一括借り上げ

質問

こんにちは。

大家勉強中の者です。
新築の賃貸アパート（2LDK6室）を建てようとしていますが、依頼するハウスメーカーが
一括管理を勧めてきます。
30年保証付きで、退去された後の直しや広告手数料などの費用は一切かからなく、
長い目でみたら（一般の管理契約と比較した場合）15年以降は、一括管理のほうがオーナーにとって安くなるとか・・・。

以前もメそのーカーの子会社が管理していたのですが、家賃の集金だけで、あとの管理がずさんすぎて懲りています。
今は、一括管理をお願いする人の方が多いそうですが、経験者の方のご意見を伺いたいです。

また一括管理の長所・短所など教えていただけますでしょうか？よろしくお願いします。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　「一括管理」という言葉が法律で定義されているわけでも、「敷金」などのように社会的に認知されているわけでもありませんので、「一括管理」とだけ言われても中身を理解することはできません。

　会社ごとに管理の内容は違うと思いますね。

　そもそも、一括管理と、表題に使われている「一括借り上げ」は全然別なものだと思われますので、どっちなのかという疑問もあって、「一般には」「たぶん」という話もしにくいのです。

　それが、ここまで時間がたっても全然アドバイスがつかない理由であろうと思います。

　それで、もっと具体的に契約内容を書いて質問し直されるようお勧めします。

　とはいえ、それだけでは愛想がないので、ちょっと

> 30年保証付きで、退去された後の直しや広告手数料などの費用は一切かからなく、

　私などは疑り深いので、３０年後にその会社が存在しているかどうかをまず疑います。

　長い目で見ればとのことですが、長い目で見てよい会社なのでしょうか？

　なおしの内容を聞いてください。広告の方法、回数などを聞いてください。

　「ほとんどなおしませんので、なおし料金はいりません」「広告は弊社ホームページに載せるだけですので広告料はいりません」・・・　ということもありえますから。

　なおさなければドンドン老朽化して、空室が出ます。インターネットはアクセスしてくれなくちゃ意味がありません。

　某管理会社では、たとえば「○年ごとに浴槽を交換してもらいますが、弊社が５割を補助します」というので、「価格が市販品の２倍なら、５割補助してもらっても有難くない。市販品で交換してもいいか」と尋ねたら「ダメです」と言われました。「技術に問題があると責任が負えない」とのこと。

　風呂桶の技術って、メーカーごとにそんなに違うんでしょうかと追及していったら、黙ってしまいました。

　後日その技術を大切にする会社仕様のアパート（九州）は、台風で屋根全体が吹っ飛びました。

　途中でダメだと思ったら、何ができるのでしょう。解約には解約金が必要だったりはしませんか？

　契約でも恋愛でも相手を盲信しては困ったことになります。「健全なる不信感」をもって臨みましょう。

お礼

こんにちは。体調を崩していたため、お返事が大変遅くなり申し訳ありません。
表題のご指摘・具体的なアドバイスありがとうございます。

某大手ののハウスメーカーS社が提案している「一括借り上げシステム」です。
入居率にかかわらず、決まった割合の家賃をオーナーに支払うと言っていました。（満室じゃなくても、満室家賃の○割とか・・）
家賃設定や入居者募集・定期清掃・クレーム処理などをするようですが、別に一括にしなくても、
こんなのは管理してくれると思うのですが、入居者の広告代も毎回出し続けると高くなるとか。

建てる事も迷っているのに、管理の話まで言ってくるので正直困っています。
土地は県外（車で50分ほど）・子供もまだ小さく、親から引き継いだ土地と言え、女性だと何かと不利と
感じることもあり、土地を持っていることは大変だと感じる今日このごろです。
質問から、かけ離れた内容になってすみません。

4月から少し時間ができるので、大家の勉強を始めようと思っていますが、
具体的に何から始めればいいか思案中です。

今回は質問内容が間違っていたにも関わらず、ご親切に
詳しく答えていただきありがとうございました。

回答No.2

noname#203300

現実に、『一括借り上げ 』を請け負った側が『景気低迷』を理由に『家賃の一方的引き下げ』をして、その正当性を求めて大家側が提訴した事案（確か、浅草あたりの物件だったような？）では大家側が敗訴しています。

　また、管理会社側からの『修繕等の要求』でのトラブルも後を絶たないようです。

　そういう情勢は公になっていますから、『今は、一括管理をお願いする人の方が多い』も、どこの統計か分かりませんが、甚だ疑問ですし、それほど“大家業は楽”と思っている大家がいるとすれば呆れるばかりです。

　まぁ、ご自分の物件（資産）をご自分で管理してゆくことが出来ないなら、今流行のアウトソーシングも良いのではないですか。

お礼

回答頂いていたのに、お礼が遅くなり申し訳ありません。（体調をくずしていました。）

確かに、他の物件もありますが一括借り上げはしていません。
「昔は管理だけが主流でしたが、今は違う」なんて言ってました。

相続で受け継いだもので、それまでは私は殆ど関わってなく、父が全部管理していました。
父とそのメーカーの営業の方が親しかったようで、しきりとその繋がりで話を勧めてきます。

もっと自分自身で勉強しないと、言いなりになってしまうばかりと感じています。

ありがとうございました。