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販売時の修繕積立金の設定
私は築3年目のマンションの管理組合理事をしています。 管理委託している管理会社より「長期修繕計画書」が渡されてきて、修繕積立金の 不足が発覚しました。 次回管理組合総会にて修繕積立金の値上げを提案しようとしていますが、別の 理事より「販売時にデベロッパーとの契約で現状の金額が設定されているのに、 なぜ不足が生じるのか。これは販売時の虚偽ではないか！」との意見が でました。 この場合、デベロッパー金額設定には明らかな虚偽があるわけですから 訴訟を起こし、賠償を求めることが可能でしょうか？
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管理会社の社員です。 一般にデベロッパーは購入後の負担を少なく見せるために、修繕積立金は少なく設定して、２～３年後、あるいは５年後あたりで２倍、３倍の値上げを修繕計画を立てています。今は、販売時に長期修繕計画を渡すことは当たり前ですので、販売時の書類を確認してみてはいかがでしょうか。多分、「長期修繕計画書案」と言うような書類があって、上記のような設定になっていると思いますよ。 仮に、長期修繕計画書が無かったとしても、本来、管理組合が長期修繕計画書を作って必要な積立額を出す必要があります。デベロッパーには何も責任はありません。 最近は、何でもかんでも人に責任を転嫁して、やれ訴訟だの賠償だの言い出す方がいらっしゃいますが、マンションと言うものは区分所有者の共有財産であり、その維持管理は皆様の責任と負担で行わなければなりません。デベロッパーとの契約はあくまでも売買の契約であって、その後の維持管理は当然区分所有者の責任になり、デベロッパーはアフター対応や瑕疵が有った場合以外は一切責任を持ちません。昔は、何の根拠もなく、修繕積立金は管理費の１割、と言うような設定も多く、管理会社としては非常に苦労をしました。管理費や修繕積立金は、あくまでも当初にその金額に設定しただけであり、その金額で積立金が足りるかどうか、どのようにして積立金をためていくか、と言うことは、管理組合が調査、決定すべきことです。 幸い、築３年目程度であれば、１回目の工事まで７～８年はあるでしょうから、それほど極端な値上げはしなくて済むと思いますが。工事の際に一時金徴収がなくても済むよう、きちんと値上げをしておくことをお勧めします。 なお、長期修繕計画書を管理会社が作成したのであれば、あえて他の業者に同じものを作らせる必要はないでしょう。実際に施工する段階になって競争入札にすれば、計画よりも安く上げることも十分可能です。むしろ、修繕積立金を上げる分、管理委託費の値下げを検討した方がよいと思われます。独立系の管理会社では、ホームページで見積を取れるところもありますから、同一の管理仕様で見積を取り、今の管理会社に値引きを迫るのもよいと思います。
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- st_tail
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＃４です。 あえて申し上げます。「素人」などと甘えるのはお止めになった方がよろしいかと。 まず、デベロッパーには「説明義務」なんて全くありません。先にも書いた通り、マンションを購入した以上、その維持管理は共有者全員の義務です。逆に言えば、その程度の認識もなしにマンションを買ったのであれば、かなり認識が甘い、と言わざるを得ません。 どうしても、賃貸で暮らしてきた方には、共有部分の管理は誰かがやってくれるもの、管理費を払っているんだから管理会社に任せておけばよい、程度の認識しか持っていない方が多いようです。（質問者様がそうだ、と言うわけではありません。）しかし、マンションは皆様の財産です。その維持管理は、皆様が決めて実行しなければなりません。 極端な話、大規模改修工事を行うまでに、共用部分の改良工事を行うことだってありえますし、逆に多少の建物の傷みは放置して、いよいよだめになる寸前まで手を入れない、と言う方法もあります。それを決めるのは区分所有者の皆様であり、それにより、必要な費用は大きく変わってきます。今の修繕積立金がおいくらなのかはわかりませんが、ギリギリまで手をつけない、と言う選択をすれば、十分な額かも知れませんよ。 また、値上げをしないで、一時金を集めると言うやり方だってあります。実際に経験した例では、１０戸のマンションで、１０００万円の工事をする事になったとき、各戸が１００万円の一時金を支払うことを決め、実際に集めてしまったマンションもあります。皆様の合意があれば、こういうやり方も「あり」なんですよ。お勧めはしませんが…。 そういう意味では、築３年程度できちんと長期修繕計画を作成する管理会社は、かなりしっかりしていると思われます。皆様に「自分たちの建物を守れるのは自分たちだけなんだ」と言うことを理解していただき、フロント担当者とよく検討して、きちんと値上げをする事をお勧めします。 ちなみに私も修繕積立金の値上げは何度もやりましたが、殆どは提案どおり総会で承認を得る事ができました。頑張ってください。
お礼
st_tailさん 手厳しいお言葉ありがとうございます。 まったくおっしゃるとおりでございます。 私ら理事を務めているものは、やっと現状を把握でき対応を錬ろうと していますが、住民の中にはこの現実を受け止めたがらない人がいます。 まずこの現状を受け止めて頂くようにしなければなりません。 来月に理事会総会があります。荒れそうですが頑張ってみます。
無理でしょう。 公庫などで優良といわれる修繕積立金は６０００～７０００円ですが、新築の場合１０００円台からスタートでその代わり修繕金を最初にまとめて何十万かとるという方法が多いのですが、購入のしやすさを考慮してほとんど取らないところもあるのでしょう。 販売当時の計算が狂うのはほとんどのマンションでそういう売り方をしているのでバイヤーを規制してくれない限り正常なスタートなのか見極めるのは知識のないユーザーというのが今の現状です。 温泉つきや駐車場無料などもあやしいので気をつけるべき事項です。 保育所完備といっても運営できずに閉鎖して行く可能性もあるということです。 管理組合を設置して早めに気づいて改善するのがベストでしょう。 数年～１０年で引っ越す人などは支払い価格が低いうちに引っ越すと考えている人もいるかもしれません。 大規模修繕も提案はあくまで一般論です。建物によって老朽程度は違いますから一概にそれを信用してその修繕を言うなりに行うというよりは、専門家の意見を含めながら老朽化、資産価値のバランスを考えながら工事に入ることが必要になるでしょう。 まあ、修繕費が足りないということに気づいて初めてマンションを全員で管理するんだという意識もでてくるところがあって修繕金の不足はバイヤーからの布石とも言える皮肉なことがらだと思っています。買った後は自分たちの責任で管理ですからね。 管理会社はあくまでそのお手伝いです。 内は１１年ですが、５年目に修繕計画を出させてとりあえず修繕金を倍にしましたが第２弾の値上げはまだです。まだ、各戸３０００円ほどで話しになりません。
お礼
ご回答ありがとうございました。 今年管理組合の理事となってこの事実を知らされ、他の住民に説明しなければ なりません。 今回の管理組合総会が心配です。（荒れそうです...）
- nonbay39
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虚偽ではなくほとんどのマンションでそうでしょう。 単純に部屋数×修繕積立金で計算すれば全然不足することなど、購入前から誰でもわかります。 初期の払いを安く見せるために、金利も出鱈目ですし、修繕積立金もあり得ないほど低く設定されているでしょう。 マンションを購入された方々が自衛したいのであれば、早い段階で修繕積立金はぐんと上げておいた方が良いと思いますけど。
お礼
ご回答ありがとうございました。 今回の問題は購入時に修繕に関する計画（長期修繕計画書）の説明が デベよりなかった点にあります。 購入者は素人です。デベにも説明義務があるのではないでしょうか？
- junkg7
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賠償を求めることは不可能でしょう。 修繕積立金はデベロッパーとの契約で決まる物では無い事は周知の事と思います。 一時的に提示されても管理組合が機能した時点で修正は可能です。 長期修繕計画は一定期間（都度）修正して行く物です。 昨今の様な建設資材の値上がりなど3年前には予測が出来ません。
お礼
ご回答ありがとうございました。 購入時はjunkg7さんがおっしゃる「周知の事」を知らずにデベの設定 した金額を鵜呑みにしていました。 今年、管理組合の理事となって初めて勉強した次第です。 ただ購入者は素人です。デベにも説明義務があるのではないでしょうか？
お礼
ご回答ありがとうございました。 「販売時に長期修繕計画を渡すことは当たり前ですので・・・」と おっしゃられていますが、このデベは一切これらの説明は行っていません でした。 購入者は素人です。デベにも説明義務があるのではないでしょうか？