調整区域の土地購入について

質問

調整区域の土地と中古住宅の購入を考えています。

住宅と畑、山林あわせて100坪弱ほどの土地です。

住宅の地区年数は地区３５，６年でかなり古いのですが、購入後、リフォームか建て替えを考えています。

ただ、調整区域なので建て替えが出来なかったり制限があるみたいですが、建て替えが出来るかどうかを確認するには役所の何課に聞いたらいいのでしょうか？

仲介の不動産業者は今の建物の1,5倍の大きさまでは建て替え可能といわれていました。

購入後すぐの建て替えは考えていなくて、建て替えは数年後になると思います。

建て替え不可の場合は本当に建て替えは難しいのですか？

後、この土地を購入する際の注意点や、事前に確認をしておいた方がいいことなどあれば教えてください。

因みに、以前住んでいた方（土地の持ち主）は農業従事者の方でしたので調整区域に家を建てることが出来たみたいです。私は農業従事者ではありません。

回答No.2

kei1966 · ベストアンサー

この場合は、「宅地課」です。行政によっては「都市整備課」等の場合もあります。役所の窓口で「市街化調整区域の建築について伺いたい」と聞いて課を案内してもらってください。開発行為か、開発行為除外として建築行為ができるか、建築要件がそろっているかの条件は行政によって違います。宅地課で認められれば建築確認が進められますので「建築課」などで基準法関係の相談は受けられます。

行くときは土地や建物の謄本の写しなど今までの経緯がわかるものをお持ちください。

以前が農家住宅だとあなた自身の要件はないので、既存の建て替えが認められるかどうかということですね。役所に聞いてみるのも重要ですが、実に法律や政令は変更があり今、建てられても今後はわかりません。建物を規制している区域ですし、日本の人口も減ってきます。認めない方向に変更になる可能性もありますよ。
現に数年前の市の条例改正で市街化調整区域に建てられなくなった方もいました。決まりごとというのは永遠ではありません。そのような不安定要素がある土地だということはお忘れにならないように。

回答No.5

megira

都市計画法の規制により、市街化調整区域での住宅建築は、地目に関係なく厳しく制限されています。

農家住宅や分家住宅など、属人的な資格に基づいて建築された住宅については、改築の可否以前の問題として、第３者が譲り受けて居住するということ自体、農家住宅・分家住宅から一般住宅への用途変更許可を受けなければできません。

農家住宅や分家住宅として建築された住宅の転売を自由に認めたら、都市計画法の開発規制が有名無実化してしまいますからね。

http://blog.livedoor.jp/fudousan_soudan/archives/718153.html
「市街化調整区域の家を買ったら、住めなかった」

なお、この用途変更許可にあたっては、開発審査会への諮問が必須とされており、担当部局は、都市計画法を所管している課です。

回答No.4

dr_suguru

＞住宅と畑、山林あわせて100坪弱ほどの土地です。

取得に際して許可がいる地目は畑であり
農地法の許可が必要で
あなたは取得できません。

＞住宅の地区年数は地区３５，６年でかなり古いのですが

あなたの都市計画の線引き年月日を調べる必要があります。
築年数が線引き前なら可能な場合あり。
たとえば
↓
開発審査会基準第１７号
　■既存の宅地における開発行為又は建築行為等
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
県が違えば許可メニューも色々
調べましょう。

回答No.3

0621p

建て替えができるとしても、その条件はよく確認しておいてください。また建て替えできるとしても、市街化区域であれば「建築確認」であるものが「建築許可」が必要であると思います。つまりそれだけ厳しいということです。
それと畑と書いておられますが、実際に畑で登記簿の地目も畑であれば、農家ではないあなたにその畑を名義変更できません。仮登記で、などと言われるかもしれませんが、ややこしいので辞めておいたほうがいいです。

回答No.1

te12889

役所によって名称は違うこともあると思いますが、「建築指導課」「建築課」、規模の小さい役場などでは「土木課」あたりに「建築指導係」があったりします。

「1.5倍」というのは建物の規模ではなくて、「敷地面積（地目＝宅地）を現況の1.5倍まで広げることも不可能ではない」という意味だと思いますが、そのへんも建築指導担当にご確認なさってみてください。