東急コミュニティー社と長期修繕計画

質問

当マンションは管理組合の意識レベルが低く、理事会は管理会社のフロントの言われる儘に仕事をして1年を終わります。
管理会社は東急コミュニティーです。
管理規約は国の標準に準拠してますので、当然、長期修繕計画の作成、維持管理が理事会の業務にあるのですが、その管理規約が在っても、一向に長期修繕計画がなく、今回の大規模修繕で使える資金が確定できず、右往左往している状態です。
つまり長年、東急コミュニティーは理事会に管理規約にある業務を正しくさせていない。と言うことになるわけです。

東急コミュニティーに管理委託をされている管理組合の皆様、管理会社に主導的に長期修繕計画の策定を期待するのは間違いですか。

でも、修繕積立金の策定には重要な根拠だと思うのですか。
私はこの事で、どうも東急コミュニティーに疑問を持ってしまうのです。

回答No.4

ゆのじ（@u-jk49）

＞管理会社選びも、きちんとそこをやって頂ける所と契約しないと永久に長期修繕計画は手に入れられない

いえ、そうではなく、理事会といいましょうか、全区分所有者(全組合員)が「修繕積立金」の数倍の値上げを認めるという機運にならないと、管理会社は「長期修繕計画書」を作れないということです。管理会社を変えても何も変わりませんよ。変わらないどころか、かなりスラム化が早まりますよ。

多くの人が、値上げ断固反対、況や、自分が役員時代の値上げは困る、自分たちが値上げしたと恨まれるのは嫌だと思っているのでしょうから、たいていの役員が「値上げ問題」を先送りしてきた結果。誰か一人、悪党を引き受けられる理事長、泥を被る勇気のある理事長が居ないと、「修繕計画書」は出来ません。輪番制役員の弱点が露呈しているということ。

それにね、Tコミュって、かなり優秀な管理会社で(常に人気ランキングはトップレベル)、多分、リブレイスしたら大変なことになる。理事会が機能していない状況では、間違いなく、今の管理会社より劣悪になること請け合い。

第一、大規模修繕計画書の提出要請さえできない理事会が、管理会社変更案件の総会議案説明書を作れるとはとうてい思えない。

まずは、長期修繕計画書案の作成には、多額の費用が掛かること、そして、必ず、1.5～3倍の修繕積立金の値上げが伴なうが、これをやらないと、今後の大規模修繕が出来なくなって、最終的には、工事の毎に多額な「一時金徴収」を各戸に請求することになるということ周知して、建物の管理上、「値上げ止む無し」とならなくてはいけない。

おそらく、そういう機運とは全く別方向に皆が向いていて、値上げするなら、マンションを売って出ていくという人が多いようですと、管理会社としては動けない。

まずは、「積立金の値上げをしようね」という、そのあたりを、しっかりと認識しないと前には進めませんよ。勿論、管理費そのものは据え置きで、管理費等として括られている中の修繕積立金だけを値上げするわけです。

大規模修繕計画書には、最終結論ページに、
1、修繕積立金のΟ倍の値上げ。
2、次回大規模修繕工事時に、一時金としてΟ十万円～Ο百万円徴収。
3、銀行借り入れΟ千万円～Ο億円
という選択肢が提示されていて、誰が考えても、値上げする他ないというように書かれている。

なお、修繕積立金の値上げは、付録としての「細則(付表)」の改正であって、「管理規約」本則にある「専有面積に比例する」管理費等(修繕積立金を含む)徴収ということの改定ではないので、過半数の承認で可決になる「普通決議」でok。管理規約本則の変更なら特別決議で全区分所有者の3/4の賛成が必要だが、「専有部比率による」という原則の変更ではなく、一律、数倍値上げの変更になるので、修繕積立金の値上げ問題は、普通決議で良い。

因みに、普通決議とは、出席者の過半数でok。ということは、過半数の出席で総会が成立して、その1/2の賛成で良いのだから、実質、1/4の賛成者が居れば可能。

臨時総会を開き、長期修繕計画書の作成と、それに伴なう、修繕積立金の値上げの承認を得ましょう。

そういう提案を理事会がすれば、当然、管理会社は喜んで動きます。管理会社は、管理費等の値上げを自分からは言い出せないわけで、理事会からの「主体的な提案」を待っているのです。「理事会の強い要請により、計画書を作成した結果、Ο倍の積立金値上げが必要です」と言いたいのです。

貴方のご意見(ご見識)が大きく広がることを管理会社は期待しています。貴方が旗振りするだけの腕力があるかどうか、その一点に掛かっている。泥を被る勇気が無いのなら、おやめなさい。

お礼

回答ありがとうございます。

私の質問は一般論ではなく、
レベルの低い理事会が管理規約で義務となっている長期修繕計画を持つ事に対し、東急コミュニティーの支援を頂けるのか？
と言う質問です。

ですから、回答は、東急コミュニティーと契約されている管理組合の方にお訊きしています。

実は数年前に管理会社を変更する動きを起こしました。

東急コミュニティーにも説明会を開いて貰いました。その時、所長が長期修繕計画を約束しました。結局、管理会社は、替わらずでしたが、
東急コミュニティーは
1. 20%の管理費減、
2. 無償の長期修繕計画案
を約束しました。

2.は案とはして出てきたものの、理事会4期、変わる間に、自ら提示した長期修繕計画案を理事会に諮らせることはなく、今では消滅。
その間の管理会社に頼った理事会は管理規約を遵守しなかった事になる訳です。

そして、4年経った今、大規模修繕を実施しようとしたら、その案の25%増しの値段が出てくる。

管理会社を変更する活動の中でN社、D社にも説明会を開いてもらいました。どちらかは長期修繕計画の維持策定は、管理費に含まれてました。

そこがきちんと判らないから、レベルが低い管理組合と言っているわけです。