貸家建付地の贈与について

質問

以前、同じような質問をさせて頂いたのですが、質問内容が一部間違っていたので修正して改めて質問しています。ご了承下さい。私は、マンション一棟の建物と、その建物の土地を所有しています。マンションは10室あり、空室もありますが、全て他人に貸しています。子供に土地のみ一部、贈与したいと考えています。分筆では無く、1000分の10みたいな感じで一部贈与したいと考えています。建物は贈与しません。土地を贈与しても、地代等、一銭も、子供に支払いません。そこで質問です。
(1)土地を一部贈与した後、私が亡くなったとします。私が残した土地は子供が相続する時に貸家建付地として評価されますか?
(2)子供は、土地をもらった翌年に贈与税の申告をさせますが、自用地の評価で計算すれば良いでしょうか?
(3)一部子供に贈与したら私の所有の建物は子供の土地に、建てているということになりますが、借地権的な契約はしないつもりです。子供だし、地代を子供に支払っていないからです。法律的に駄目ですか?何か、問題が起こるでしょうか?私が亡くなったら建物も子供に相続させる予定です。
(4)難しい問題だと思いますが、良く、相続対策で、建物のみを子供に贈与したら良いみたいな事を雑誌に載っていますが、空室があったり、建物が古いと修繕費等の問題もあったり、所得税や固定資産税等の申告、そして私が亡くなった後に土地が貸家建付地として評価されず、色々大変だと思いますが、土地を一部贈与するより建物を贈与した方がメリットは多いのでしょうか?土地じゃなく、建物を贈与した時のデメリットは、私が記載したぐらいでしょうか?
(5)今回みたいに土地のみを一部贈与した場合の、デメリットは?私が亡くなった後に、子供が相続時に損をするような事がありますか?贈与したら相続時、土地の価値が下がっていなければ、少しでも子供は得をしますよね?
お答えお願いします。

回答No.1

fujic-1990

前にも同旨の質問を拝見しましたので、その際の回答に満足されなかったものと思いますが、税法に関する取り扱いは、税務署毎に判断が異なります。場合によっては税務署員毎に異なります。

　例えば税法にある、「相当な」の解釈なんて、なにが相当か、どこまでが相当か、判断は千差万別。出たとこ勝負。

　従って、正確に回答するとすれば、「わかりません」しかあり得ません。現役の税務署員が回答する場合であっても、です。

　というわけで、以下は一納税者の単なる推測です。

　まず、その贈与は、否定される場合が多いであろうと思われます。

　税務署は頻繁に「実質的に見れば同じ」というわかりにくい基準を持ち出して我々納税者を苦しめるのですが、ご質問のケースでは、息子さんにとって、契約はならず、地代も入らず、売却もならず、用途を変えることもならず、ならずならずで、これまでと実質的にみればなにも変わりませんよね。

　贈与の実体がないので、贈与は否定されるのではないでしょうか。なにも判らない幼児に贈与した場合と同じように。

　逆に、少ないケースとして「贈与と認められる」とすれば、敷地全体についての贈与とみなされて、途方もない贈与税（相続税よりすごく高い）を課される危険を感じます。

　というのは、贈与税のほうが相続税より高いにわざわざ高い方を選ぶ点、借金があれば銀行等が複雑化を懸念して反対すると考えられる、などなどの障碍を乗り越えて贈与するところから見て、持ち分の贈与は１回では終わらないのではないか、と想像されます。

　すると、「連年贈与」で全体一括課税・・・ というよりも、敷地全体の贈与契約を分割して履行しているだけと判断されるからです。

　ということで、どうもうまくはいかない気ようながしますよ。

　が、それでは回答にならないと思いますので、希望通り、贈与がすんなり通ったと仮定して回答しますと

（１）　共有地には貸家建て付け地制度の割引きがないという事は、ちょっと聞いた覚えがありませんので、質問者さんの持ち分についてだけは、認められるのではないでしょうか。

　息子さんの持ち分分は無理でしょう。

（２）　そちらの地域が「権利金を授受する慣習がある地域」かどうか、によると思います。

　授受する慣習がアル地域だという認定は税務署がやります。

　こちらは、土地に賃借権を設定しただけで権利金を授受した人など会ったことがありません（相当、聞いて回った）が、「習慣がある」ことにされています。

　授受する慣習があるのに、権利金を授受しない場合、税務署は「借地権による制約＝土地価格の下落」を認めませんので、自分用の土地として、更地どうようの高価格に評価すべきものと思います。

　授受するなら、その分の所得税を払うべきです。権利金をもらうことになる、息子さんが。

（３）　借地しているのに、借地料を払わない場合、意地悪な担当者だと、「相当な地代の授受」を認定して課税しようとすることも考えられます。

　まあ、１１０万円以下なら大丈夫かな。

（４）　これは現物を見ないとわかりません。

　が、一般的にはアパートを贈与したほうが、贈与後、家賃が息子さんに入るのでお得だと言われています。

（５）　これは判りませんねぇ。

　私は贈与自体が認められるかどうかわからないのですが、敷地の贈与、特に敷地持ち分の贈与というのをやっている人を知りません。

　損しないなら、もっとアチコチでやっている人がいてもいいはずなんですが・・・ 。

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　以上、更正なしの文章ですので、わかりにくいかもしれませんし、私が誤解している部分もあるかもしれません。悪しからず。

補足

色々お答え有難う御座います。色々の人の答えや色々調べた結果、多少反論させて頂きますます。まず連年贈与を心配していますが、子供が贈与された事を知っていて贈与された土地の部分の贈与税を毎年支払っておけば、連年贈与とならないと思いますが。。。　また、権利権も地代も子供に支払わなければ、贈与税の支払いもいらないと思いますが。。