土地の贈与

質問

銀行からお金を借りてマンション一棟建設しました。そのマンション一棟の建物と土地は、銀行に担保に設定されました。借金の支払いが遅れた事は１度もありません。土地は1つで登記されていますし、建物も1つで登記されています。両方とも私のみの名義です。建物は部屋が10室有り空き部屋もありますが、全て他人に貸しています。相続税の問題もあるので生きてるうちに少しずつ、子供に毎年200万円分～300万円分、少しずつ土地を贈与したいと考えています。（相続時清算課税制度の使用は考えていません。）建物を贈与してしまうと、家賃の一部を子供が受け取る事になり、子供が所得税を支払わないといけなかったり、建物の修繕費の支払いなどの問題からとりあえず、土地を少しずつ贈与したいと考えています。
お手数ですが下記の質問にお答え下さい。以前、同じような質問をした事がありますが、色々の事情、新しい質問と共に再度質問させて頂いています。

（１）まず、土地を一部贈与することは可能ですか？贈与するのは、自分の子供です。建物は、とりあえず贈与しません。
（２）贈与する場合、銀行に事前に連絡しないといけませんか？
（３）銀行に事前に連絡しないといけないのに、銀行に連絡せずに贈与をしたらどうなりますか？何か罰則がありますか？
（４）銀行に事前に連絡せずに贈与をした場合、銀行はわかるのでしょうか？わかる場合は、法務局から銀行に連絡が行くのでしょうか？それとも銀行が随時調べているのでしょうか？
（５）土地を贈与した場合、必ず子供に毎月、多少、地代を支払わないと駄目でしょうか？私の財産が多い場合、地代を支払った方が良いと思いますが、相続対策になりますか？ただ子供に地代を支払うと、所得税を子供が支払わないといけないので最初の方は、小額にしたいと思います。
（６）地代を子供に支払わないと、子供の土地を、一部私が無料で使用した事になり、私が贈与税等の支払いをしないと駄目ですか？
（７）土地を一部贈与すると子供から一部、土地を借りて、建物を、所有している事になると思います。土地を借りてる契約的な事を、きちんと契約書を作らないと問題が起こりますか？（借地権等の契約）また土地を借りているという登記（借地権等の登記）を必ずしないと駄目でしょうか？とりあえず地代は支払わない感じで、子供ですので土地を借りてる契約的な事もしないで毎年約200万ずつ土地を贈与して贈与登記のみで、毎年子供が贈与税のみ支払っていけば良いと思っています。
（８）土地を子供に一部贈与した後に、借金を私が予定通リ、全て支払ったとします。担保登記を抹消登記する時に銀行から、書類が送られてくると思いますが、土地の贈与を受けた子供の協力が必要ですか？子供の土地の権利書も必要になりますか？
難しい問題もありますが、お手数ですが上記の質問に答えてください。宜しくお願いします。

回答No.3

akak71

反復贈与は、税務署から否定されるとの回答が見られますが、
5年以上継続して贈与をしても、税務署から否定されていません。

ただ、税務署から非課税限度を超えている可能性があるので、
おたずね（回答書）が送付されてきたことがあります。
それでも、反復贈与は否定されないで、そのまま認められました。

私が知っているものでは、税理士が関与している物でも、反復贈与をしています。

税務署の現在の取り扱いは、原則反復贈与でも、贈与税は課税されていない。

回答No.2

misawajp

＞子供に毎年200万円分～300万円分、少しずつ土地を贈与したいと・・・

これは無駄な足掻きです、通算して一括贈与されたと認定され、その贈与税に延滞税が加算されて課税されます

一筆の土地を部分的に贈与するには
分筆して、筆ごとに贈与
共有にして、共有持分贈与　の二つが考えられます

分筆するには測量と登記が必要です

共有ならば、単に登記だけで済みます
（例　１年目　持分の1/10を贈与（持分9/10と1/10）　2年目　持分の1/10を贈与（持分8/10と2/10）・・・・・）

質問全て　質問者の思惑とおりには行きません
依頼している税理士や司法書士がいると思います、先生方に相談することです

補足

分筆はしません。持分何分の何と贈与する予定です。贈与された土地の部分の贈与税は、子供が贈与された翌年に支払えば一括贈与されたと将来認定される事は、無いと聞いています

回答No.1

poolisher

（１）まず、土地を一部贈与することは可能ですか？贈与するのは、自分の子供です。建物は、とりあえず贈与しません。

登記手続き自体は問題ありませんが、後述の銀行の承諾の問題と贈与税の問題
があります。贈与税については毎年の反復贈与は連年贈与と見做され多額の
贈与税を課せられる場合があります。対策として、登記など贈与の証拠を備える
事や毎年の贈与税を多少は負担する事などがあげられますが、それで大丈夫か
どうかは難しい問題になります。

（２）贈与する場合、銀行に事前に連絡しないといけませんか？

銀行から借り入れの際の契約書や約款を確認してください。
たぶん、担保物件の権利変更を行う場合には銀行の承諾が必要と約定されている
と思いますので、事前に承諾は必要でしょう。

（３）銀行に事前に連絡しないといけないのに、銀行に連絡せずに贈与をしたらどうなりますか？何か罰則がありますか？

承諾なしで贈与登記した場合、契約違反となります。
その後の事は銀行の判断次第ですが、最悪の場合期限の利益を失い、一括返済
を求められる事になります。これも契約書に書かれていると思います。

（４）銀行に事前に連絡せずに贈与をした場合、銀行はわかるのでしょうか？わかる場合は、法務局から銀行に連絡が行くのでしょうか？それとも銀行が随時調べているのでしょうか？

法務局から銀行に連絡はいきません。（税務署には通知されます）また、銀行が
担保物件の登記内容を定期的に調べ直すという事もありません。
ですから、連絡しなければ銀行はわからない可能性が高いのですが、偶然見つかる
という事がないとはいえません。

（５）土地を贈与した場合、必ず子供に毎月、多少、地代を支払わないと駄目でしょうか？私の財産が多い場合、地代を支払った方が良いと思いますが、相続対策になりますか？ただ子供に地代を支払うと、所得税を子供が支払わないといけないので最初の方は、小額にしたいと思います。

贈与した土地を更にあなたが使用収益する場合、必ずしも子供に地代を払わなければ
ならないという事はありません。タダで使う事を「使用貸借」といいますが、使用貸借
にしておけばいいと思います。親子で揉めなければ特段の契約等も不要です。

（６）地代を子供に支払わないと、子供の土地を、一部私が無料で使用した事になり、私が贈与税等の支払いをしないと駄目ですか？

↑問題ありません。

（７）土地を一部贈与すると子供から一部、土地を借りて、建物を、所有している事になると思います。土地を借りてる契約的な事を、きちんと契約書を作らないと問題が起こりますか？（借地権等の契約）また土地を借りているという登記（借地権等の登記）を必ずしないと駄目でしょうか？とりあえず地代は支払わない感じで、子供ですので土地を借りてる契約的な事もしないで毎年約200万ずつ土地を贈与して贈与登記のみで、毎年子供が贈与税のみ支払っていけば良いと思っています。

↑問題ありません。

（８）土地を子供に一部贈与した後に、借金を私が予定通リ、全て支払ったとします。担保登記を抹消登記する時に銀行から、書類が送られてくると思いますが、土地の贈与を受けた子供の協力が必要ですか？子供の土地の権利書も必要になりますか？

申請書には権利者として子の名前を書く必要はありますが、申請はあなたが
単独で申請できます。ですから子供の協力は必ずしも必要ではありません。