譲渡担保権について

質問

下記、質問いたします。

1、分譲マンション(区分所有権)を譲渡担保権の目的とした場合に、管理費用を負担するのは、譲渡担保権者(債権者)で正しいでしょうか

2、上記の1で対抗要件を具備するには、登記が必要だと思いますが、乙区に「譲渡担保設定」として、債権額、債権者、債務者が記載されるのでしょうか

3、分譲マンションに区分所有者(債務者)が、そのまま住み続ける場合、譲渡担保設定登記をすれば、所有権は譲渡担保権者(債権者)に移転するのでしょうか、それとも登記に関係なく、譲渡担保契約書で所有権は譲渡担保権者(債権者)に移転すると定めるだけで移転するのでしょうか

4、譲渡担保権の登記をして対抗要件を具備した上で、分譲マンションに区分所有者(債務者)が住み続ける場合、所有権を債権者に移転するメリット、所有権は債務者にある状態にしておくことのメリットは、それぞれ何があるのでしょうか

ご教授のほど、よろしくお願い申し上げます。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

１番回答者です。

　どうも、質問者さんは譲渡担保を設定して借り入れをする側のような気がしたので、そちら側の観点から、場合分けなどせずにごくザックリと補足したいと思います。

　「譲渡担保設定登記」というのは「ない」ので、この部分は無視して説明します。

＜質問３＞

　（所有権移転）登記をすれば、所有権は譲渡担保権者(債権者)に移転するのでしょうか。

登記は第三者に対する所有権移転等の対抗要件です（民177条）。所有権移転等の効力発生要件ではありません。

　他方、民法176条に「当事者の意思表示のみによって、その効力を生じる」と定められているので、譲渡担保契約書で所有権は譲渡担保権者(債権者)に移転すると定めるだけで、所有権は移転する （登記の前でも）、と考えるべきです。

＜質問４＞対抗要件を具備した上で、

　譲渡担保の登記というのは存在しないのですが、売買契約書と売買予約をして、売買の本登記と所有権移転の仮登記をすればほぼ同じ事ができます。それをやったとして、

（１）所有権を債権者に移転する（借主側の）メリット

　お金を貸して利息を取りたい人（銀行など）のほか、その物件の所有権を得たいと考えている人（不動産業者など）からも資金を引き出せる。つまり、お金の貸し手を増やせる。

　競売すると足下を見られて価格が下がるのが普通だが、譲渡担保の場合はうまく行くと、競売を避けることができるので、不動産の価格が下がるのを避けられる。

（２）所有権は債務者にある状態にしておく（借主側の）メリット

　同じ不動産は２つとないので、１度売ると二度と戻らないが、例えば思い出のような金銭では評価できない価値ももった不動産を自分の手元に確保しておける。

　債権者が確定的に担保を自分の物にするときは、うまくいくと清算金がもらえる。場合によっては清算金を取られる場合もあるので、必ずしも借主のメリットとはいえないと思うが。

お礼

丁寧且つ詳細な補足回答ありがとうございます。大変わかり易い説明で理解出来ました。

回答No.2

OKbokujoo

現役不動産業者、宅建士です。
端的にします。
譲渡担保とい登記はありません。
近い意味ですと、抵当権、根抵当権、代物弁済予約になります。

抵当権の意味は、債務者の不履行による競売申立の権利があるというだけです。当然第一抵当権者は落札から一番最初に配当貰えます＝回収
抵当権者が名義変更出来る訳ではありません。
競売で落札した者へ職権で変更します。

ここで大事な事は、所有権は債務者のままであり、その権利行使は不変という事。従って維持管理費用は所有権者が負担となります。
根抵当はその範囲の枠であり、記載額全額では無いという意味。

代物弁済予約とは債務者が履行不能に陥った場合、物件を予約者に引き渡し債務を消滅させる事です。なので不履行にならぬ以上、所有権移転は出来ません。

説明は以上です。補足、返信は無用です。
不明な専門用語、意味についてはWIKIでも検索でもして下さい。

お礼

丁寧且つ詳細なご回答ありがとうございます。大変勉強になりました。

回答No.1

fujic-1990

1、根抵当に引き続き、法律に規定がないことを庶民がやり始めたために、混乱していますが、具体的内容は当事者が決めることです。

　当事者双方が「譲渡した」という形式を重視するなら、購入者（債権者）が払うべきでしょうが、当事者が「ホントは担保だ」という実質を重視するなら形式上の売主（ホントは譲渡していない人）が負担すべきでしょうね。

　くどいですが、当事者の合意次第です。

2、私が学生の頃は、譲渡担保も譲渡なので「所有権移転の登記」が為され、乙区は関係なかったんです。

　でもそれ以降民法の改正もありましたので、今は譲渡担保の規定ができたのかなと思って「ザッと検索」してみたろころ、所有権移転の登記（甲区）の登記原因に「譲渡担保」の記載と成立の日と解除されていれば解除日が登記されるだけのようです。

　つまり、いまも乙区に譲渡担保が記載されることはなく、債権額、債権者、債務者は、甲区にも記載されないようですよ。

3、　うーん f(-_-;; ･･･ 民法改正もあったのですがフォローしていなかったのでこの際と思い、ザッとインターネットを見てきたのですが、「譲渡担保設定登記」という登記は今も無いようです。

　あくまでも上記の通り、所有権移転登記の「登記原因」に「譲渡担保」の項目がある、というか、記載ができる、というダケの話のようです。

　なので「譲渡担保設定登記をすれば」以下の条件付き質問は無しということになります。

　「所有権移転登記をすれば」に読み替えて回答すべきかとも思いましたが長文になるので「その程度は知っているよ」と無視される可能性もあるので止めました。

4、 抵当権という制度があるのに、譲渡担保などという民法に規定のない制度が考え出されたのは、抵当権を行使するためには催告や、競売その他の法的手続きを踏まないと換金もできないし自分の物にもならないし、という面倒さがあるからです。

　つまり、債権者がその面倒を避けるために、言わば債権者のために作った仕組みなのです。

　できたままの制度だとあまりに債権者に有利すぎるということで、最近は「精算が必要だ」とかの判決が出て、債務者の不利益はある程度穴埋めされてはいるはずです。

　質問者さんの言われるメリット、デメリットが債権者と債務者のどちらに取ってのメリット、デメリットなのかわかりませんが、もともと債権者のための仕組みなのですから、債務者にとってのメリットはありません。債務者にとっては抵当権が良いと思います。

　もっとも、債権者から、「譲渡担保でないならお金は貸さない」と言われてしまうかもしれませんけど。

お礼

丁寧且つ詳細なご回答ありがとうございます。大変勉強になりました。