土地の買い方

質問

家を建てようと思ってます。注文建築で建てる予定で、ハウスメーカーは決まっていませんが、２社程度には絞れてきました。
ハウスメーカーに土地の紹介もして貰っていたのですが、なかなか良い土地がありません。そんなとき、偶然にも気に入った土地を自分たちで見つけました。

ここからがアドバイスしていただきたい質問ですが、この土地の購入を考えたいのですが、購入交渉(価格交渉も含めて)をどうすれば良いかということです。

これまでのハウスメーカーの営業担当者は皆口を揃えて、素人の直接交渉は不利だよ、気に入った土地が有れば不動産屋には行かず、まず、ハウスメーカーに相談してください、と言ってます。
ハウスメーカーに頼むのが本当に有利なのでしょうか。ハウスメーカーがマージンを取ることは無いのでしょうか。素人が直接交渉すると、本当に不利なのでしょうか。
また、家を建てるハウスメーカーを決めかねているのですが、土地購入を取り持ってくれたハウスメーカー以外のハウスメーカーで家を建てることになった場合、何らかのペナルティみたいなものはあるのでしょうか。

識者のかた、経験者のかた、よろしくアドバイスお願いします。

回答No.4

lemonbarm · ベストアンサー

ハウスメーカーにもよりますが、不動産業者に依頼する方が良いと思います。
色んな不動産の法令問題も土地売買に絡む可能性があります。
いずれにしても、自分の希望する家の建築が可能かどうか等の質問を含めてハウスメーカーには契約前に相談をしなければいけませんが、不動産業者としてのアドバイスを貰える関係を別に作っておく方が良いと思います。

売主、仲介業者、ハウスメーカーと話しをしなければいけない相手が多いと大変な様にも見えますが、逆に自分に不利かどうかも教えて貰うことが出来る場合もあります。
売主と仲介業者が同じであるとか、相手が１つに絞られてしまうと、素人の知識では何が良いのか悪いのか判断が付かず、相手のいいなりになってしまいがちです。
残念ながら、だまされている人が多いです。

お礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

回答No.6

renforesut

不動産会社の者ですが、ハウスメーカーで紹介された土地
とは、多くの場合　ハウスメーカーが不動産会社に探してもらった
土地であることが多いものです。　
あくまで私の意見ですが、ハウスメーカーは自社で家を建築して
もらいたいので、土地を探してくれるものです。
それなりに頑張って探してくれますが、実際の所は土地情報が少なく
苦戦しているハウスメーカーの営業マンも数多くいます。（友人ですが、、）
お客様が、本当に良い土地を探されたいと思うのでしたら、
不動産会社に行く事をお勧め致します、なぜならハウスメーカー
は土地の情報が少なく、大手ハウスメーカー不動産会社に土地を探して
欲しいと毎度のように来るからです。また、
いまご検討されている土地が良いとお考えで、ハウスメーカーは決まって
ないようでしたら、その土地があるうちに、気に入ったメーカーを見つけ
そのメーカーの所で土地を契約するのも手でないでしょうか。
（土地が売主物件でしたら、別ですが、、、）

お礼

ありがとうございます。
参考にさせていただきます。
一点だけ確認させていただきたいのですが、最後のかっこ内の部分、（土地が売主物件でしたら、別ですが、、、） の意図が良くくみ取れずにいます。
可能であれば、補足いただけると幸いです。
よろしくお願いします。

回答No.5

zizz_snow

No.2です。再度失礼致します。

補足の質問の件ですが、土地の所有者と不動産会社が別の人物であると判断すれば良いのでしょうか？
そうだった場合、不動産会社が仲介手数料を要求するのであれば、ハウスメーカーは仲介手数料を要求できないと思います。
そんなに多くの金額を払わなければならないのは、おかしいですよね。
良識のあるハウスメーカーであれば、そんな要求はしないはずです。

別の場合として、土地の所有者＝不動産会社、と言うことも考えられますが、その場合は、不動産会社が仲介手数料を取ることの方がおかしいと思います。
不動産会社が土地を所有しているのなら、売りに出している価格に既に利益分が含まれているはずなので、それ以上に利益（＝仲介手数料）を取るとは考えにくいです。

ご参考にして頂ければ幸いです。

お礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

回答No.3

noname#19073

状況がよくわかりませんが、その気に入った土地の情報源は何なのでしょう？どこかの不動産業者の仲介物件として見つけたのでしょうか？それとも不動産業者所有でその会社が売主という土地？それかお知り合いなどの土地？

それによっても判断が変わってきます。
しかし一般的な仲介物件と想定して、仮にハウスメーカー（以下HM）が仲介のような役割で入ってくれたとしても、元々情報の出所である不動産仲介会社に支払う手数料を更に二重でHMに支払うことにはなりません。あなたが支払うべき仲介手数料は業者が何社間に入ろうが基本的には一定であり、それの取り分は業者間の問題です。

また仲介物件ではなくて、売主直接との交渉でしたら基本的に仲介料は発生しません。その場合はHMに間に入ってもらう事が「仲介」に該当することかをHMの担当者に確認する必要があります。

HMと言っても色々なのでご質問からではわかりませんが、基本的にはHMは建築屋ですから余程悪どい会社でなければ土地でマージンを取るというのは考えにくいところではあります。あなたがこの手の事に不慣れだと思うのでしたら土地の交渉についてもHMに委ねてみるのも一案かと思います。

また、土地について相談に乗ってもらうHM以外で建築の場合どうか？ということについてですが、基本的には契約前であればペナルティーというものはありませんが、気持ちの問題というか道義的な問題でしょう。
HMに仲介として手数料をお支払いするのでしたら、それは役割に対して報酬を支払っているわけで、気にする必要はありませんが、そうでないならば多少はHMに対する配慮が必要になると個人的には思います。

二社にはまだどちらか決定していない旨を伝え、それでも土地交渉をしていただけるか？をきちんと確認された方が好ましいと思います。
（可能ならばその土地を基にしたプランニングをしていただいて一社に絞ってお願いしたいところですが、その間に土地が無くなってしまう可能性もあり難しいところです。）

お礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

回答No.2

zizz_snow

こんにちは（こんばんは？）。
家は一生に一度の大きな買い物で、いろいろと考えると難しくなってしまいますよね。
私もあまり専門的な知識はないので、参考程度に読んでもらえたらと思います。

まず、第一に、ハウスメーカーを通すかどうかですが、これは通した方がいいと思います。
マージンは確かに取られます（仲介手数料として、土地の価格の３％＋６万円＋消費税が相場）が、これはある意味保証のようなものとして考えれば良いと思います。
と言うのも、知識の少ない方が直接不動産業者と話をすると、トラブルの原因となりかねない上、業者ともめて、最終的に家を建てられなくなったり、上記の仲介手数料以上の金額を支払わなくてはならない可能性もあるからです。

そして、土地購入を取り持ってくれたメーカー以外で建てる事になった場合ですが、これはその会社の企業方針によると思います。
何のペナルティも無い会社もあれば、違約金のような形で金銭的要求のある会社もあります。
ただ、直接は聞きにくいと思うので、それ以外の所を聞いて判断するのもいいのではないかと思います。
例えば、「２つのメーカーで悩んでいるんだけど、どちらにしたらいいかわからない」と両メーカーの担当の方に聞いてみるのはいかがでしょうか。

前者のような会社なら、「どうしたいのかゆっくり考えて、納得の行く形にしていきましょう」と回答すると思いますし、後者のような会社なら「早く結論を出してもらわないと、土地がなくなりますよ!」と、焦らせる（早く結果が欲しいから）ように回答すると思います。
もし、相談をしただけで、頼んでもないのに土地を勝手に押さえて、「あなたのために押さえました（＝さあ早く決めてください）」なんて言うようなメーカーであれば、私なら信頼できないので、家の建築はもちろん、土地の仲介も頼もうとは思いません。

家を建てるのは（世の中の多くの人が）一生に一度のことなので、出来る限りの予算内で、出来る限り「こうしたい」という要望を盛り込んだ家を建てるのが良いと思います。
だからと言って、要望が設備面や間取りなどの方にばかり行ってしまうと、ローンが終わった頃、下手をすれば終わる前に建て替えなければならないような家になってしまいます。
ですので、私は(1)建物がしっかりしているか、(2)要望が盛り込まれているか、(3)担当が信用できる人物かどうか（その人と長い付き合いになるわけなので）、という順番で、メーカー選定の基準にしました。

長々と失礼しました。
素敵なお家が建つといいですね(*^-^*)

補足

ありがとうございます。
確認したいのですが、ハウスメーカーも仲介手数料を取ると言うことは、不動産屋が地主との間を仲介する仲介手数料と二重に取られると言うことでしょうか？
それならとんでもなく高くなるような気がしますが、この考え方であってますか？

回答No.1

oyaoya65

＞ハウスメーカーに相談してください、と言ってます。
ハウスメーカーに頼むのが本当に有利なのでしょうか。ハウスメーカーがマージンを取ることは無いのでしょうか。

わたしもハウスメーカーに依頼して、２年間かけて気に入った土地にたどり着きました。ハウスメーカーの営業の人は、建築が商売なので、土地は探してくるだけで交渉はしてきますが、手数料は不要といっていました。
私の家を建てた土地は、ハウスメーカーが不動産仲介業者経由で宅地造成業者の造成計画中の土地を探してきたもので、不動産仲介業者も形だけで、私と地造成業者との直接交渉でしたね。ですので造成前の農地の値段と、造成後の宅地の道路の共通部分を区画割に上乗せして坪単価（平米単価）と区画面積の希望交渉と区画の位置の交渉をしました。最終的に土地代金の支払い方法と最終金額が決まるまでに、坪単価が２万円程上がってしまいました。面積と区画位置は予算枠内で希望通りになりました。不動産仲介業者の仲介料もハウスメーカーのアドバイスの相場金額と仲介業者の相場額を聞いてそれより多少値切った金額にしてもらいました。

質問者さんの場合も、ハウスメーカーをうまく利用して、相場情報を貰ったり、交渉の立会いなどに付き合ってもらい、土地の所有者との取引で高値でつかまされないようにすること、仲介者を入れることは売買契約が誠実に実行されることの保証もしてくれるということです。例えば、土地が他の担保に入っていたり、所有権登記までにずるずる土地代金を吊り上げられたり、受け渡し次期を先に延ばされたりするといったトラブルが起きないように仲介業者を立てるわけですね。
当事者（購入者と土地売却者）だけの取引の場合は、第三者の証人や契約内容を確定させる売買契約書の作成の立会いなどがいい加減になってトラブルが発生しやすいでね。適当な仲介者がいない場合、ハウスメーカーの方に取引に立ち会ってもたっら方が後々トラブルが発生しないし、決め事の忘れも無いかと思いますよ。多分ハウスメーカーは取り分費用を請求することはないと思いますが、たとえ多少払ってでも立ち会ってもらったり、売買契約書の仲介者になってもらった方はいいと思いますが、いかがでしょうか？
　仲介業者かいれば、契約書の作成や売買金額、支払い方法、売買物件のすべての担保を外させることなどを売買完了（所有権登記）まで誠実に実行されるよう仲介の義務を果たしてくれます。

お礼

ありがとうございます。上の方の補足にも書いたのですが、二重に仲介手数料を取られることはないのでしょうか？