土地・建物の贈与予約

質問

土地・建物の贈与予約について、教えてください。

母（昭和62年死亡）が、土地・建物の所有権仮登記を、昭和53年にしました。
原因は贈与予約です。

贈与予約をした相手も、昭和55年に死亡しています。

私と母は、昭和53年から昭和62年まで、その土地建物で、住んでいました。

私は、昭和63年から別のところに住んでいます。
現在、土地・建物を管理し、固定資産税は、私が納税しています。

このままの状態では、中途半端なので、相手方に
土地・建物の所有、管理をしてもらうか、
私が、買い取るか、したいと思います。

今後、土地・建物の所有、管理を、贈与予約をした相手の相続人（複数？）と、
どのように交渉したら、いいでしょうか？
相続人とは、面識はありません。
住んでいる所も、解りません。

弁護士等に、依頼したほうがいいでしょうか？

回答No.5

tutumi2000 · ベストアンサー

補足、ありがとうございました。贈与予約というのを私は知らなかったので、少し気になってしまいました。将来贈与をしたときの登記の順位を保全しておくというだけの意味だと思います（自信はありませんけど）。

それと、No.3の書き込みで誤解させてしまったかもしれませんが、gooの無料相談板で質問するのなら司法書士板の方が良いのでは、と思いアドバイスしましたが、実際に専門家に頼むのなら、司法書士よりも弁護士の方が良いと思います。

というのは、相手方相続人が素直に移転登記に協力してくれるのなら司法書士でも問題はないのですが、財産を取られる立場にいる相手方が素直に協力してくれるのか疑問だからです。

話がまとまらず争いになるようですと、弁護士に頼まなければいけなくなります。また、弁護士なら相手との交渉もしてくれますし、登記手続もできるので、はじめから弁護士に頼んでしまった方が無難だと思います。もっとも、費用は高くつくかもしれませんが…。

「母が土地・建物の贈与を受けたんですけど、贈与の契約書などはありません。母の代からもう何年も住んでいるんですけど、登記をこちらの名義にできないでしょうか？」と相談してみてはどうでしょうか。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

一度、弁護士に相談してみます。
相手方に、土地建物を管理してもらえれば、
いいと、思っています。

なんとか、円満に解決したいです。

回答No.4

tutumi2000

連投ですいません。
ちょっと考えたいことがあるので、よろしければ「登記の目的」と「登記の原因」を、（省略せずに）正確に教えて頂けませんか？

補足

よろしくお願いします。

「登記の目的」　所有権移転請求権仮登記
「原因」　　　　　　昭和53年月日　贈与予約

と、記載されています。

回答No.3

tutumi2000

お二人とも、死因贈与を前提にお話されているようですが、その登記だけでは死因贈与かどうかはわからないと思います。

通常、死因贈与をしたいのであれば、登記の原因は「贈与（始期　○死亡）」（○の部分には、与える側の名前が入ります）となっているはずです。

ですから、本事例の登記の実体関係が死因贈与なのかどうかはわかりません。少なくとも、登記には表れていません。

贈与があったのかどうかを知る人も今は亡くなっているようですから、実際に贈与があったのかどうか、又、贈与があったとしても、それを証明するような証拠を探すのは難しいと思います。

時効取得を検討したほうが簡単だと思います。昭和53年から占有しているとのことですから、たとえ他人の土地だと認識していたとしても、20年の経過により土地の所有権は取得できるはずです。ですから、買い取る必要はないと思います。

アドバイスですが、この法律相談板ではなく、行政書士・司法書士板で質問してみてはいかがですか？不動産の権利関係については、司法書士はプロ（実体関係についても、登記手続に関しても）ですから、向こうの方が適切な回答を得られると思います。

お礼

ご回答を、いただきありがとうございます。

仮登記の、原因は「贈与予約」と、記載されています。
私は、贈与予約を「土地建物を、何時か贈与します。」と、理解しています。

アドバイス、ありがとうございました。
司法書士に、相談してみます。

回答No.2

studing_jitsumu

まず、死因贈与があったという
証拠となるものが必要だと思います。
仮登記の際に何か作成されていないのでしょうか。
その証拠や、仮登記の事実をもとに
不動産の移転登記を行うこととなります。
ちなみに死因贈与であれば、
その執行人を決めておいたりする場合があるのですが、
決めてあればその人にお願いし、
決めて無くても
贈与者（相手方）の相続人の協力の下で
登記を行うことになります。
その人たちが登記に応じなくとも
法律上は相談者様の物となりますので、
裁判上で登記を認めてもらう必要があります。

ちなみにお姉さまがいるのでしたら
持分はお姉さまと相談者様で半分ずつとなります。
で、この場合は贈与税はかからず、
相続税と不動産取得税がかかります。

お礼

ご回答、ありがとうございました。
大変、参考になりました。
慎重に、事を進めたいと思います。

回答No.1

studing_jitsumu

もう少し状況を知りたいところですが、
とりあえず想像を踏まえたうえで。

亡くなったお母様が不動産をもらう為の
仮登記を行った。ということで話を進めます。
また、贈与予約の仮登記とは
死因贈与の仮登記のことだと仮定します。

これらを踏まえた上で根本的な回答をするなら
相手方の亡くなった昭和５５年の時点で
あなたのお母様が所有権を獲得されています。
で、現在は相談者様が所有権を相続されています。
よって所有権者は相談者様で、
あとは登記名義を変更するだけとなります。
死因贈与契約に関して
公正証書が作られたりしているなら、
それを一度ご覧になることをお勧めいたします。

さて、
所有権は一応相談者様の者ですが、
現在は誰かがその土地・建物に住んでいるのでしょうか？
法律的に、時効取得という制度がありまして
状況によってはその住んでいる人に
所有権を奪われてしまう可能性もあります。
ご注意を。

補足

早々の。ご回答ありがとうございます。
解りにくい説明で、申し訳ありませんでした。

補足説明します。
相手方と、母は交際していました。
母が不動産をもらう為の、仮登記だと理解しています。

現在、土地・建物は、だれも住んでいません。
時々、私が現地を、確認に行っています。

死因贈与契約に関して公正証書は、作成していません。

私には、姉が1人います。
姉と2人の相続になるのでしょうか？

所有権を、登記するとき金銭負担は、贈与税を収めれば、いいのでしょうか？

今後、土地・建物相続するには、どのように進めたらよろしいのでしょうか？