東急コミュニティー社と長期修繕計画

質問

当マンションは管理組合の意識レベルが低く、理事会は管理会社のフロントの言われる儘に仕事をして1年を終わります。
管理会社は東急コミュニティーです。
管理規約は国の標準に準拠してますので、当然、長期修繕計画の作成、維持管理が理事会の業務にあるのですが、その管理規約が在っても、一向に長期修繕計画がなく、今回の大規模修繕で使える資金が確定できず、右往左往している状態です。
つまり長年、東急コミュニティーは理事会に管理規約にある業務を正しくさせていない。と言うことになるわけです。

東急コミュニティーに管理委託をされている管理組合の皆様、管理会社に主導的に長期修繕計画の策定を期待するのは間違いですか。

でも、修繕積立金の策定には重要な根拠だと思うのですか。
私はこの事で、どうも東急コミュニティーに疑問を持ってしまうのです。

回答No.2

spock_9

私は、専門家ではありませんが、第1回の大規模修繕の時に理事をした経験を回答します。（うちのマンションでも、熱心なのは十数戸です。）
お住まいのマンションの築年数・総戸数が分かりませんが、今度第1回目の大規模修繕を迎える、200戸ほどの分譲マンションの前提で、回答します。

多分、入居時に当初の修繕計画と修繕積立金の額は提示されていると思いますが、現在積み立てられている積立金の額は確定しているはずです。
普通は、修繕積立金の額は、第1回の大規模修繕には間に合うように決められていると思いますが、具体的な修繕内容は、建物診断をして貰ってそれにより決定します。修繕内容により見積額が変わりますので、その金額により使用する積立金の額を決定します。（たとえば、全額を積立金でまかない、次回以降については積立金の額を割り増す、一定額を積立金でまかない、残額を一時金で集め、次回以降に繰り越す金額を確保する、など）
私どものマンションでは、屋上防水の傷みが早く、大規模修繕に先立って屋上防水を施工したため、大規模修繕では屋上は未施工です。そのため大規模修繕としては、屋上部分の額だけ割安になりました。（ただ、屋上部分を事前に支出したので、トータルでは割高となりました。）
理事会としては、管理会社に大規模修繕までの日程を立てるように依頼すれば、ある程度の日程は提示して貰えると思います。
その日程の中で、どの程度理事会が関与するかが、一番の問題になると思います。

私どものマンションでは、大規模修繕の2年以上前から、理事会の下に「大規模修繕委員会」を設け、理事以外に建築の知識のある住人にも委員になっていただき、検討を重ねました。
主な検討点は、修繕の時期（季節など）、修繕内容（建物診断の結果も参考にします）、発注先の選考方法（管理会社に選定を任せるか、見積もり合わせ（プレゼン含む）を行うか。）、次回以降の修繕計画および積立金の見直し（修繕計画は、修繕を発注する先に依頼すると行って貰えなす。（別料金ですが））、予算の決定となります。
上記が固まりましたら、理事会を通じて総会に上程となりますが、計画と予算案が通りませんと、やり直しとなり、臨時総会を開くことになります。
こんな感じですが、実査には「大規模修繕委員会」がほとんどのことを検討していましたので、理事会では、その報告とその後の行動の承認といった形でした。

まともな管理会社なら、こちらから依頼をすれば、ある程度の提案をしてくると思いますので、それを取捨選択してとっかかりにするのがよろしいと思います。

お礼

ありがとうございます。
管理会社が総会の議案を作成するのですが、総会議案の最後に監事に言わせる言葉。第?期の事業は滞りなく進められました。
実際には理事会は管理規約にある長期修繕計画の策定業務を何年も続けて策定することを放棄しているにも拘らず。
マンションは管理で買えと言われるが、どうも管理不行き届きになつている。