の都合で、借地権を売ってお金を作りたい事情が生じ、地主に、交渉した次第
です。ですから、後半のリフォームうんぬんの話は、家もふくめて、借地権を買って
もらうと言う意味です。最初は更地にして返すということでしたが、家を見にきた地主
が、壊さないでこのままリフォームして第３者に貸すといいだしました。それはそれで
地主の勝手ですが、そのリフォーム代を何で両親がだす必要があるのか。。？！
両親としては、家の代金を上乗せしてもらってもいいくらいだと思っていたのに、
マイナスだなんて思ってもいなかったようです。（最初に書きましたが、古い家です
ので、資産価値はゼロに近いかもしれませんが。。）

両親は、借地権を売ったあとは、まったく違う住まいに転居する予定です。
地主は、今の家をそのまま残して、リフォームして、第３者に貸すという思惑です。
意味がわかりますでしょうか？
ですからまったくもっておかしい話なんです。底地権と借地権の割合も６：４ではなく、
５：５にするといっていますし。。