贈与された土地（毎年、分割して贈与）を最終年度に一括登記した場合の問題点は？

質問

親が所有している土地（今回、具体的には農地）を、基礎控除額の110万円以下に分割して、毎年、子ども（＝私）に贈与する場合の問題について、アドバイスをよろしくお願いいたします。例示します。

土地の価格（市町村が発行する、法務局あての「価格通知書」によります）がトータルで500万円とします。これを5年間で贈与します。当然、毎年、親子間で贈与契約書を締結します。

この場合、毎年、登記しないといけないのでしょうか？

当初は、毎年登記しようと思いました。しかし、登記は、単に（？）所有権を明確にするためのものですから、次の方法でも、問題はない、のではないかと思いました。
『毎年、農地の1/5（贈与税の基礎控除額の110万円以下になると仮定します）を贈与する契約書を締結し、最後の年に、一括して、所有権の移転登記をすれば、登記の面でも、贈与税の面でも、問題はないのではないか、と考えました』

ただし、懸念事項は、(1)市町村は、法務局あての「価格通知書」にて、贈与期間中の各年度の価格データを表記してくれるか？(2)贈与契約は毎年締結するにしても、贈与税が発生しない額にて契約するため、最終年度で一括登記すると、一度に贈与したことにみなされないか？(3)登記は、このような数年間にわたる贈与分の一括登記を想定しているか？拒否されないか？(4)たとえば、2年分の贈与契約を締結後、親が死去した場合、登記が可能か？どのような問題が発生するのか？　などです。

回答No.1

uozanokoi7

毎年基礎控除内の金額で贈与することの是非や方法については、これまでも多くの質問がありますので参照されたらよろしいと思いますが、それよりも贈与価額を算定される場合には正しい評価に基づいて下さいね。

法務局あての「価格通知書」というものは固定資産税評価額による書面だと思いますが、相続や贈与の場合の土地の評価は路線価方式又は倍率方式によりますので、市町村が発行する固定資産税の課税標準とは異なりますよ。　農地ということなので、市街地でなかったら高くはないと思いますが。

あと、当初は毎年登記しようと思いましたとのことについてですが、
毎年分筆して所有権移転登記をしないと、毎年贈与契約書を交わすだけでは、客観的に税務署等の第3者に対抗できるような証明にはならないので無理だと思いますよ。
また、税務署へは登記により所有者に異動があった場合に通知されるので、最終年度で一括登記した際にはあなたの方へその詳細を求める書類（お尋ね）がいきますが、毎年の登記が伴わない場合には総額に対しての贈与と見做されるか租税回避ととられるかもしれません。　上手くいけば遡っての分筆登記による各年毎の暦年課税の申告が許されるかもしれませんが。

もし親御様所有の全財産が、相続税が課税されないほどの価額であれば、要件に合致する場合に限り相続時精算課税を検討されたらどうかと思いますし、それがダメでも当該土地をあなたが使うにあたって使用貸借の形ではいけないのですか。　それとも相続対策として生前贈与を考えておられるのですか。
土地の評価等を含めて、一度税理士さんや税務署の資産税課にご相談された方がよろしいと思いますよ。
お力になれなくてゴメンナサイね。

補足

今回の疑問については、貴アドバイスにて、手がかりが見つかりつつあります。ありがとうございます。今回の私の場合、親の財産は、相続税をまぬがれない額になるだろうと考えているため、「生前贈与」ということになります。