マンション・インターホンの一斉交換について

質問

長期修繕計画でマンション管理会社から提案されたインターホンの交換工事(３０００万円)を、高額だからと言う理由で「築40年以上先まで個別対応(故障した住戸が都度個人負担で修理)とする」とした修繕専門委員会の決定をどう思われますか？

修繕専門委員会は管理組合・理事会とは別組織としてマンション住人から選ばれた(建築関係で働く)人で構成されています。

現在築15年で、オートロックの解除や管理室との会話ができます。(モニター機能はありません。)
修繕専門委員会の決定を受け入れて理事会は修繕積立金計画にインターホン工事費用の３０００万円を組み込まないで策定しました。

回答No.2

st_tail · ベストアンサー

管理会社社員です。

正直、ちょっと無謀すぎます。
メーカーでは、オートロック式インターホンの寿命は１５年としています。私の担当物件でも築１５年で某Ｎ社製のインターホンで故障が頻発、交換を次回の会に提案の予定です。

Ａ社製の物件でも、やはりそろそろ故障が出てきていますが、修理のための部品が枯渇し始めております。業者に聞いた話では、メーカーですでに作っていらず、回収してきた部品でまだ使えるものを再利用している状況だとか。
どう考えても、あと数年で修理不能になるのは間違いありません。絶対に４０年までなんて、メーカーが対応できない可能性が高いです。

この回答を修繕委員会に見せて、理事会からメーカーに確認させることをお勧めします。

お礼

専門的名立場からのご意見ありがとうございます。
日本国内のインターホン市場がＰ（Ｎ）社とＡ社でほぼ寡占状態（！？）で、交換需要を喚起する意味でも！？長期間の部品保管はしていないようですね。

実際、修理についても新品の部品が不足して中古をあてがうような対応をせざるを得ないとか聞きました。　確かに今日のインターホンは高機能・多機能化しています。

高速インターネットやＣＡＴＶが普及しワイヤレス環境も飛躍的に延びている現在、何もインターホンにそのような高額投資が必要なのかと、最初は私も疑ってはみたのですが、オートロックの解除だけでなく様々な機能がインターホンには付随しています。

寿命といわれている１５年が経過し今後一気に不具合の頻度が多発する可能性があります。（現在でも、管理室と住戸との間の途中断線が時々起こります）

築４０年先まで修理でしのいだ場合の総支出と、築１５年あるいは２０年ぐらいで一括交換した場合の支出を比較した場合、最低でも２０年までには総交換が費用対効果があると考えたのですが。

それを説明してもなかなか”修繕専門委員”には理解してもらえません。　黙って聞いている管理会社（フロント）にもガッカリですが・・・（苦笑

回答No.6

st_tail

まだ締め切られていないので、ちょっと追加。

先にも書いたとおり、Ｐ社のオートロック式インターホンですが、２０年目でとうとう修理不能、の引導を渡されました。直したくでも直せないんです。また、Ａ社も２３年目の物件で同じく修理不能。

４０年間個別対応なんて、夢のまた夢です。
考え直しましょう。

お礼

ありがとうございます。　地震の対応策で忙しくしており、閲覧出来ませんでした。
仰るとおり、２０年が節目かと考えています。
そのつもりで対応していくことにします。

回答No.5

kanrishi

NO.3の続編となります。
「築40年以上先まで」とは実質的には計画修繕の対象から外すということにほかならず、現行のインターホンシステムは不要だと判断しているということです。
マンションはその設計段階において全体のバランスを熟慮されており、インターホンシステムを外すとオートロックも不都合が生じるなどということが出てきます。一部の変更であっても当初の設計思想を尊重する必要があり、そうでなければ最初から設計するくらいの覚悟で臨む必要があります（せめてその設計変更の説明を用意する義務があります）。
専門委員会の見解（決定？）はともあれ、竣工時の状態を保つ義務を負っている理事会としては独自の判断をすべきです。そこで、専門委員を選任した経緯が絡む理事会と専門委員会との関係が問題になってくるわけです。
専門委員会はあくまで理事会の諮問機関であり、「諮問あっての答申」という大原則を徹底させないと独り歩きを始めて管理組合として統制がとれなくなります（多くの組合で同じ愚を犯しています）。
身内で安く上げようとせずに、専門のコンサルタントに委託する（当然有償）という選択肢もあります。場合によっては専門委員への謝礼より安上がりかも知れません。

お礼

ありがとうございます。
仰るとおり修繕専門委員会は理事会の諮問機関であり、最終的に判断するのは理事会ですね。
修繕専門委員会が長年継続的に活動し、かつ専門家（！？）集団ということでその提言を全面的に受け入れる土壌があったように思えます。
また管理会社だけに頼る長期修繕計画も改め、マンション管理士等の外部コンサルタントを有償で選択すべきとも考えます。
有償ではあっても管理会社に支払っている業務委託費用に含まれる長期修繕計画コンサル費用（２００万円）に比べると遥かに少ない金額（５０万円ほど）で済みそうですから。

複数回に及びアドバイスありがとうございました。

回答No.4

hgpapa

昨年まで、実際に、分譲マンションでのインターホン全戸取り換えのお仕事をさせていただいていた者です。

最初の方が書かれていもいますが、
まず修繕積立金の積み立て状態と、今後遅予測される積立金額の試算を確認された方がよさそうですね、

実際に、大規模修繕工事の見積段階では、かなりの所で　この全住戸インターホン取り換え見積もりを提出させていただきますが、実際の決定工事では約３割程度しか決定されません（私共の実績です（他社で決定したものも含みます）

その理由としては、長期修繕計画では管理会社としてはカタログ上での使用期限によって提案されますが、実際に大規模改修修繕工事の見積りを取って見ると、かなり当初予算（計画予算）を超す場合が多いです、
このような場合には、積立額とにらめっこしながら、出来るだけ工事金額を削って行くこととなりますね。（大半がそうされます）

そしてこの、管理会社が最初に試算する長期修繕計画ですが、どこのマンションでも、予算に対して実際が余るという状態にはなっていないようです、

これは、これで理由がありまして、（実際にこの長期修繕計画を立案するお仕事もしていましたので・・・）
この長期修繕計画を立案する為には、個々のマンション管理組合様に計画をちゃんと説明する資料を求められます
（当たり前ですが）
ですので、計画策定時には、設計図書とにらめっこしながら、（例えばこの外壁塗料はメーカー性能保証が７年だから　７年毎に塗り替え　とか・・・・）

ここで、今までの経験値では５年だとは書けないし、それでは説明する根拠とはなりませんよね
あくまで性能規格にしないと説明がつかないからです、
しかし、実際では、予期しない劣化とか、故障とか、劣化速度だとかが進んで来て、いざ大規模修繕工事をしようとすると、
予定よりも大幅に金額が上がることとなります。

もう一つ、
それは、これから迎える（現に迎えている訳ですが）住人の高齢化です。
若い人たちは、どんどん結婚とか転職などで、新しい住みかに移ってゆきますので、もともと住んでいる住人のねんれいばかりが上がって行きますね、
すると、修繕積立額も、やがて定年を迎えた方たちが増えてくることが予測されて来ますが、逆に建物は傷みが多くなって行きます、
つまり毎月の積立可能額が下がってゆくのに、修繕費は上がって行くという現象になります。
これを危惧されている管理組合様は、必要以上に総工事金額を絞ってゆかれる傾向があるようです。

補足

コメントありがとうございます。
仰るとおり、マンションの築年数が上がると共に住人全体の平均年齢があがって行くのは同意します。
毎月の積み立て可能額が下がるというのは、定年を迎え年金収入に頼るお年寄りが増える影響だとのご意見も理解していますし、経年と共にマンションの修繕コストが徐々に上昇するのも現実です。

ここで争点にしたのは管理組合の理事会とは別に専門家と言われる複数名で構成された「修繕専門委員会」の対応（決定）についてです。

”40年交換不要とした修繕専門委員会の決定をどのように思われますか？”

回答No.3

kanrishi

回答ＮＯ．２(st　tail氏）のご意見に賛同します。ぶしつけながら以下箇条書きです。
故障したら個人負担で個別に対応するという方法は、長期修繕計画(計画修繕）の趣旨にも修繕委員会の使命にも反します。
機械物の部品在庫期限は早くて10年で到来しますので、個別に修理していたら代替部品の使用などで戸別の機能にばらつきが生じ、当初の全戸一律に機能する状態を維持できなくなります。メーカーが唱えている耐用年数を参考にして長期修繕計画に織り込み、一部にでも不具合が出てきたら一斉に交換するくらいでいいのではないでしょうか。
修繕委員会はとかく選任の過程と任期が不明確なため、えてしてマンション内の第二権力になりがちです。理事会が諮問し、その範囲で委員会が答申するということを総会決議などで明確にしておくべきです。
管理会社は本心では工事受注を期待しながら、不要な出費との批判を恐れますから、意見が対立しているような場面での自発的発言は極力控えることになります。そのあたりの微妙な立場をご理解ください。

お礼

確かに仰る通り、何年にも渡り継続的に同じメンバーで活動している修繕専門委員会は、ある意味第2権力になっていますね。
管理会社の微妙な立場については一部賛同しますが、口煩い修繕専門委員会メンバーに迎合することなく、マンション住人全体にとっての最善策を提供してもらいたいですし、我々は管理会社に十分な報酬を支払っているのですから。
アドバイスありがとうございました。

回答No.1

kyo-mogu

正しいと思いますが。まず積み立て費用が不足している可能性もあるでしょう。全て使い切る状態では不測の事態に対処出来ません。　そういった事も含めて出来ないと判断したのでは？

　あなたが変えたいという理由では無理です。修繕計画とはそういうものです。私自身団地ですが大規模修繕工事で胃が痛い状態に成るほど考えてきました。コンサルタントを入れて。
　緊急性のある物から優先です。

　何も考えていないとお考えですか？　

　　たかが３０００万、されど３０００万です。

　どうしても交換が必要であれば、その根拠を示すことです。そして納得させないと難しいです。
　ただ４０年は長すぎます。まず現行の機種のメンテナンス可能な時期はどうか。故障しても修理できない状態に成りかねないです。このあたりで攻めていくぐらいでしょうか。ただ予算的なものもあるとおもいますので強く出にくいですが。

補足

＞まず積み立て費用が不足している可能性もあるでしょう。全て使い切る状態では不測の事態に対処出来ません。

とのことですが、仮に将来的に積立金が不足するという試算が出たのであれば住人を説得しうる説明を添えて修繕積立金なり管理費なりの増額を提案すべきと考えますが？　そのための長期計画だと理解しています。

管理組合を運営していくうえで、このような高額出費は簡単に決めることが出来ません。年に一度の定期総会に向けて場合によっては複数年の準備（調査等々）が必要だと考えます。

決して自分本位で変えたいと言っているのではありません、マンション全住戸に暮らす組合員の事を考えての意見です。

今後マンション居住者の高齢化が進むことは明らかで、後期高齢者の増加も切実な問題となってきます。
それら高齢者の安全を確保するうえでもインターホンが重要だと考えました。