節税するための土地建物売買の方法

質問

不動産の税について教えて下さい。
現在自所有の土地建物に私の家族と母で住んでいますが、新しく土地を購入し自宅を建設する計画で、現在住んでいる自宅は売却します。
補足として・・・・
(1)土地建物は亡くなった父のもので私と母と弟が法定相続人ですが、弟は相続をしないため私と母が相続
(2)現土地建物は平成元年から現在まで約１４年間居住
(3)現土地建物は売却。不動産屋の査定で約２３００万円
(4)売却代金は新たに購入する土地、もしくは自宅の何れかに充当し残りは住宅ローンを利用
※母は年金生活、妻は専業主婦の為、住宅ローン支払いは私
(5)入居するのは私と家族、母親の４人
といったとこですが、節税に関して私なりに判断がついたのは以下の二点位です。
(1)現在の土地建物の売却は「居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除」に該当するため課税はない
(2)１０年間のローン減税を受ける為にはＨ１５年１２月３１日までに入居が必要

わからないのは、母と私で相続した土地建物の売却代金を新たに購入する土地、もしくは建物の費用に充当した場合の、土地建物の登記の関係です。
私ならび母の相続割合に応じた共有登記がいるのか、単独登記で良いのか。単独登記にすると贈与税がかかるのか。更には、売却代金は購入する土地へ充当し、建物を住宅ローンで支払う方が良いのか。その逆が良いのか。
ローン控除を受ける為母親にも支払える範囲のローンを組ませた方が良いのか（高齢の母に融資してくれる銀行があるかは疑問ですが）
などなど、如何にすれば節税が可能になるのかわからないことが結構あります。

現所有物件の売却や新たな土地建物の購入、はたまた登記等にあたり、最も高い節税効果を得るにはどのような方法を選択すべきでしょうか。
また、その為にどのようなプロセスを踏むべきか是非皆様のお知恵をお貸し頂ければ幸いです。

回答No.1

jun95 · ベストアンサー

１．「居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除」を受けて、ただちに住宅を取得されると、ローン控除の要件「新しく取得した住宅に居住した年、その前年、前々年において、前の住宅を譲渡し、3000万円控除・買い替えの特例などの適用を受けていないこと。」という規定に引っかかり、ローン控除は受けられないと思います。相続を原因とする所有権の移転登記ががされていなくても、売り主は、お母さんとfukuhokuさんになります。それぞれ別に申告しますから、この特例は、二人とも使えます。
２．相続された土地建物を売却されると現金化されますから、相続割合で案分し所有することになります。もし、一人の名前で使われると、贈与の問題が発生するかも知れません。（金額と方法によっては住宅資金贈与の特例を使えるかも知れません）

土地建物の売買やローン控除は要件が複雑ですから、銀行で行っている税務相談とかで具体的な相談をされるといいと思います。

お礼

まずもって、お礼が遅れた事をお詫び致します。
早々のアドバイスありがとうございました。
参考になりました。

回答No.2

whitney

このご質問の場合、特別控除とローン控除と比較した場合の二者択一となりますので、借入れ金額にもよりますが
特別控除の選択となるでしょう。

登記については、あなたの手持ち金＋借入金と母の手持ち金との比率による共有登記となるでしょう。

母親が借入れをする節税上のメリットはないですし、あなたが現に所有する家屋に住んでいるのですから、親からの住宅資金の贈与の非課税にもあたらないと思います。

節税と言っても、特別控除ぐらいしかないと思います。

蛇足ですが文面からは判断できませんが、母親が現在あなたの扶養控除の対象者であれば、現在の持分によっては売却したその年分だけ、扶養控除の対象から外れるかも知れません。（扶養控除の判定金額37万円は、特別控除前の金額）

お礼

まずもって、お礼が遅れた事をお詫び致します。
早々のアドバイスありがとうございました。
ローンは２０００～２１００万円位を予定していますが、それでもやはり特別控除の方がメリットは大きいのでしょうかね。
でも大変参考になりました。