底地を家族の共同出資で購入したのですが

質問

幾つかお尋ねさせて下さい。

旧法の時代から祖母が借地権者ですが、地主さんが我が家に何の連絡も無く底地を第三者に売ってしまいました。

『質問１.
法律上、土地が第三者の地主さんになった時、祖母の借地権は生きていたのでしょうか？それとも効力も存在もなくなっていたのでしょうか？』

その後、（幸いにも？）その第三者の新しい地主さんからは借地権を生かした価格で底地を購入しました。出資したのは、祖母、子ども（私から見た伯父と母）と孫である私を含んだ4人で、名義も4人です。

質問2
『この場合、借地権を持っていた（？）祖母からの贈与税、また、将来の相続税は母達や私に大きく影響するのでしょうか？』

質問3．
『現時点、借地権は無いものとみなして良いのでしょうか？』

ややこしい質問で申し訳ありませんが回答の程よろしくお願い致します

回答No.1

mark-wada · ベストアンサー

借地人の立場で経験があるのでお答えします。

まず第三者が地主になった時点で、祖母の借地権は当然に有効です。

で、今回の底地買い取りですが。持ち分登記や借地権についてどのようにしたのでしょうか？
複雑なケースですが、こういう過去質問もありました。

http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1831283

これによると、どうやらやり方が二通りあるようです。
4人の出資を仮に四分の一ずつだったとし、借地権は（地域によりますが）土地全体の価格の7割とされることが多いので、以下それにしたがって計算します。

1　底地は出資比率に応じて、4人の名義（25%ずつの割合）とし、全体に対して祖母の借地権を確認しておく（税務署に届けておく）。
　祖母からその4人に対して、今まで通り地代を払う。実際は、自分から自分へ払う分はチャラですから、3人に対して払う。
　祖母が亡くなったときは、その借地権（土地価格の7割）が遺産相続の対象になる。

2　土地の権利の7割は、借地権として元々、祖母の物でした。
今回、残りの3割を買ったわけですが、出資比率に応じて、この「3割」を4人で分けます。もし4人が同額ずつ出資なら一人7.5%ですね。
で、土地全体の権利の
77.5%が祖母の物。7.5%ずつが残り3人の物、という形になって登記します。
この場合、祖母の借地権は消滅します。
　祖母が亡くなったときは、土地価格の77.5%分が遺産相続の対象となります。
　おそらくその土地には、「祖母名義の建物」が建っているものと思われます。23.5%分は他の人名義の土地なのに、祖母名義の建物、というわけです。が、子や孫が持っている土地を、親・祖父母が無償で利用させてもらって建物を建てても税法上、問題ありません。（使用貸借と呼びます。）

過去質問によると、この1、2いずれかの方法が要求されるようです。これなら、今すぐに贈与税（相続税より不利）がかかることはありません。しかし複雑な事情なので、専門家（税理士・司法書士）の判断を仰ぐよう、勧められています。

一番まずいのは、今回の出資分（四分の一ずつ）に応じて土地の所有権を登記してしまい、祖母の借地権をうやむやで無しにしてしまうことです。
祖母は本来70%の権利を持ち、さらに7.5%分出資しているはずなのに、25%になる。差額の52.5%は残り3人に「贈与」された形になってしまいます。
これでは土地価格の52.5%分について、贈与税を課税される恐れがあります。

いずれにせよ複雑なケースなので、専門家の援助を仰ぐようお勧めします。

参考URL：

http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1831283

お礼

非常にご丁寧に教えて頂きまして本当にありがとうございました！　
もしかしたらどなたからもご回答頂けないかも・・・と心配していたので嬉しかったです。　家族が帰り次第全員でもう一度登記簿を確認しようと思います。
『借地権うやむや』まさにそれっぽい感じです・・・複雑な事柄ゆえ曖昧で後から「あれはどうだったけな？」と、なることが出てきました。専門家に聞くのも何をどう聞いて良いかわからない状態でしたが、このように自分自身で疑問に思ったことをお尋ねして回答を頂くと、土地絡みの事も少し馴染み深くなります。参考のURLも我が家にとって心強くなりました。言葉の不足等至らない事が多い質問でしたのに、わかりやすくご回答頂きまして本当にありがとうございました。

回答No.2

mark-wada

No.1です。一つ書き間違い。
1　の場合で祖母が亡くなったときは、
借地権（土地の権利の70%）と
底地権の四分の一（土地の権利の7.5%）
合わせて77.5%が遺産相続の対象です。
で、遺産相続の金額としては2のケースと同じになります。