マンション買い替えの件！ご意見ください

質問

以前も買い替えで質問させていただいた者です。
先日、不動産に査定をしてもらったところ買った金額と同額で1850万円といわれました。
売り出し価格は2000万円位で出していけばいいのではとアドバイスをいただきました。
残債は1200万円なので、うまく話が進めば650万円残りここから諸費用と頭金にまわすつもりで
他に貯金からまわす余裕はありません。
今のマンションは、3年前（2004年に築2年の築浅物件として）に購入したのですが売りに出すには早すぎでしょうか？
諸費用等払ったりしたので、損になるのでしょうか？
今のマンションは、築も浅いのできれいですが場所が駅から遠く（徒歩25分）周りに何もなく不便で、
買った時は、安くて築浅が魅力～って安易な考えで購入してしましたが、
毎日子供を保育園に預けて電車通勤していると、部屋が狭くても駅近くに住みたいという
気持ちが強くなりました。
住んでみて、実際駅から遠いところから通勤してみて初めて大変さを痛感しました。

購入したい物件は1992年築の駅徒歩5分2100～2500万円（階数や部屋によって）の物件ですが、
いつ売りに出るかわからないのですが、管理がしっかりしていて（一度内覧したこと有）修繕費と管理費も合わせて2万円以内なので、売りがでるまでの間はお金に余裕もないので実家にお世話になる予定ですが
まだ、数年今のマンションに住んでいた方がいいのか正直迷っています！
皆さんならどうされますか？
簡単に買い替えなんてできないので、どんな意見でもいいので、ください。

回答No.6

best-house · ベストアンサー

＃２です。
売却物件をいくらで購入したかによりますけど、仮に２０００万で購入し１８５０万で売却すると、１５０万弱の売却損が発生します。
（正確には購入価格２０００万に対して原価償却分を引いたのが現在の価値）
住宅買い替えによる譲渡損失（売却損）が発生した場合は、翌年の確定申告において前年所得から損失分を引くことが出来ます。
前年所得が７００万ならば、５５０万として税金額を算出し直します。
つまり、所得税が相応に還付され、確定申告した年の６月からの住民税も下がります。
但し、住宅買い替え促進を目的とした時限立法的なものだった様な記憶しかないので、詳しくは国税局のホームページを見てください。

お礼

詳しく教えていただき、ありがとうございました。
購入金額は、1850万円になります。
確定申告とか色々と処理ができるのですね。
本当にありがとうございました。

回答No.5

mifu33

＞今のマンションは、3年前（2004年に築2年の築浅物件として）に購入したのですが売りに出すには早すぎでしょうか？
　築５年なので、今すぐ売りに出すべきです。もし３年後に売り出せば築８年です。買う側にとっては、かなりイメージが違ってきます。その分値段にも跳ね返ります。

＞売りがでるまでの間はお金に余裕もないので実家にお世話になる予定
　正解です。少しでも資金を貯めましょう。

＞数年今のマンションに住んでいた方がいいのか
　買い替えが決まりで、且つ実家の世話になる事が可能であれば、早く出た方がよろしいのでは？ローンの利息・修繕積み立て金・管理費がもったいないですよ。

お礼

ありがとうございます！
やはり、マンションは早いうちに売りにだすのがいいですよね！
少しでも資金を貯めるため、実家に世話になるのは必須になりそうです。
本当に適切なアドバイスありがとうございました。

回答No.4

noname#39684

根本的な問題として、不動産屋の査定通りに売れる場合のほうが少ないと考えます。

不動産屋は仲介業ですので、基本的にはいくらで売れてもよいのです。売却物件の獲得が商売ですから、はじめは「良い値でうれますから」となります。

マンションや戸建を買ったことのある方ならわかるように「値引き」があたりまえになっているような世界です。半額とは申しませんが、近隣の物件価格の調査などをしてみて果たして1800万円程度で売れるものなのかどうかはご自身で確かめたほうがよいでしょう。いくら不動産屋が価格を決めても買ってくれる人がいなければ話になりません。

そのマンションは築５年ということです。ご自身は安易に買ってしまったようですが、安易ではない人は「場所が駅から遠く（徒歩25分）周りに何もなく不便」とご自身と同じように感じますから、なかなか売れない場合の場合のことも考えたほうがよいでしょう。

また、具体的なことですが、ローンが残った状態（マンションに担保設定がなされている状態）ではマンションは売れません。つまり、他人の住宅ローンの担保になっているようなマンションを買ってくれるような人はいません。
つなぎ融資などで一括返済するか、買い替えローンを使うかなどですが、次のマンションが売りに出るまでご実家にいる場合は、買い替えローンは使えません。売れるまでつなぎ融資をする場合、売れるまでの期間に利子がかさんでいき、早く売りたい＞値下げ、というパターンに陥ります。

買い替えは可能ですが、ローンが残っている場合、簡単ではありませんから、その点もよく注意してください。

お礼

ありがとうございます。
確かになかなか売れない場合のことも考えなければいけませんね！
ローンは1200万円あるので、買い替える場合は売りを先にします！
売れて、引渡しまでに次の物件がなければ実家にいる状態になると
思いますので、利子がかさんでとかは絶対にさけるつもりです。

回答No.3

rokko-oroshi

＃１です。
失礼しました。
売却益が出るわけではないのですね。
読み違えてました。すいません。

お礼

ありがとうございます！
売却益はでないと思います・・・
三井のリハウスさんで今のマンションを購入して
同じ営業マンに担当をしてもらおうと思っているのですが
買った金額で売れるようにしましょうと言われました。

回答No.2

best-house

今、お住まいのマンションが駅徒歩２５分となると売却が結構厳しいのではないでしょうか？
マンションは立地が一番なので、早期の売却をお勧めします。
ちなみに私の記憶では、譲渡益にですが、売却価格－購入価格ですので、それほど利益はでないのではないでしょうか。（売却価格－ローン残債ではないです）
但し、売却損が発生した場合、５年以上住まないと税制（所得税、住民税）における優遇が受けられません。

お礼

本当にそのとおりです。
マンションは立地ですよね・・・（反省）
最初は駅近い所で探してて、今ほしいと思っている物件を迷っている時に先に買い手が見つかってしまい、全く逆の築浅物件にそのときは決めてしまいました。
無知で大変申し訳ありませんが、売却損が発生した場合は5年以上すまないと優遇がうけられないということは、1850万円で売れなければということになるでしょうか？

回答No.1

rokko-oroshi

税金面も考慮されたほうがよいのでは？

その年の1月1日における所有期間が5年以下である不動産の譲渡所得は、短期譲渡所得となります。　　
（所得税40％　住民税12％）

その年の1月1日における所有期間が5年を超える不動産の譲渡所得は長期譲渡所得となります。
（所得税20％　住民税6％）

たとえば650万円の譲渡益が出た場合、長期の場合は169万円の税金となるのに対し、短期では338万円になります。この差は大きいと思いませんか。