住宅登記について

質問

住宅の登記業務について詳しい方、教えて下さい。
この間住宅を改築しました。一階部分の間取りをほとんど変更しています、二階部分は間取りの変更ナシです。改築だと思っていたら依頼した司法書士さんが一階の間取りがほとんど変わっているから改築ではなく新築登記になると言われました。しかし先日市役所の税率を出すかたが住宅の査定に来た方に、基礎が一部でも残っていると改築になるんだけど、どうして新築登記なんだろ？と言われました。改築と新築では税率が全然違うそうで困りました。担当した司法書士さんは土地家屋調査士を兼任しています。改築が新築登記されることはありのでしょうか。ちなみに勝手に滅失登記され新築登記されていました…。
司法書士の先生、あるいは住宅登記に詳しい方のご助言お待ちしております、宜しくお願い致します。

回答No.1

kuma33333 · ベストアンサー

「１階の間取りのみを変更した」ということで、
(1)床面積に変更がないようでしたら、今回の改築で登記する必要がありません。
(2)床面積に変更があるようでしたら、床面積の変更の登記の申請義務があります。滅失・新築ではありません。
今回の工事で、前の建物と後の建物に同一性が無いようでしたら、滅失・新築登記の必要があります。
もし、(1)の場合でしたら、滅失登記の抹消、新築登記の抹消をすると元に戻ります。もう一度、その土地家屋調査士（司法書士と兼業）に確認して、それでも納得がいかないようでしたら、登記所の登記官に説明してもらう。それでも納得いかないようでしたら、お住まいの土地家屋調査士会に相談する。方法があります。

お礼

ご教示ありがとうございます。さっそく法務局へ行って書類関係を見てもらいました。（司法書士や建築事務所？さんの方で）前の建物と後の建物に同一性がないと判断されたから新築扱いになったという事なのでしょうが、登記官の方もこれくらいの増改築なら新築じゃなく増改築登記になると思うけど…との見解でした。よくよく調べると建築事務所が提出した申請書が新築扱いで提出されていて、その通り新築登記されたようです。工務店に増改築と伝えたのに工務店がしっかり設計図依頼の際、建築事務所と意思疎通してなかったせいかも…との事でした。そうでなければ、建築事務所が自己判断で新築にしたのかもしれません（建築事務所の方は増改築工事中の現場を見に来てるのでそこでおかしいと思わなかったのか疑問です）普通増改築か新築か、きわどい場合は司法書士が法務局に相談するらしいですがその形跡はない、表示も法務局でなく土地家屋調査士（司法書士）でやったようです。どのレベルで増改築が新築扱いになるのか明確な基準はなく、土地家屋調査士によるということでした。司法書士さんも建築事務所の申請書通り新築登記しただけかも知れません。
滅失した登記を復活させることも出来なくないが、物件が新築でなく増改築だったことを証明する物証がいるし、銀行も新築に抵当設定しているだろうから、増改築になると銀行との問題も出てくるとの事で正直難しいと言われました。固定資産税新築の税率がかけられ増改築より倍の損害がでますが工務店は親戚が経営しているので責任追及するのも…気が引けます。
結果は納得はいかないですが、専門家まかせにした自分達が悪かったと諦めます。
ご助言、本当にありがとうございました。助かりました！