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擁壁のある土地の購入
土地の購入で迷っています。 南北がやや長い長方形の整形地（2区画のうちのひとつ）で南側が8mくらいの高さのコンクリートの擁壁になっており、真下は畑です。 はじめに不動産屋から紹介されたときは、まだ古い石垣のような擁壁でしたが、3区画で建築条件付の売り地にするため擁壁は新しくやりかえるとのことでした。その時は狭いことと、条件付だったためあまり検討していなかったのですが、先日、条件が外れて、しかも3区画が2区画になり広くなったとの連絡を受けました。そこで見に行くと、擁壁もコンクリートの新しいものに変わり見違えるようでした。 そこでかなり惹かれているのですが、今までそんな高い擁壁の物件を見たことがなかったので注意点が良くわかりません。漠然と、子供（11歳と8歳）が落ちたら危ない？様な不安感が下の畑前の道路から見上げた際にあるぐらいなのですが・・・。たとえば擁壁上の土地の端から家を建てるところまでの距離などに規定などがあるのでしょうか？ その他このような土地での注意点をアドバイスお願いします。
- onononononon
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質問者が選んだベストアンサー
問題点が二つあります。すでに回答されていますがもう少し詳しく書きますと (1)擁壁の設計施工精度に不安が残る。 設計は構造計算を満たすことが必要で、届出もきちっとしているのか確認すべきです。 設計がしっかりしていても施工はどうでしょう？擁壁で問題が発生する多くの事例は施工の問題です。 外観からはすべてを判断できないのですが、少なくとも擁壁に３塀平方メートル以内ごとに水抜きはあるか、擁壁の下に排水溝を設置しているか、擁壁の頭頂部の壁厚は20cm以上あかが基本的なチェックポイントになります。 また、擁壁の長さが10ｍを超えるようであれば10ｍ以内に伸縮目地といってコンクリートの僅かな伸び縮みによるひび割れを防ぐ目地を取り、擁壁を分割するのですが、それがあるでしょうか。（ひび割れの多くはこれをしていないことが原因です。） 土地を購入すると言うことはその擁壁の持ち主になることですから、長い間に擁壁が傾いたり壊れてきたりするかもしれない（しないかもしれない）リスクを初めから負うのはお勧めできません。 (2)建物を建てるには制限を受けます。 擁壁を信用できたとして、そこに家を建てるには擁壁から５ｍ離して建てるべきです。 ５ｍの擁壁を作るために地盤を掘削していますが、当然垂直に掘れるわけではなく傾斜を付けて掘るわけです。 その傾斜を45度くらい（そんなに無いかもしれませんが）とすると、敷地側５ｍは埋め戻した地盤です。 埋め戻した地盤は長期に渡って沈下しますからその上に家を建てるべきではありません。 その上に建物がのる場合は掘っていない地盤まで基礎を下げるか、深いところは支持杭を打設する必要があります。（私は実際にこれで不同沈下した事例を見ています。） その部分が南側で庭になる部分なら問題ないですが、敷地が狭く避けられなければ普通に家を建てるより高くつくことになりますね。 なんとなく建築条件をはずしてきた裏が見えるような気がしますねｗ その土地を選ばないですむなら避けましょう。
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＃５さんの考えに賛成します。 つまり、擁壁の高さ分は最低、建物を離す。この場合、５ｍ。 か、コンクリートくいを５ｍプラス、Ｎ値が出る深さまで、打つかです。 盛り土は、１０年以上経たないと、沈下します。つまり、壁から５ｍまでの地盤は下がりますよ。 ボーリング調査を必要としますね。 つまり、壁の工事が原因で、工務店の責任になる工務店は、施主が選んだ工務店で、不動産屋は、紹介責任がありませんからね。 土地と建物と別で、責任のがれでしょう。
お礼
回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。
■新しい擁壁ですしポジティブに考えれば、見晴らしはよいし日当たりは抜群でしょうし、星もよく見えるでしょうし、探しても他には無い物件であることも事実です。 ■地盤とか家の構造は、設計でどうにでもなるのです。 ■南北にやや長ければ、南側の日あたりは気にせずよいので北側に余裕をもって駐車場やアプローチのデザインができます。 ■擁壁側のフェンスはしっかりしたものにすることはもちろんですが、視界をさえぎらないものにして、家と離れて擁壁側に展望デッキのようにウッドデッキを作ればとても粋です。 11歳と8歳ですから、もうわけのわからない年齢ではありません。楽しむ家でよいでしょう。
お礼
回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。
- nobugs
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擁壁は、高さ２ｍ以上の場合には建築確認が必要になります。 ですので、建築確認書を見せてもらい、検査済み証があることを条件にすれば基本的な問題がクリアできます。 適切な形状は、その敷地の地盤によって全く異なりますので、地盤調査の上構造計算によって決まります。 距離については、既存擁壁であれば制限がありますが、新規の場合、建物の条件を充たす構造とするので問題はありません。 心配であれば、古い石積み擁壁の内側部分（地山部分）に建てる方法もあります。
補足
回答ありがとうございます。建築確認書ですね、聞いてみます。古い擁壁をやり変えているわけですが、その場合は新規擁壁とみなしていいのですよね。
８ｍで新たに、盛り土となると、心配ですね。特に、垂直とかですと、余計にね。 一応、擁壁を作る場合は高さ８ｍなら、横に自分の敷地に８ｍ以上の幅の基礎があって初めて、倒れないのです。普通そんな基礎は、宅地分譲で作りませんね。 ざっと考えて、家を作るより、土木工事の方が、お金がかかります。 家の基礎も盛り土となると、かなり経費が別途かかりますしね。 で、建築条件付きというか、不動産屋と繋がっている工務店が工事する訳になる訳ですよね。 きちんと設計したら、価格が合いませんからね。 私なら、止めますが、質問者様で、ご判断を。
補足
回答ありがとうございます。すみません、擁壁の高さですが５mくらいの間違いでした。もともと古屋が建っていたところでなので盛り土をして、ということはなさそうですが、垂直な擁壁でした。不思議なのは、擁壁工事を済ました段階で、建築条件が外れたことです。何かあるのかな？とかんぐってしまうのは考えすぎでしょうか。
- yamanekotama
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高低差８ｍの擁壁の設計、施工が非常に心配です。大手建設会社が施工したなら、少しは安心できますが・・・ 地震、台風の災害には危険を感じます。価格に惑わされず見送る事お薦めします。
補足
回答ありがとうございます。すみません、擁壁の高さですが５mくらいの間違いでした。施工は大手建設会社ではないです。やはり心配ですよね・・・。
お礼
回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。