締切済み

宅建の問題について質問です。

2018/08/13 16:43

こんにちは！いつもお世話になります！ご回答くださってる皆様ありがとうございます！農地法について質問します。ヨロシクお願いします。農地について法第3条第1項の許可があったときは所有権が移転する旨の停止条件付き売買契約を締結し、それを登記原因とする所有権移転の仮登記を申請する場合にはその買受人は農業委員会に届け出をしなければならない。ここですが、解説を読んでもイマイチ理解できませんでした。仮登記を申請する場合と、農地法ってどう関係してくるんでしょうか、もしくは関係しないのでしょう？解説をお願いしたくおもいます！ヨロシクお願いします。

momomin0516
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宅地建物取引主任者（宅建）
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imagine225
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2018/08/16 02:18 回答No.3

農地法に登記の文字が出てくるのは第13条と第16条で、後者は農地又は採草放牧地の賃貸借の対抗力につき、その引渡が登記と同様の第三者対抗力を持つと規定しています。通常の土地の取引は、当事者間の合意だけで権利変動が生じます。しかし、農地•採草放牧地だけは例外で、農地法によりその取引が規制され、都道府県知事または農業委員会の許可が効力(発生)要件とされており、それがない限り、権利の変動は生じません。通常の土地取引においては、本登記が行われ、特別な事情がない限り仮登記の出番はありません。しかし、農地の場合は、上記のように当事者による売買契約だけでは所有権は移転せず、許可があって初めて所有権が移転するため、その間にタイムラグが生じ、二重売買のリスクもあり、それを回避するために順位保全効のある仮登記が利用されます。このように、仮登記には順位保全効がありますが、当事者が農地法に基づき許可申請をするかは当事者の任意であり、義務付けられてはいません。この点で設問は誤りとなります。さらに言えば、農地の取引当事者が仮登記の制度を使うか否かも当事者の任意です。つまり、農地法と仮登記制度とは直接的な関係はなく、当事者の意思に任された、ゆるい関係にあると言えます。なお、農地法第3条には許可しかなく届出はありません。その点でも設問は誤りです。届出が出てくるのは、農地法第4条と第5条において、農地が市街化区域にある場合には許可ではなく農業委員会への届出でよいとされています。さらに言えば、許可や届出は買受人だけで申請するのではなく、譲渡人と譲受人との共同申請とされており、設問のような買受人だけの申請ということはなく、この点でも誤りです。

質問者

お礼 2018/08/16 23:12

ご回答くださり、ありがとうございます！！！とても丁寧な解説で、勉強になりました。またよろしければ、勉強にご協力ください！ありがとうございました。

noname#235638

2018/08/13 20:38 回答No.2

こんにちは！回答しまっせー、任せてね！！仮登記と農地法は、関係するか？それは、難しい。。関係するような？しないような？ソコは、momomin0516さんが考えてください。一緒に勉強しよっ！農地法の許可があったら、所有権を移転するという約束の契約、です。つまりは許可がなければ、移転しない。 3条許可なかったどうしよう。。。買いたいのにな。。。もたもたしてるうちに他の人に取られちゃったら、ピンチだよね。。。～ここからは、ドラえもんふう～どうしたの？ 3条許可がおりるか心配なの？大丈夫だよ！買受人！！ねぇドラえもん、何かいい道具ないの？道具なんていらないよ！チャらら、チャっちゃらー♪ ふどーさん　とうきほー　だい　１０５　じょうー https://ja.wikibooks.org/wiki/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%99%BB%E8%A8%98%E6%B3%95%E7%AC%AC105%E6%9D%A1 これが買受人をちゃんと保護してくれるんだ！ ※その例としては　農地法3条の都道府県知事の許可や仮登記や　売買代金完済を条件に所有権が移転するとする　停止条件付所有権移転などがあるドラえもん、解除です！ラジャーです！！これで本登記の順位保全ができるね！これは、農地法に関係するような、しないようななんだけど趣旨としては、3条許可があるまで買受人を保護する。仮登記したことを農業委員会に届けなくていい。なぜ届けなくていいのか？そもそも買受人を保護するのだから余計な負担を強制しない。別の考え、としては 3条許可の申請をしているのだから届け出は、必要ない。と思います！

質問者

お礼 2018/08/14 17:09

いつもありがとうございます！なんだかやっぱスマホの調子がおかしく、返事が二重になってしまっていたらごめんなさいです。条文よみましたー！！ありがとうございます！！まず、不動産登記法をみてしらべたらよかったんですね。全然知らない、条文でしたよ。。。うーん奥が深い深い。考えていただき、ありがとうございました！！体調いかがですか？暑さにまいらないよう。。たぶん大丈夫だとはおもいますが、勉強お付き合いください。ありがとうございましたーーっ！！

noname#235638

2018/08/13 19:15 回答No.1

こんにちは！ちょっと最新の情報がわからないのですがまず、僕の書きたいことを書かせてください。 ※florioの勉強のための回答です。そのあとに回答枠をもう一つもらいきちんと回答します。それとあとで申し上げますが法務省勤務だった友人とそんな話しになって・・・根拠は　平成20年、法務さんの依命通知　です。この通知がどうなったのか？それがポイントなんですけど、わかりません。勉強不足な回答、ごめんなさい。お手元のテキストとは違った内容ですが結果はおんなじなので、心配いりません。 ※これは、回答の押し売りです。　宅建士受験には、関係ないかも？・・・です。じゃ、始めますよ！ http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/936/290/155,0.pdf この情報、読まなくていいです。簡単に説明します。農地法の趣旨は、この前勉強しましたね。仮登記された農地が、長い間放置され農地がないている（耕作放棄）。最近そんなの多いよ。また仮登記された農地が農地以外に利用されないように、しっかと監視しなさい。そんな理由から ※平成２０年１２月１日法務省民二　　第３０７１号法務省民事第二課長依命通知により農地について２号仮登記がされた場合は当分の間不動産の管轄登記所の登記官がその土地の所在・地番を取りまとめた連絡票を作成等して関係農業委員会へ情報提供しなさい。とされる。具体的には仮登記を受けた法務局・担当事務官はその情報を農業委員会に報告しなさい。それを受けた農業委員会は１、農地法の許可がなければ、所有権移転しない２、農地法の許可がなければ　　売買の締結がされても、所有権は仮登記した買主になく　　売り主にある３、農地法の許可がないのに、売り主が農地を仮登記した買主に　　引き渡した場合は、農地法違反ですこれを頭に入れなさい。また仮登記した買主が、耕作を放棄した場合は指導しなさい。さらには自分で耕作できない場合には・・・この前一緒に勉強しましたね！ ※基盤法第 18 条に基づく農用地利用集積計画に基づき利用権設定を検討するよう、うながす。そうすれば、農地法の許可がいらない。貸して期間が終われば、無事に農地はかえってきます。借受人には２号仮登記がされた農地であることこれを、説明しなさい。みたいな感じです。これをmomomin0516さんのご質問に当てはめれば仮登記と農地法は、関係する。その買受人は農業委員会に届け出をしなければならないについては農業委員会に届けなくても法務局からの情報で、すでに知っている。選択肢のうちの１つは　誤り　です。なんですが、この情報はいらないかもしれません。平成20年の情報ですし、今どうなってるのか？そもそも実務の話しでしかなくて、受験には関係ないような気がします。届け出・・・なので、その条件に合致せずに必要ないでいんでしょうけど、書きたかったもので・・・押し売り回答、失礼しました。次の回答でちゃんとしますね。

質問者

お礼 2018/08/14 17:58

いつもわたしの勉強にご協力いただき、ありがとうございます！！そういう流れもあるんですね。流れをおっていったら、なんとなくですが floriographyさんの言ってることがわかったような気がします。理解不足もあるけど、流れがなんとなくわかりました。てか、私のしらない世界をまたみせていただきました。ありがとうございます！！

宅建の問題について質問です。