不動産（建物）価格は上がるもの？

質問

私は学生です。資産形成や賃貸用不動産に興味を持っています。
不動産（建物）価格は、（米国内では）上がっていくものなのですか？

アメリカで書かれた資産形成本を読むと、「不動産価格は通常上がっていくので……」という記述をしばしば見かけます。
賃貸収入も値上がり益も期待する野心的な『金持ち父さん貧乏父さん』だけではありません。
資産家への調査結果を基にした『となりの億万長者』にも「家の評価額は上がっていくので」というような記述が見られて、私は驚きました。

私はバブル崩壊後に生まれたためか、土地はともかく、建物は時と共に評価額は激減するものだと思っていました。
新築でなくなった瞬間に一気に価値が下落し、築年数が増えればますます下がるというイメージがありました。
そのため、堅実でまともそうな『となりの億万長者』ですら、不動産は値上がりする可能性があると捉えていて驚きました。

確かに、米国と日本では不動産に関する事情がかなり違うのかもしれません。
売買される住宅物件は、米国では中古が、日本では新築が、それぞれ圧倒的に多いようです。
日本では建物の寿命が異常に短いそうです。
建物に対する需要も、出生率が高く移民も多いアメリカと、少子化が進む日本では違うのかもしれません。

不動産（一軒家やマンション）価格は上がるものなのですか？　
欧米ではそうで、日本だけ事情が違うのでしょうか。
それとも時代が変わったのでしょうか。

回答No.6

titelist1 · ベストアンサー

経済変動を考慮しなければ、土地は限りがあるので価格に変化は無く、建物は老朽化が進むので価格は下落すると考えるのが常識です。米国は人口増加もあってインフレ経済ですので、それに伴い不動産価格が値上がりするのは当然です。
日本の建物が異常に老朽化するのではありません。日本の建物に対する考え方が米国と異なるのです。米国では外壁などが老朽化するとペンキを塗ります。それを行なえば建物の老朽化は防げたと考えています。日本ではペンキを塗ることが老朽化だと考えるのです。
日本では木造住宅の法定耐用年数はたった22年です。築22年の建物は価値が無いと査定されるのです。それではお金を掛けてリフォームする気にはなれません。途中でお金を掛けても建物価値は大幅には回復しないのです。ちなみにマンションの法定耐用年数は50年です。だからせっせと大規模修理をするのです。

>資産形成や賃貸用不動産に興味を持っています。
私は賃貸用の住宅をいくつも保有しています。バブル崩壊を機に始めました。住宅価格の大幅下落に較べて家賃が下落していないからでした。家賃の表面利回りは10%を越えています。特に大都市において日本の家賃は高過ぎるのです。都心近郊では築10年の中古マンション価格は売り出し価格よりも値上がりしています。10年前の価格が安過ぎたのです。このように有利な状態はもうやって来ないでしょうが、日本では新築住宅の半数は賃貸物件なのです。それだけ賃貸が有利であると言えるのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
賃貸収入を実際に得られている方とのこと、とても参考になります。
＞土地は限りがあるので価格に変化は無く、建物は老朽化が進むので価格は下落すると考えるのが常識です。
そうですよね。
＞米国では外壁などが老朽化するとペンキを塗ります。それを行なえば建物の老朽化は防げたと考えています。
驚きました。私もペンキを塗るのは劣化だという感覚でした。
＞日本では木造住宅の法定耐用年数はたった22年です。
そうなんですか。賃貸派の考えがわかる気がします。

＞住宅価格の大幅下落に較べて家賃が下落していないからでした。
実体のないバブルが崩壊しようが、人間が普通に住んでいることに変わりはないので、賃貸家賃が急激に下落するはずがないですよね。あらゆる投資対象の中で、バブル崩壊に一番強いのが賃貸収入かなと思いました。
＞10年前の価格が安過ぎたのです。
品川の某タワーマンションなどはその一例ですよね。

ありがとうございます。勉強になります。
不動産を買って賃貸収入を得る例を見て、いつも不思議に思うことがあります。
「（数値は適当ですが）例えば自分のお金で3000万円のマンションを買って、毎月15万円の賃貸収入を得ると、16年でもとがとれる。17年目以降も家賃がもらえていい投資！」
のような例を見ると、
「それって3000万円を銀行預金から毎月15万円ずつ引き出す方がマシなんじゃ？」という素朴な疑問を持ちます。
たぶん、「20年もしたら不動産なんて価値がなくなっている」「築20年のマンションを借りる人は見つかるのか？」という思い込みから来る疑問でしょうが……。
または、ほぼ借入金でやるのでしょうか。家賃収入がローン返済額を上回るようにして？　それって自分のバランスシートの右側に巨大な負債を背負っているだけな気がします…

回答No.8

DCI4

不動産（建物）価格は上がるもの？

★回答　普通のインフレ経済国ではそうです

デフレになったのは日本固有の問題で

インフレ経済では
通貨の価値が　物件より下がると考えれば　正常です

不動産（建物）価格は上がるものです

ただし個別の物件により価値が落ちるのもある

耐用年数により建物が0でも土地部分とたてかえで
運用利回りがキープできる

キャピタルゲインと　インカムゲイン（賃貸収入）のトータルで価値が決まるから

また　借り入れは他の収入と損益通算できるので
それによっても　物件の価値変動が決まる（借り入れの担保）

デフレになった原因はここ↓
【日本の不況の元凶とは】
http://okwave.jp/qa/q8536491.html

お礼

ご回答ありがとうございます。
さまざまな外国の資産形成本を読むと、インフレが当然とされています。
私は生まれてからほぼデフレしか実感したことがありません。
本来は、不動産価格は上がるものなのですね。

回答No.7

Mokuzo100nenn

＞不動産（一軒家やマンション）価格は上がるものなのですか？　

上がるものです。

まず、建築費用と不動産（一軒家やマンション）の市場流通価格を区別しないと判断をあやまります。

不動産を建築するためには不動産の市場流通価格の1.2～1.5倍の費用がかかります。
2000万円の市場価格のものを建設するのに3000万円かかるというイメージです。
したがって、自分で建築した人（＝3000万円出した人）は一旦は損をすることになります。
2000万円で市場から購入した人は、基本的にインフレ率以上の資産価値向上を得ることができます。

2000万円で購入した物件が100年後には1億や2億になる可能性がありますが、これは100年間の平均インフレ率を上まわるということで、100年間インフレ率がマイナス（＝デフレ経済）が継続する場合には、100年後に2000万円を下回る事もあります。

次の問題は、インフレ率という数十年、数百年で考える必要があるのに、100年も持たない住宅やマンションを作ってしまう愚かモノが日本には多いということです。

欧州に目を転じますと、100年前、200年前の住宅が沢山のこっていますが、これらの物件は間違えなく、建築当時の市場価格を上回っています。

戦後の日本は特殊で、質の良い建築物をたてるよりも、「とりあえず雨露しのげれば、、、」という発想で、ローコストの簡易住宅を建てた時期があり、この時期に「住宅建築が儲かる」と知った商業資本家がハウスメーカーなどという日本独自の事業を立ち上げ、築後30年ぐらいで解体＞再建築が必要な短命住宅を売る商売が発展しました。

住宅を100年、200年と使ってゆく文化が廃れ、「住宅は消費財」という考えが一般的になりました。

この日本でも、100年前、200年前の上等な建築物が残っている場合、間違えなく、住宅の価格は数十倍、数百倍に上昇しております。

お礼

ご回答ありがとうございます。
建築費より建物価格は安くなるんですか！！驚きました。
注文住宅は不利なんですね。
実感として建物は消耗品だと思って、私は育ってきました。
本来は違うのですね。

回答No.5

potatorooms

ちょっと追加で。

日本でも需要があるマンションは値上がりしますよ。
きちんとメンテナンスをし、修繕費を積み立て、可能なら駐車場の貸し出しやケータイ基地局などの定額の収入源を確保し、マイナス要素を解消すれば、正しい立地にあるマンションは値上がりします。

日本の不動産屋さんの多くは、売りたいがために、買うときに安く、修繕費をきちんと積み立てない、そういう計画をしていないところがほとんどです。
定期メンテもされず、その原資もないまま朽ちていっているマンションが値上がりするはずないですよね？

逆に、実績を残し、メンテのかかっているマンションで、周囲に新たに新築が供給されないトコなら、確実に値上がります。
そのマンションが建って新規販売された時と違って、供給が少ないわけですから、需要があれば、強気な価格で売れます。

実体験です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そのような事例もありますよね。
実際、私の住んでいるマンションも、リニア開発の影響でかなり値上がりしています。
でも、これは非常に立地が良い、いわゆる高級タワーマンションだけの事例かと思っていました。
将来自分の資金だけで賃貸経営するには、タワーマンションを買うのは難しいかもしれません。

回答No.4

potatorooms

個々には上がるものも下がるものもあると思いますが、人口も法人数も増えるところでは、需要が下がりませんから、求められるものの価値は上がることはあっても下がりません。

フリーという本を読んでみてください。需要が下がらないケースで価格が下がるケースの説明が載っています。
この中で書かれたコモディティ化するものは生産を伴います。生産コストが限りなくゼロになる方向に進むから価格が下がります。

アメリカは一貫して人口を増やし、法人数を増やす政策を進めています。

日本の場合は、人口も法人数も減り続けていますから、需要自体が減り、買い手がいなければ値下げするしかないですよね？
いま、東京から1時間以内の圏内でも、百万円台のマンションが売られている状況です。人気のない物件は買い手がいませんから、トコトン下がるわけです。

あと、これは実体経済の話で、バブルは、投機などを含めた金融経済の拡大で起きます。使いみちのないものを売り買いしたり、本来なら買えない人たちにも売って、取り引きを拡大させるわけです。
これがはじけた時の値下がりと混同すると本質が見えなくなります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
『フリー』という本を読んでみます。
法人数も減り続けているのですね。
人口減少局面での資産形成を知りたいですが、今まで長期でそうなった場所はあまりなさそうなので、右肩上がりの経済の中での資産形成本しか見つかりませんね。

回答No.3

ambriel

環境および文化が違うので、事情もいろいろ変わってくるようです。
湿度が低いので家が傷みにくい、平屋が多いので改築しやすく家の価値を上げやすい、とか。

http://allabout.co.jp/gm/gc/29125/

あと、「となりの億万長者」は1997年著、つまりサブプライムローン問題が起こるずっと前なので、日本のバブル崩壊以前のように「不動産の価値は下落しない」と盲信されていた面はあると思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
参照HP拝見しました。
バブル期の日本の土地神話のように、米国でも90年代までは不動産は値下がりしないと思われていたのですね。

回答No.2

takuranke

リーマンショックの時には下落したそうですが、

インフレ政策と人口増加によって価値は上がっていくらしいですね。
リーマンショックから5年後には上昇に転じたそうです。

2013年の資料ですが過去40年で平均4％の上昇率だそうです。

カリフォルニア州では移民の流入、他州からの移動の影響で賃貸需要も高くなり家賃上昇がすごいそうです。

それと、日本と異なる点で顕著なのが減価償却の違い。
日本は築年数で考えますが、アメリカでは所有者が変わった時点で減価償却年数がリセット（275年だったかな）されるそうです。

なので、金融機関からの融資も受けやすいので中古市場が確立しているとのこと。

お礼

ご回答ありがとうございます。
『フリー』という本を読んでみます。
法人数も減り続けているのですね。
人口減少局面での資産形成を知りたいですが、今まで長期でそうなった場所はあまりなさそうなので、右肩上がりの経済の中での資産形成本しか見つかりませんね。

補足

投稿ミスが発生しました。申し訳ありません。
ご回答ありがとうございます。
減価償却の考え方もずいぶん違うのですね。
『金持ち父さん』などを読んでいると、融資の受けやすさも国によってかなり違う気がしました。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

日本でも1991年まではそうでした
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20090323/77.html
1976年から1991年までは一貫して上昇してます

上昇するか、下落するか、時代によって変わります

お礼

ご回答ありがとうございます。
不動産（土地）の地価ではなく、不動産（建物部分）についてのお話を伺えるとさらに嬉しく思います。