「市街化調整区域（開発宅地）」という土地の購入について

質問

「市街化調整区域（開発宅地）」と書かれた土地の購入を検討しておりますが、
以前、土地の購入で不動産屋に少し声をかけたら、
まだそこまでのつもりが無いのに、話しが急激に進んでしまい、
小さなことを聞くのもためらっておりますので、質問させてください。
土地の概要は以下の通りです。

【土地の概要】＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
　・150坪　坪単価4.5万円　地目：山林
　・バブル期に分譲別荘地として出された山林の売れ残り
　・市街地にも近い立地条件から今は定住者が多い
　・全体的に緩傾斜地の雑木林
　（土留工事、土の搬入は不要で、
　　伐採後、整地作業と山水の排水工事で宅地化できる。）
　・接道は舗装道路幅員4ｍ
　・管理組合の上水道引込可能
　・電気電話引込可能
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

質問1）「開発行為」について
「市街化調整区域（開発宅地）」とは
「開発行為により住宅用地として許可される土地」と認識しておりますが、
そもそも、「開発行為」とはどのようなものなのでしょうか？
それと、調整区域ではない通常の住宅用地と比べて、行政に別の申請書類が必要とか、
直接の工事金以外に、別途費用がかかるなどはありますか？

質問2）「別荘地」について
管理組合があるということは、
別荘地ならではの「管理費」がある場合が多いと思いますが、
定住者であっても、「管理費」は支払条件なんでしょうか？

質問3）他に注意点
他に、注意するべき点があれば教えてください。

回答No.1

dr_suguru · ベストアンサー

＞質問1）「開発行為」について

調整区域の開発行為とは
都市計画法29条
↓
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S43/S43HO100.html#1000000000003000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
と言うことで
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0.htm
こんな感じ。

＞調整区域ではない通常の住宅用地と比べて、行政に別の申請書類が必要とか、

市街化区域は市街化促進する地域で
この様な地域でも
開発許可が区画形質の変更に必要な面積が決まっています。
↓
29-1
一 　市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの 。

よって、開発許可が必要な場合は
（政令で300m2以上）
別途、開発許可が必要です。

＞質問2）「別荘地」について

管理費とは、定住、非定住は関係ないかと
思われます。
これは、相手に聞きましょう。

＞質問3）他に注意点

基本は再建築可能かどうか
可能であるなら
許可の名称
許可番号
許可年月日
を確認することです。

最後に
調整区域には
旧住宅地造成事業法で施行された団地
は誰が購入しても
再建築は可能です。
http://www.town.shiraoi.hokkaido.jp/ka/kensetu-hp/kaihatu_kyoka/jyuuzouhou.htm
以上。

お礼

早々にご回答いただき、ありがとうございます。
かなり勉強不足であることを痛感しました・・・
難しくて、目が回りそうです。
普通に家がすんなり建てられる土地を探そうかと思い始めています。

回答No.2

poolisher

別荘地の管理費は気をつけてください。
人質みたいなものですから。
例えば、敷地から公道に通じる道は私道で、その私道は管理組合の所有
になっていませんか？

こういう場合、管理費を払い続けないと、敷地へのアクセスができま
せん。また、そういう管理費滞納別荘地物件がたくさん売りにでて
います。

公道へのアクセスが制限されている土地であれば「絶対」に買わない
ほうがいいと思います。

お礼

早々のご回答、ありがとうございます。
知らないとは、本当に恐ろしいです。
「管理組合」を「管理人」程度にしか思っておりませんでした。
別荘地というのは、言わば戸建の「分譲マンション」のようなものなんですね。
とても参考になりました