土地の売却について

質問

こんばんは

親の土地についてです。

父名義の土地をタダで親戚にかしています。そこに親戚が新築を建てました。
父も同意の元です。

新築を建てて、7年後、その親戚が土地もかいたいと言ってきました。

売却する方向ですが、その際の注意点を教えて下さい。

1. 7年間の家賃代はいただいてません。今更請求できますか？

2. 現在の時価を司法書士に見積もってもらい、その金額を支払ってもらう。正しいですか？7年間住んできた実績？は不利になりますか？

素人ですみませんが、よろしくお願いいたします。

回答No.1

lock_on · ベストアンサー

タダで貸しているのですから「借地権」が発生していません。これは非常に地主にとって有利な点です。借地権がないのですから売値はいわゆる市場価格で売買可能です。借地権が発生している場合はおよそ市場価格の半額で売買する事例が多いです。

司法書士は売買が終わった後で登記をする職業です。売買自体に参加することはありません。

市場価格を把握しているのは不動産業者です。今回は借地権がないとはいえ複雑になりかねない事案ですので不動産業者に売買契約を依頼するのがいいと思います。仲介手数料は発生しますが売り手も買い手も決まっていることですから相当に割り引いて仲介してもらえます（おそらく半額で引き受けるでしょう）。

生半可な不動産業者ですと「借地だから・・」と言って半額での売買を言い出しかねません。知らんぷりをして相談し私と同様の回答をする業者に依頼することです。

７年間の地代については、諦めるべきです。なぜなら地代をもらっていないために借地権が発生しておらず、結果として市場価格で売ることができるからです。

お礼

詳しくご説明いただきありがとうございます。
早速不動産業者へ依頼の準備をしたいと思います。
とても参考になりました。

回答No.3

yumeiroyamaneko

ある物を他人に無償で（もしくはそれと同視できる対価をもって）貸し，
その他人に使用収益させる契約を使用貸借といいます（民法593条）。
お父さんと親戚の方との貸借関係はこれに当たるものと思われます。

それに対し，賃料を支払う約定で貸すことを賃貸借といいます（民法601条）。
有償であるということから，賃貸人を保護するような規定があったりします。

まずは１についてですが，さかのぼって請求するということは，
それは使用貸借契約を賃貸借契約にするようなもので，
お父さんの一方的な意思ではそんなことはできません。

たとえばあなたが銀行のローンを年利1％で借りていたところ，
銀行がある日突然7年前にさかのぼって年利2％にしろと言ってくるようなものですが，
同じ金銭消費貸借であっても，そんなもの，認められるわけがありませんよね？
それと同じです。

次いで２についてですが，司法書士の仕事は主に登記申請の代理であり，
不動産の時価の把握なんてしていませんのでそれは無理です。
相場を知りたいなら不動産屋で聞くべきであり，
それよりもしっかりとした不動産評価を知りたいのであれば，
不動産鑑定士に依頼することになります。

地代をもらっていない使用貸借なのですから，
普通の借地権付き土地の売買（底地権の売買）と考えるのでなく，
更地の売買と考えてもいいように思いますし，
どうしても７年間の地代にこだわりたいのであれば，
それを売買価格に上乗せして売買すればよいのではないでしょうか。

お礼

アドバイスありがとうございました。
まったくの無知でいろいろみなさんの意見がききたかったのです。
以前銀行員の方に相談したところ固定資産税からだいたいの土地の価値がわかる。
売買契約書を司法書士に作ってもらってくださいと言われました。
７年の土地代はあくまでもおまけです。変な欲は出さないほうがよいとわかりました。
ありがとうございました。

回答No.2

21s-a

お父様は土地を貸していただけで建物自体の所有者は親戚さんだと推測すると、お父様の所有する建物ではないので家賃は請求できません。
また、お父様がタダで土地を貸すコト・その上に建物を建築するコトに同意していた場合、貸地料として賃金を後から（今になって）請求するのは難しいと思います。
これまでのお礼として親戚さんが同意すれば（親戚さんが幾らかくれると言うのであれば）受領すること自体は何の問題もありません。

実績や不利とは誰に対してですか？税務署に対してですか？
土地の売買における価格は別に時価に限る必要はありません。
（販売価格が固定されていたら不動産屋が商売として成立しません）
今回のケースでは売主と買主が既に決まっているので市場価格は関係ありません。
不動産屋が介入しても同じです。
お父様と親戚さんの間で折り合いがついた金額で契約成立となります。
折り合いがつかなければ、お父様は土地を売却せず、今後、借地として貸地料を請求することができます。

ちなみに土地の現在価値の計算は司法書士でなくても簡単にできます。
ファイナンシャルプランナー（FP）や不動産屋、行政書士、銀行員などでも行えます。

身内ということで後々トラブルになると嫌な思いをしますので司法書士などに依頼するのも大正解だと思います。

専門家ではありませんが参考までに。。

参考URL：

http://www.houterasu.or.jp/

お礼

了解いたしました。
以前銀行員の方に相談したところ固定資産税からだいたいの土地の価値がわかるといってました。売買契約書を司法書士に作ってもらってくださいと言われました。
まったく無知なのでみなさんのご意見をお伺いした次第です。
ありがとうございました。