貸家建付地の贈与について

質問

以前、同じような質問をさせて頂いたのですが、質問内容が一部間違っていたので修正して改めて質問しています。ご了承下さい。私は、マンション一棟の建物と、その建物の土地を所有しています。マンションは10室あり、空室もありますが、全て他人に貸しています。子供に土地のみ一部、贈与したいと考えています。分筆では無く、1000分の10みたいな感じで一部贈与したいと考えています。建物は贈与しません。土地を贈与しても、地代等、一銭も、子供に支払いません。そこで質問です。
(1)土地を一部贈与した後、私が亡くなったとします。私が残した土地は子供が相続する時に貸家建付地として評価されますか?
(2)子供は、土地をもらった翌年に贈与税の申告をさせますが、自用地の評価で計算すれば良いでしょうか?
(3)一部子供に贈与したら私の所有の建物は子供の土地に、建てているということになりますが、借地権的な契約はしないつもりです。子供だし、地代を子供に支払っていないからです。法律的に駄目ですか?何か、問題が起こるでしょうか?私が亡くなったら建物も子供に相続させる予定です。
(4)難しい問題だと思いますが、良く、相続対策で、建物のみを子供に贈与したら良いみたいな事を雑誌に載っていますが、空室があったり、建物が古いと修繕費等の問題もあったり、所得税や固定資産税等の申告、そして私が亡くなった後に土地が貸家建付地として評価されず、色々大変だと思いますが、土地を一部贈与するより建物を贈与した方がメリットは多いのでしょうか?土地じゃなく、建物を贈与した時のデメリットは、私が記載したぐらいでしょうか?
(5)今回みたいに土地のみを一部贈与した場合の、デメリットは?私が亡くなった後に、子供が相続時に損をするような事がありますか?贈与したら相続時、土地の価値が下がっていなければ、少しでも子供は得をしますよね?
お答えお願いします。

回答No.2

fujic-1990

１番回答者です。

　補足質問を拝見しました。

　まず、申し上げますが、質問者さんのやり方は「連年贈与」というよりは、１つの契約の分割履行と認定される可能性が高いと思っております。

　分割履行というのを簡単に言えば、例えば、原則は支払いが３１万円だと３１万円が全部経費になりません。が、特例として１個３０万円以下の支払いなら、その支払いを経費と認めるよという年があったとします。

　その時、本来２９０万円かかる舗装工事を２９万円×１０区画の工事に分割して発注するようなものです。

　理屈ではぜんぶ３０万円以下の支払いですので、全部経費にしてよいはずなのですが、税務署は、全体で１つの工事（２９０万円の支出）と認定して、１０区画全部経費化を認めません。

　また、新しいアパートを作るために、そこにあったボロ屋を取り壊すと、取り壊し費用も建築費に含められてしまいます。つまり、取り壊し代金も経費にならず資産計上しないといけないことになっています。

　取り壊しも一つのアパート建設のなかの、建設工事の一部とみなされてしまうからです。

　質問者さんの持ち分贈与も、何度か実行して「敷地全体の贈与」契約の一部だとみなされると、いっきに全体贈与の贈与税がかかる危険がある、というのが私の指摘です。

　連年贈与と発想は同じですが、イコールではありません。

　工事などの分割履行は、１つの契約の中の一部ずつの履行だと認定できれば、厳密に連続した工事である必要はないようですので、持ち分贈与も厳密に連年行われる必要はないのではないか、と思います。

　もちろん、質問者さんの場合、亡くなるまでに行われる「持ち分贈与」が１回だけなら、この場合にも分割履行ということになりません。もちろん連年贈与にもなりません。

　なんどか行われ、それが税務署に把握されると問題です。

　ところで、贈与した持ち分の登記は、その都度なさるのでしょうね？

　登記すれば、必ず税務署に把握されますので、同じ土地について何度か持ち分を登記が続くと「これは敷地全体を贈与するという一つの契約を分割してやっているだけなんじゃないか」という疑問を呼び起こします。そしてお尋ねがきます。

　その都度登記はせず、全部移してから登記する、ということなら、全部登記した時点で発見され、まさに、敷地全部を贈与する意思の下に分割して行われた持ち分贈与だったという証拠となるように思います。

> 子供が贈与された事を知っていて贈与された土地の部分の贈与税を毎年支払っておけば、連年贈与とならないと思いますが

　『子供が贈与された事を知っていて贈与された土地の部分の贈与税を毎年支払ってお』くから、連年贈与なのです。また、分割贈与です。

　子供が贈与された事を知らなければ、贈与不成立です。贈与は契約ですから（実際は、当事者に贈与・受贈の意思がないのに贈与ありとみなされて、贈与税を取られた経験を持っていますが）。

　また、贈与を知っていて贈与税を払っていなければ、単なる「脱税」です。

　税務署が事情を知ってから、調査があり、「連年贈与ですので、・・・ というふうに修正申告してください」という指摘があり、質問者さんは「見解の相違」を感じながら修正に応じ、納税することになる手順です。

　脱税していたら、問答無用です。税務署からの「これは連年贈与ですので、修正申告を」などという丁寧な指摘は期待できないと思いますよ。

　ちなみに税金は、税務署が、「アナタは納税しなければならない」ということを証明する必要はないのです。納税しなさいと言われたら、とりあえず納税して、納税義務がないということを我々が裁判で証明しないとダメです。返してもらえません。

　一旦にらまれると、とても厳しいのです。

> 権利権も地代も子供に支払わなければ、贈与税の支払いもいらないと思いますが。。

　これは、権利金授受の慣習があるかどうか、という話のことですね？

　質問者さんの地域が、「権利金授受の慣習がある地域」だとします。

　すると、税務署は、息子さんに以下のような書面を寄越すはずです（税務署が事情を知ればです。１００％把握しているワケではありませんので来ない場合もあるでしょう）。

(a)　アナタの土地に父上のマンションが建っていますが、借地権設定の対価として権利金をもらいましたか。もらったなら、その分の所得税を払ってください。

(b) 借地権設定の対価として権利金をもらっていないなら、もらったけど同額を父上の贈与したことにしますか。その場合、その分の所得税を払って、父上に贈与税を払うように言って下さい。

(c) 借地権設定の対価として権利金授受がないなら、借地権の設定を認めませんので、相続の時、その土地は建物の建っていない更地として、高価に評価します。

　ということで、私は三番目の更地評価を選ぶ書類（名前忘れました・・・ ふっと浮かんできたのは、無償返還の届け出だったかな）を提出してあります。

　えっと、この回答を書いている現在、私が書いた前回のコメントは読めないのですが、たしか権利金の授受の話は、貸家建て付け地となるかどうか、という質問についてですよね。

　まあ、そういうことですので、権利金の授受をすべきなのにしないなら、持ち分贈与の際の贈与価格は、更地として評価すべきでしょう、という話になります。

　それから、みなし地代の話は、会社のカネを自殺しそうな母子家庭に貸したことがあったのですが、「相当な利息」と取り立てるように言われたことがあって、直接にはそこからの発想ですが、とにかく「みなし○○」というのがよくあるのです。

　借地して、駐車場ならともかくマンションまで建てて、タダということは「常識にない」ので、「相当額の地代」の授受があるとみなされてしまう危険もあるなぁと思ったのです。

　質問者さんから息子さんへ相当額の地代が払われたことにして、息子さんに課税通知が行く危険・・・ 私には「絶対ない」なんてとても言えません。

　払っていなければ、払われたものがまた質問者さんへ贈与され、さしひきゼロになっているとみなされる危険も・・・ 。

　本当に税務署の理不尽ぶりには泣かされていますので、極度に慎重になっている人間の言うことだとお笑いくださってもけっこうですが、私的には「泣く子と地頭には勝てぬ」という言葉は今も活きていると思っています。

　税法を知っていらっしゃるかたから「そんなことはない」というご批判があろうかと思いますが、「それでも地球は回っている」と言いたいと思います。

　慎重にどうぞ。

　　　　　　　　乱文失礼

補足

お答え有難う御座います。色々アドバイス有難う御座います。参考にさせて頂きますが、
失礼ですが、少し反論させて頂きます。連年贈与ですが私も色々、本やネットで調べましたが、贈与税をきちんと毎年支払っていたら、連年贈与にはならないと思いますが。。。連年贈与とは、基礎控除以下の贈与を毎年繰り返した場合だと思いますが。。私の場合ですが息子に贈与税の支払いをきとんと、させますし、贈与は毎年は行わない予定です。また贈与の割合を毎回、同じにはしません。また更地の土地を贈与を受けたとして贈与をする予定です。連年贈与については、こちらをご確認下さい。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

あと地代や権利金を子供に払わなえれば、贈与税が発生する事はないと
思いますが。。。こちらもご確認下さい。http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm
あと失礼ですが（b）,(c)については
理解できませんし、そのような事は初めて聞きました。ただ色々アドバイス有難う御座います。参考にさせて頂きます

回答No.1

fujic-1990

前にも同旨の質問を拝見しましたので、その際の回答に満足されなかったものと思いますが、税法に関する取り扱いは、税務署毎に判断が異なります。場合によっては税務署員毎に異なります。

　例えば税法にある、「相当な」の解釈なんて、なにが相当か、どこまでが相当か、判断は千差万別。出たとこ勝負。

　従って、正確に回答するとすれば、「わかりません」しかあり得ません。現役の税務署員が回答する場合であっても、です。

　というわけで、以下は一納税者の単なる推測です。

　まず、その贈与は、否定される場合が多いであろうと思われます。

　税務署は頻繁に「実質的に見れば同じ」というわかりにくい基準を持ち出して我々納税者を苦しめるのですが、ご質問のケースでは、息子さんにとって、契約はならず、地代も入らず、売却もならず、用途を変えることもならず、ならずならずで、これまでと実質的にみればなにも変わりませんよね。

　贈与の実体がないので、贈与は否定されるのではないでしょうか。なにも判らない幼児に贈与した場合と同じように。

　逆に、少ないケースとして「贈与と認められる」とすれば、敷地全体についての贈与とみなされて、途方もない贈与税（相続税よりすごく高い）を課される危険を感じます。

　というのは、贈与税のほうが相続税より高いにわざわざ高い方を選ぶ点、借金があれば銀行等が複雑化を懸念して反対すると考えられる、などなどの障碍を乗り越えて贈与するところから見て、持ち分の贈与は１回では終わらないのではないか、と想像されます。

　すると、「連年贈与」で全体一括課税・・・ というよりも、敷地全体の贈与契約を分割して履行しているだけと判断されるからです。

　ということで、どうもうまくはいかない気ようながしますよ。

　が、それでは回答にならないと思いますので、希望通り、贈与がすんなり通ったと仮定して回答しますと

（１）　共有地には貸家建て付け地制度の割引きがないという事は、ちょっと聞いた覚えがありませんので、質問者さんの持ち分についてだけは、認められるのではないでしょうか。

　息子さんの持ち分分は無理でしょう。

（２）　そちらの地域が「権利金を授受する慣習がある地域」かどうか、によると思います。

　授受する慣習がアル地域だという認定は税務署がやります。

　こちらは、土地に賃借権を設定しただけで権利金を授受した人など会ったことがありません（相当、聞いて回った）が、「習慣がある」ことにされています。

　授受する慣習があるのに、権利金を授受しない場合、税務署は「借地権による制約＝土地価格の下落」を認めませんので、自分用の土地として、更地どうようの高価格に評価すべきものと思います。

　授受するなら、その分の所得税を払うべきです。権利金をもらうことになる、息子さんが。

（３）　借地しているのに、借地料を払わない場合、意地悪な担当者だと、「相当な地代の授受」を認定して課税しようとすることも考えられます。

　まあ、１１０万円以下なら大丈夫かな。

（４）　これは現物を見ないとわかりません。

　が、一般的にはアパートを贈与したほうが、贈与後、家賃が息子さんに入るのでお得だと言われています。

（５）　これは判りませんねぇ。

　私は贈与自体が認められるかどうかわからないのですが、敷地の贈与、特に敷地持ち分の贈与というのをやっている人を知りません。

　損しないなら、もっとアチコチでやっている人がいてもいいはずなんですが・・・ 。

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　以上、更正なしの文章ですので、わかりにくいかもしれませんし、私が誤解している部分もあるかもしれません。悪しからず。

補足

色々お答え有難う御座います。色々の人の答えや色々調べた結果、多少反論させて頂きますます。まず連年贈与を心配していますが、子供が贈与された事を知っていて贈与された土地の部分の贈与税を毎年支払っておけば、連年贈与とならないと思いますが。。。　また、権利権も地代も子供に支払わなければ、贈与税の支払いもいらないと思いますが。。