土地と住宅の購入について

質問

土地と住宅の購入について質問があります。
現在、家を建てる計画中なのですが、土地が見つかりそうです。
購入の意思をすぐに返事をしなければなりません。不動産曰く他に売れるとのこと。確認のため、知り合いのハウスメーカ等にいろいろ確認してもらいましたが、確かによい土地ではあるそうです。
価格は当初の予算オーバなのですが、妻が気にっているので少々無理して購入しようか思っています。（建物の費用を削減します。）ハウスメーカをじっくり選びたいので土地だけ先に現金で購入してローンは建物だけ組む予定なのですが、それが本当によい選択なのかわかりません。
■質問内容
(1)土地を現金で購入した場合、残りが１５０万円程度しか残りません。
　建物分は頭金なしですべてローン予定です。資金プラン的におかしいでしょうか？
(2)まず今月に土地を購入して半年後に立て始めた場合、固定資産税を払う以外に支払うもの又は不利となる要因はありますか？
　※分譲なので隣の人が建て始めた場合、塀の外構費用の折半分を先に支払う必要があります。
(3)税制上のアドバイスがあれば教えてください。
　土地だけ先に買った場合、税法上有利になる点はあるでしょうか？
　やはり、無理してでもハウスメーカを見つけ住宅ローン控除を受けるべきなのでしょうか？

ご経験のある方、又は有識者の方、回答を御願いできればと思います。

回答No.2

noname#71976 · ベストアンサー

（1）土地を現金で購入し、ゆっくりと建てたい家のプランを考えて建てられれば理想形ですが、手元に残る金がそれだけですとちょっと不安ですよね。
ある程度のスピード対応も要求されますけど、キャッシュは可能な限り手元に残しておいて、住宅ローンをベースに組み立てたほうが良いかなという気がします。
通常、土地のみの購入では住宅ローンは使えませんけど、土地分を先行して実行したり、つないだりして決済するような商品もあります。ただし奥様が暫く家のことから遠ざかりたいと仰る中で土地だけ押さえたいならキャッシュで買うしかないと思いますが。

（2）特段不利になるような要素はありません。年を跨いで更地を持っていると住宅用地特例の働かない高い固定資産税になってしまいますがそのくらいです。取得税は2年以内程度に建てれば猶予してくれます。
ただし土地取得後から半年後に着工するとしても、奥様がそんなにゆっくりしている時間があるとは思えません。注文住宅の打ち合わせというのは1週間程度で終わるような内容ではありませんので。

（3）土地だけ先に買うというだけで有利も不利も特にありませんが、ローン控除の枠を考えた場合に、あなたの納税額と照らしてどの様な影響が出るかですね。後は一般的に土地を買って寝かせておいても仕方がないわけで、土地決済後になるべく速やかに建物着工できるスケジュールを組むほうが無駄はないです。
それ以外特に思い付きません。

とりあえずどんな資金計画ができそうかは、色々な金融機関とよく相談して検討してみてください。土地建物トータルの計画に対してキャッシュに余裕があれば問題ありませんが、そうではないとすると、そんなにのんびりやることではないと考えます。

お礼

回答大変ありがとうございます。
土地の最終契約は、来年の１月１日を越えたほうがよいのでしょうか？
手付金として１割りは今年に支払う予定です。

回答No.3

oyazi2008

銀行融資の形態で変わってきます。
1、土地のみの購入で（建築確認済証なし）で35年先行して貸してくれる銀行　　ほぼ地銀さん
2、建築確認があれば土地分を先行で出してくれる銀行　都市銀もあり
3、土地建物一括で無いと融資しない銀行　　都市銀のみ
おおまかに上記の3パターンです。地域によりかなり違いがあるのが融資ですから、あなたの地域での融資形態を見極めて良いパターンを探されれば良いと思います。当方デザイン系の設計士がからむ家創りのお世話をしていますが、時間がかかるのでどうしても（1）のパターンの借入形態のお客様が多いです。（1）が可能なのかどうか確かめて可能でそこそこ有利な金利体系であれば、家賃と支払がダブっても差し支えの無い範囲で土地分も借入した方が後々の展開は楽です。
分割融資をすると銀行の申込手数料と登記費用が若干増えますが、納得のいく家創りをある程度の時間をかけて行うなら割り切れると思います
（1）が無理なら、自己資金で購入してしまう事をお勧めします。建物代金は建築確認さえあれば、銀行の多くは着手時の融資が可能です。
このあたりは、ビルダーさんや土地の不動産屋が知っていると思いますので聞いた方が早いです。ご自分で銀行へ電話するよりその方が早いですよ。メーカーで建てるなら支払も契約金後は残一括で大丈夫だと思いますが。

お礼

回答ありがとう御座います。
1.の方法は全く知りませんでした。大変参考になります。早速地元の銀行に当たってみます。確かに納得のいく家作りに近づけるためにある程度の時間は必要ですね。

回答No.1

dome_1975

土地を全額現金で購入出来ると言うことは1000万円以上の預貯金があると受け取りました。
簡単な流れですが、土地購入に土地代金、登記にかかる司法書士費用等が必要です。次に、建物の契約に建物代金の１割、工事着工金３割、中間金３割、最終金３割を支払うことになります。
住宅ローンは建物が完成し、完了検査、表示登記が終了後、建築業者から貴方に所有権が移転する保存登記とともに抵当権を設定して実行されます。
２０００万円の家の場合、ローン実行までに７割１４００万円が必要です。
つなぎ融資という手もあります。

２０００万円の土地に２０００万円の建物を建てると想定して、
私のお薦めは土地の契約金１割２００万円を支払い、土地は全額２０００万円ローンを実行する。
契約金に２００万円が支払済みなので２００万円を保証料や諸経費に使用する。
丸々使っていない預貯金でつなぎ融資を使わず、建物の契約金～中間金を支払う。
預貯金の残額に応じて、建物ローンを組む。
火災保険だけで５０万円とかしますから、ローン諸経費、司法書士・登記費用、土地家屋調査士費用、引越費用で１００万円は超えます。
新しい家具、カーテン、照明・・・・ピンキリです。
途中に上下水道加入金とかも必要です。

土地をローンで、建物現金ってのが生活にひやひやせず安心だと思います。

お礼

早速のご回答大変ありがとうございます。
すごいですね。目からウロコのアイデアですね。なるほど！と思います。残金が１５０万円の不安が解消されますね。
この場合、土地のローンは住宅ローン以外でも可能なのでしょうか？
また、住宅ローンの場合、２本組めるのでしょうか？
住宅ローンだとハウスメーカを決めて建物の見積が必要となってしまうので。土地探しで妻が疲弊して暫く家のことから遠ざかりたいと言っています。。。