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アパート一括借上げって信頼出来るのですか。
15年ぐらい前からアパート経営をしているのですが 今回、専門の管理会社から一括借上げの話が来て 満室家賃保証します、クレーム対応します、入居者募集します、滞納処理などの維持管理全てやります。 とかうまい話ばかり言ってくるのですが そういう話は信頼出来るものなのでしょうか。 そういう話に乗せられて 土地や建物を全て騙し取られてしまったなんてことにはなりませんか。
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＞そういう話は信頼出来るものなのでしょうか。 すべては一括借り上げに関する契約内容によるでしょう。 家賃保証は、だいたい２年毎の見直しです。 契約当初は周辺相場並みであったとしても、見直し時に保証額を下げられてしまう可能性もあるということですね。 クレーム対応、入居者募集、滞納処理などの維持管理などは管理料として別途支払うことになります。 保証額が下がる、別途管理料がかかる。 満室保証であっても、さて、今まで通りと一括借り上げとどちらがメリットがあるかです。 アパート建築のローンなどがなければ、入居者管理から解放され、確実に収入はあるのでしょうが。 ＞土地や建物を全て騙し取られてしまったなんてことにはなりませんか。 契約ですから、イヤになればやめることはできます。 ただし、解約にあたっては何らかの条件があるはずですから、違約金が発生しないようにしなければならないでしょう。 また、建物・設備自体は当然劣化しますから、「こうした方がより高い家賃設定にできる」などという話に乗って資金投下すると、業者だけが儲かるということにもなりかねません。 また、「補修などに応じなければ保証額を下げる」という場合もあります。 さすがに「土地や建物を全て騙し取られる」ということはないでしょうが、すべてを業者任せにしてしまえば、知らないうちに実質的な収入は減っていたということはあるでしょう。 修繕計画と考え合わせて十分検討してください。
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- detekoiya
- ベストアンサー率22% (295/1299)
一括借り上げであろうと、管理には違いないので 土地・建物をだまし取られる事にはなりませんが(笑) 満室保証といっても、元の設定が低ければ意味がないし 普通は設定家賃の値下げとかはできる契約になってます。 高額で保証できるのは、建物建築受注があったり 新築からやってるからできるのが基本であって 既存建物でそうそう高額での保証はできる訳がありません。 あとは、具体的に詳細なこととかがわからなければ いい話なのかダメな話なのかはわかりませんし ここに書けるだけのことを書いてもらっても それでも判別はできません。 まあ低値安定・手間いらずが良いなら そういうのもありかとは思いますが。
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ありがとうございます。 長期空室になったり管理が面倒な場合よりも 低値でも安定・手間いらずなら手取り額が減っても借り上げのほうが いいかもしれませんね。
- titelist1
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親戚の者が阪神淡路大震災後の復興住宅として地方自治体の要請で8階建ての賃貸マンションを建てました。自治体が一括借り上げして、すべてやりますとのうまい話であったようです。親戚の者は資産家で元市議会議長の名士でしたので断れなかったのでしょう。また、相続税対策としてのメリットもあったようです。その後、入居者が減ると家賃は下げられ、今では家賃が返済に廻るだけで利益は無いそうです。 自治体の約束ですら、この程度なので儲けを考えたら意味ないでしょうが、相続税対策としては良い方法です。
お礼
ありがとうございます。 参考になりました。
- gookaiin
- ベストアンサー率44% (264/589)
＞15年ぐらい前からアパート経営をしているのですが 今回、専門の管理会社から一括借上げの話が来て 満室家賃保証します、クレーム対応します、入居者募集します、滞納処理などの維持管理全てやります。 とかうまい話ばかり言ってくるのですが そういう話は信頼出来るものなのでしょうか。 １５年もアパート経営しているんでしょ。やめた方がいいでしょう。（年をとって、やるきがなくなったなら別。） 満室賃貸保証といっても、家賃を決めるのは管理会社になるうえ、そこからかなりの割合で管理会社が差っ引くんですよ。 借り手がいないような条件のきびしいアパートなら、ホイホイ家賃を減額しましょう、と言ってくる。拒否すれば、向こうは管理契約を解除するだけです。 本質的に管理会社が儲かる仕組み何です。初めてアパート経営する大家には、アパート経営に伴うわずらわしさが０になるメリットがあるかもしれない。 でもアパート経営の経験者からすれば、コストパフォーマンスは悪いと思います。（もしコストパフォーマンスが良ければ、みんな管理会社に管理を任せます。でも現状はそうなっていません。） １５年もアパート経営をやってこられたなら、コストパフォーマンスを考えられるなら、自分で引き続きやられたほうがいいでしょう。金がかかってもいいから、誰かにやってほしいというなら、頼めばいいでしょう。 ＞そういう話に乗せられて 土地や建物を全て騙し取られてしまったなんてことにはなりませんか。 これはないと思います。経営の厳しいアパートになれば、すぐに管理会社は逃げ出しますから・・・
お礼
わかりましたありがとうございます。 多少手取り額は減ったとしても長期空室になるよりも 家賃を保証してもらったほうが収入が安定するので そんなに悪い話ではないような気もします。 話を持ち込んできたと言う事はある程度は利益が見込める良い物件と 判断したからではないでしょうか。
- lv4u
- ベストアンサー率27% (1862/6715)
>>満室家賃保証します、クレーム対応します、入居者募集します、滞納処理などの維持管理全てやります。 とかうまい話ばかり言ってくるのですが そういう話は信頼出来るものなのでしょうか。 しっかり契約書を弁護士さんにチェックしてもらって、さらに経営の試算をしてもらって、「良いビジネスか？」を判断してもらればいいんじゃあないですか？ 信頼できるかどうか？ってのは、勘でやるんじゃあなく、ビジネスライクに契約書と、計算に基づいて判断するものだと思います。 もちろん、想定外の落とし穴があって、最終的に土地や建物をとられるって恐れもありますし、実際にそういう結果になった方もいるでしょう。 でも、そういう方は、十分に契約書のチェックをやらなかったとか、アパート経営の試算をいいかげんにやっていて、最終的にとられる結果になったのが多いのではないでしょうか？ たぶん、きっちりと検討したら、「アパート一括借り上げは、儲からないなあ」と思えるケースも多いのかもしれないですね。
お礼
わかりました。 検討してみます。
そんな美味しい話はこわいですね。 いい話、いい人＝危険が潜んでる世の中ですから。
お礼
ありがとうございます。
お礼
わかりましたありがとうございます。 多少手取り額は減ったとしても長期空室になるよりも 家賃を保証してもらったほうが収入が安定するので そんなに悪い話ではないような気もします。 話を持ち込んできたと言う事はある程度は利益が見込める良い物件と 判断したからではないでしょうか。