借地権者が底地権を買うと？

質問

たとえば、5000万円の土地があるとします。
その土地は町の地主が所有者で、わたしがその土地から借地権を取得して、家を建てて住んでいます。

地主が亡くなり、「相続税納税のために現金がほしい。お宅の住んでいる土地を買い取ってくれますか？」と言いだしたとします。地主都合の提案です。

この場合は、相場的に、わたしはいくらで底地を買うことができるのでしょうか？

路線価で設定されている割合は借地権６０底地権４０です。

おおまかでいいので教えてください。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

ＮＯ．1です。
ＮＯ．2の方がお書きの様に地域性がありますが、あくまで50％前後は地主からの売却のたっての希望がある場合の居宅用の宅地の場合の当方での扱い相場です。

あくまで質問者さん側でのアドバイスです
今回地主さんは、売却しなければならない状況で、当方の様な業者などに買取を依頼すると15％～20％前後が限度です。また土地だけを売却するということは上記のように、借地権が附帯している限り第三者は賃料収入を得ての事業用の土地という以外、自己使用等利用出来ないのですから、まともな価額で売却しようがないのです。それを理解しているから、地主も建物を同時に売却して（借地権が無い様な形で）もらい、極力高い土地代金を得たいという意向です。先方の方が困っている状況で、質問者さん側は、このまま借地を継続していても障害は無いのですから、強気で良いという事です。

しかし、この手の交渉ごとに業者は介入していないのでしょうか？地主と借地権者が直接話をしても、纏まり様がないと思いますし、事務的な作業も進まないかと思いますが。

質問者さんが購入するというのは、相手方にとって多少安くとも、一番早期に現金可出来る手段ですから、これは有り難い話で売却額が折り合うのかどうか？だけの問題でしょう。
「借地権者の協力が無ければ50％でも売れない」という現実は、地主側も承知しているはずですから、資金の手立てが付くなら、幾らなら用意できるので購入しますという意思表示で良いのでは？
父親の件があるので、ダメな場合はこのまま借りますという事で良いと思いますよ。

後は、他の物件の処分で相続税を支払う算段が出来るかどうかで、この物件を現金化しようと思えば、質問者さん側以外に売却する選択肢はない様なものですから。その価額が50％程度なら、相談を受ける第三者がいても「仕方ない金額では？」となると思います。

借地権は建物が存在する限り、その権利は絶対ですから。
信用できるこの手に詳しい不動産業者など誰か味方につけて（弁護士とか役に立たない）アドバイスをもらうのが良いでしょう。誰かの紹介とか・・・試みてください。

お礼

ありがとうございます。
地主側は不動産コンサルティングの会社に代行させています。
こちらも専門家を間に入れようと考えています。
さっき、地主側の不動産コンサルの人に買った場合のざっくりな金額を聞いたら、「金額はわかりませんが、おそらく土地代の半分くらいだと思います」と言ってました。

回答No.2

casablanca1946

前の回答者の経験によると５０％。
私の経験では７０％。
地域差がありますから、相場はありません。

＞相続税納税のために現金がほしい。
地主さんもそれぞれ。
急いでお金が欲しければ、安い価格となりますし、しっかりと相続税対策をしていれは、地主さんは強気になります。

お礼

ありがとうございます。
要は地主との折衝次第なのですね。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
路線価の借地権割合等はあくまで相続税資産算出のための税務上の評価割合に過ぎません。目安です。

土地が建築基準法上瑕疵がなく、上下水道やガスなどの設備敷設も問題ないのであれば、地主が売る場合一番高く買ってくれる相手が、借地権者です。

当方の経験だと5割前後が多いかと。

他の質問も見てはいますが、今後使用する目的は無くとも、購入する資金の手立てさえ付けば、更地にして売却すれば、かなりの利益になります。
例えば、2500万で購入、業者が介入したとして仲介料85万、登記費用　約60万ぐらいです。取得税も60万ぐらい　費用計　約205万
5000万で売却　　仲介料164万　建物解体費用　105万として　費用は　約270万

5000-2500-205-270＝2025万　約2000万として　譲渡取得税が41.1％　822万
それでも1200万近い利益が出ます（不動産屋的な下衆な数字ですが）
買えるなら買ったほうが絶対に良いでしょう。

逆に建物を地主に売る場合は、居住用財産の3000万控除を利用できれば（条件確認要す）課税されませんから、欲張らずに1200万に解体費や仲介料など加えた額以上で売却すれば、手取りは上記と一緒です。それ以上で買取されるならその方が得です。
この場合、地主と売買契約を締結して、土地に建物売買代金請求権の抵当権を設定します。土地の売却決済時に、この抵当権を抹消しなければ売買になりませんから、建物を解体してしまっても土地代金から回収が容易です。

あくまでざっくりと細かい計算はしていないので、あくまで目安程度にしてください
どうしたいのか？希望がハッキリしていれば、それについて解答できればしますので補足してください。

補足

回答ありがとうございます。
当方としては、底地を買い取って、そのうちいつか土地を売りたいと考えています。
というのは、現在高齢の父がまだ一人で住んでいますので、当面はできれば父の生活環境は変えたくありません。底地を買い取ってしまえば、父の生活環境も当面変わらず、わたしたちにも財産が残るのでこれが一番いいのでは？と思ってます。

地主は最初「底地と借地権を一緒に第三者に売りませんか？」と提案してきたのですが、
わたしが「私が底地を買ってもいいのですか？」と言うと「それもアリですね」と言いました。

地主にとっては、第３者が借地権と一緒に買うのと、借地権者が底地を買うのとでは、どちらがメリットがあるのでしょうか？　地主に不利な方の取引を拒否されることはあるのでしょうか？