不動産の一括借り上げについて

質問

遊休地を保有しており、そこに相続対策と収益という面でアパートを建てないかと提案を受けています。長期間、その会社が一括借り上げをしてくれるという話なのですが、疑問があります。

うちの周りはお世辞にも都会ではありません。付近のアパートとかでも空室の張り紙をよく見ます。
過疎化も進んでいる地域です。このようなところでアパートをたてても長期的に利益が出るとは思えません。でも会社は借り上げして家賃保証してくれるといいいます。

家賃総額の80%とかを保証してくれたとき、理屈では入居率が8割をきると、その会社は身銭を切ることになろうかと思います。そんなのビジネスにならないと思うのですが？

結局、長期（数十年）にわたって入居が見込める地域でないとこのようなビジネスは成立しないのではないかと思います。しかし、周辺にはこの会社がやっているアパートも多数あるようです。
なぜ成立するのかを教えてください。

回答No.5

naganagashun

すでにいくつか回答されていますが、
何かあった時には業者が困らないようになっています。

入居率を知っている会社が設定するので、
80%の見込みは有るのでしょうが、
もし下回った場合は大家が身銭を切ることになります。

家賃を下げる
修繕・改装依頼（もちろん大家負担）

借りているのは業者なので、
どうしても業者の意見が強くなります。

また業者の倒産というリスクもありますから、
完全にノーリスクにはなりません。

参考までに

http://www.fudousanderetire.com/index/qq.html

回答No.4

kanegon7000

周辺地域でいくつかの物件を借り上げで回している不動産業者は

入居率の相場感を実績として持っているので
提示する保証賃料を、収益が上がるラインに抑えて運用しています。

営業トーク上は「周辺賃料の9割を保証しますよ。」と言っておいて、その周辺賃料自体が低くされていて、結果7割ぐらいだったということもあるのです。

また、家賃の保証も「周辺環境、経済環境の変化などを理由として不動産会社、オーナー双方、賃料の減額、増額を要求することができる。」と変動するのです。

なので、不動産借り上げ業者は、大きなリスクはないのです。

また、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会によるとサブリースの入居率は94.3%。賃貸管理が90%に比べて高いのです。

そもそも、人が入って、過去の賃貸経営データで勝ち目があるところにしか、提案しないのです。

回答No.3

fukashow

おっしゃるとおりで、アパート経営は入居者からの賃料収入が基本となります。
一括借り上げ（サブリース）をした場合でも同様です。

一括借り上げは30年とか期間を謳っていても将来的にその金額（賃料）が保障されているわけではありません。入居率が悪くなれば、賃料（借り上げ）は引き下げられますし、大規模修繕（当然修繕費用はオーナー持ち）が求められることになります。

家賃保障（一括借り上げ）については下記サイトでリスクがまとめられています。
http://www.sisanunyou.org/realestate/sippai_yatinhosho.html

もし、質問者様が当該地域の収益性（今後の入居率や人口推移）に疑問を持たれているというのであれば見送るというのも一つの選択肢かと思います。どうしても不動産投資（アパート経営）がやりたいというのであれば遊休地を売却して別の収益が見込める地域でアパートを別に建てるというのも選択肢かと思います。

下記で列記しているサイトもぜひご一読いただければと思います。

http://money-lifehack.com/asset-management/233
http://real-investing.net/knowledge/houhou_kariage.html

回答No.2

makori

新築物件は、古いアパートよりも入居率が高いです。

家賃保証と、ローンの返済保証は違います。
家賃保証してくれて、一括借り上げしてくれても、ローンを負うのはあなた自身。

保証額は最初はローンを返済しても、若干残る程度くらいはあろうかと思いますが
入居率が悪くなってくれば、保証額も下がって、ローン返済をあなた自身が身銭を切る必要があることになります。

よく考えてなさった方がいいかと。

回答No.1

taoyuany

もし成立しない時は、賃料の値下げ or 契約解除するからです。

以下実例です。

突如「一括借り上げ」賃貸契約の解除連絡が来ました。
http://reicr.net/question/q1164133356.html

震災後に家賃保証を打ち切られました。
http://reicr.net/question/q1371251978.html

担当者が家に来て「来月から32％賃貸料を下げます。契約を続けたければサインしてくれ」
http://reicr.net/question/q1456695064.html

一括借り上げ契約は安全ですか？いいえ、業者はいつでもこの契約を解除できますし、いつでも家賃を下げることができます。
http://reicr.net/question/q1473846784.html

他にも不動産投資と一括借り上げ契約に関する質問の一覧は下記参考リンクにあります。
多くの被害者が居ますよ。以上ご判断の参考になれば幸いです。

参考URL：

http://reicr.net/question/list103-1.html