土地の購入について相談したい…誰にお願いすれば？

質問

購入を検討している土地があります。

古屋付きの土地なのですが、２階建て古屋の裏手に家と同じくらいの高さの擁壁があります。
その擁壁にひびが入って、擁壁がせり出しており、建物に接しています。
不動産屋いわく、擁壁はこの土地のもの（上の方の所有ではなく）らしいです。
持ち主さんが建て替えを検討したが、この擁壁の状態では不適合で建て替えやリフォームができないとのこと、擁壁に1000万程度かかるということであきらめて手放されるそうです。

なのでこの物件を購入すれば、建物を解体、擁壁をやり直して、新しく住宅を建築することになるかと思います。
お金もかかりますし、擁壁の下の家…リスクがあることはわかっているのですが、この土地が気に入り、なかなかあきらめきれません。

外溝工事の業者に一度、見てもらいましたが、やはりそのくらいの価格がかかるのでは、とのことでした。

自分でも調べてみたのですが擁壁はもめるケースも多いようで…
左右にも建物がありまして左のお宅はは擁壁をやり直しておられるように見えます。
右のお宅は擁壁を利用して？高い土地と低い土地にまたがった建物をたてておられます。

購入後、上の方、左右の方、ともめないために、
本当にこの擁壁は下の土地のものなのか？正確な境界線は？
また大体の費用や予想されるリスク、などなど…
購入前に査定？というか、相談にのっていただきたいと思うのですが、どこに頼んだらよいのでしょうか？
建築士の方でしょうか？
不動産コンサルタント？
予算はいくらくらいでしょうか？

家を建てたい→土地探しではなく、
希望の範囲にいい土地があれば→家を建てたいので
ハウスメーカーや建築士を決めて、一緒に土地探し、というわけにもいきません。

ちなみに、もし購入となれば建築はハウスメーカーに依頼しようと思いますが、まだどこかは決めてはいません。
まず、この土地を購入するかどうかを検討している段階です。

どなたか詳しい方がいらっしゃったら、教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.3

850058

他の土地をお探しなさい
(1)　背中に崖を抱えていると、湿気が常に降りてくる
(2)　崖が荒れていると、ムカデなどの虫が多い
(3)　大雨の時にはがけ崩れを心配して眠れない
この土地が欲しい ! !　と、考えを固めるよりも、一旦引いてみたら

回答No.2

lock_on

不動産業者経由で土地家屋調査士に依頼して境界の確定を求めます。売主の負担で行うのが普通です。十数万～数十万かかります。

その擁壁が物件に含まれることがわかったとしても別の問題が出てきます。

それは「がけ条例」に該当する可能性が高いことです。がけ条例に該当する土地に家を建てるためには建築士が擁壁の強度計算を行い、強度が満たない場合は擁壁構築のやり直しなど通常よりも手間とお金がかかります。おそらく再構築になります。

そのため１千万という金額はあながちあり得ないものではないと思います。

今回の物件を買うとすると　擁壁の解体費＋構築費＋古家の解体費＋境界の確定費　が別途掛りますが、その費用を引いてもらえるのでしょうか？そこまでしてもらって初めて購入の俎上に乗る物件としか私には思えません。

上記のようなことを総合的にアドバイスするのが不動産業者です。玉石混交しているので信頼できる業者をさがすのが最も早くて安全です。

試しに私の回答したことを知らないふりして質問してみてください。同じ回答ができない業者は「エセ」です。

お礼

＞今回の物件を買うとすると　擁壁の解体費＋構築費＋古家の解体費＋境界の確定費　が別途掛りますが、その費用を引いてもらえるのでしょうか？

もちろん、それはありません。
不動産屋は聞けば対応はしてくれますが、基本的には不親切です。

がけの件も、２度目に見に行ったときに、私たちが見てから知らされました。

ただ、このがけの件があり、基本的にはその古屋に住む、中古一軒家というかたちで売られているのです。
ただ築５０年で、かなり痛んでおり、とても住める物件ではありません。

この物件を購入するのは、やはり無謀でしょうか…

回答、ありがとうございました。
参考になりました。

回答No.1

drum_KT

今話をされている不動産屋さんを経由して、今の所有者さんが持っているはずの地積測量図（実測図）と登記簿のコピーをいただくなどすれば、境界については確認取れるのではないでしょうか。

その他については、不動産コンサルタントさんになると思います。例えば、さくら事務所（http://www.sakurajimusyo.com）さんなどは評判もよいですし、私も一度お世話になっています。私の場合はマンションに関する相談でしたが、質問者さんの場合は「売買契約（不動産）に関するサービス」-「不動産・建築相談」あたりが対応しそうなので、一度見積もりをお願いしてみたらよろしいかと思います。

あるいは、地域がサービス提供エリア外の場合は、お近くで評判のよい業者さんを頑張って探すしかないと思います。私だったらまずはネットで何日も検索しまくります。笑

お礼

＞今話をされている不動産屋さんを経由して、今の所有者さんが持っているはずの地積測量図（実測図）と登記簿のコピーをいただくなどすれば、境界については確認取れるのではないでしょうか。

そうなんですね、不動産屋があまり詳しくは教えてくれなくて…
物件を見せてもらったのが１年ほど前で今はコンタクトをとっていないのですが…
検討してみます。

さくら事務所、こちら関東ではないのでエリア外だと思うのですが、そういったところを探してみようと思います。

参考になりました。
ありがとうございます。