レオパレス30年一括借り上げについて

質問

以前も何度か、質問したのですが、余り答えが無かったのと、質問の仕方がおかしかく余りうまく伝わっていなかったみたいなので再度質問させて頂きます。色々答えてもらって少し混雑して来たので色々まとめて質問させて頂きます。友達が営業を何度を受け色々悩んでいます。友達は、アパート一棟（土地も友達名義です）持っているらしく、２つの提案を頂いたみたいです。まずは、アパートを壊し、銀行から借金をして立て直すという提案です。（レオパレスが建築するらしいです）アパートを30年一括借り上げをするので家賃の心配いらないと言われたらしいです。もう一つ、今の建物を、そのまま30年一括借り上げるというやり方です。単刀直入に質問します。レオパレス２１の30年一括借り上げの契約をしているオーナー様に質問です。もしくはオーナーじゃなくても詳しく知っている人なら、教えて下さい。　

（１）今すでにあるアパート一棟、30年一括借り上げの契約してしまった場合、途中で解約は出来ますか？その場合、違約金など発生しますか？その場合、具体的にいくらぐらいですか？（家賃何か月分とか具体的にいくらぐらいなのでしょうか？）

（２）今、すでにあるアパートには、すでに何室か埋まっています。（数部屋あいていますが。。）入室してある部屋はレオパレス以外の不動産会社が仲介しています。すでに入室しているのに30年一括借り上げが可能なのですかね？入っていない部屋のみ、30年一括借り上げする事が可能なんですかね？

（３）借金をして、アパートを立てなおしたら、建物の名義はレオパレスのものになるのでしょうか？良くわからないなのですが。。。あと本当か判りませんが、最終的に土地を乗っ取られるとインターネットで書いてありましたが、本当の事でしょうか？その場合、何故そうなるのでしょうか？

（４）30年一括借り上げ契約をしたら土地や建物は、贈与したり売る事が出来なくなりますか？自前の建物かレオパレスが立てた建物かで違うという人が以前いたのですが、どういうことでしょうか？

（５）オーナー様で契約した事によって後悔した方いますか？その場合、何故ですか？お答えお願いします。

回答No.3

happeanuts

何度も質問を拝見しました。
回答が少ないのは、
契約者が多くないから
もしくは、
契約者はこのようにネットで質問回答する環境にない（存在すら知らない）から
ではないでしょうか？
3つ目の質問をなさる時点で、もし契約なさる場合に、この方は契約内容を正しく理解出来るのか？と思いますので、その点だけでも辞めといた方が良さそうですけど。

レオパレスは分かりませんが、他社の長期借り上げの多くは10年ごとに家賃見直しがありますので、おそらく同様かと思います。
オーナー側は建築費用の借入額が家賃収入より『かなり』低めで済めば利益率も良いですが、レオパレス側は土地代の負担をせずに、レオパレス傘下に施工させ（つまりオーナーから利益をあげられる）、更に長期に渡って管理費を徴収し、リスクは何もありません。
30年もあれば、どこの家庭でも世代交代はありますから、相続によっては現金に換えたい方もいるでしょう。レオパレスとの契約があり、更に借入額を返済し終わってなかった場合、借入先の抵当が付いた物件に手を出す人は少ないので、レオパレスが格安で買い取ることはあるかも知れませんが（悪く言えば乗っ取りかも）、この先レオパレスにそれだけの体力があるかどうか…分かりません。
長期借り上げをしている建築、不動産会社は他にもたくさんあります。
そうした会社に査定をさせ、比較することでレオパレス情報を聞き出すことだって出来ると思います。
情報入手はネットだけに頼らず、実際に自分で確認することをお勧めします。

回答No.2

MASA-30

もしまだで、間に合ったら良いんですけど、まだレオパレスと関わっていなければ、即刻
レオパレスと関わるのは、止めておいた方が、良いと思います。
今、既にあるアパート云々と言うのは、ちょっと分かりませんが、もし、レオパレスと３
０年一括借り上げを利用し、レオパレスの物件を建てたとしたら、その物件は、陳腐な建
物に仕上がると思います。
正直、物件の騒音は酷いものになると考えられた方が良いです。
絶対にレオパレスと関わるのは、止めた方が賢明な判断になると思います。
後、レオパレスで、３０年一括借り上げした場合、名義の事を気にされてますが、名義は
、オーナー名義となります。
つまり、レオパレスに対し貸し、レオパレスか、また貸しするという仕組みです。

回答No.1

sirousagi1

まず、３０年一括借り上げには条件があったはずです。
レオパレスで主導する家電を含めた建物の一切のリニューアルを定期的に行う事。
それが履行されないと３０年一括借り上げは破棄されると聞いています。

それを踏まえて、
(1)契約書の約款の内容を精読する必要があります。建設部の売上確保のためのリニューアルに応じないだけで破棄される内容なので、オーナー側も契約に際して予め条件を付加してはどうでしょう。
もし示唆されても「違約金？冗談じゃない、こっちこそ損害を受ける」としてもいいのかもしれません。
あくまでも施主（甲）と業者（乙）は対等の立場での契約です。

(2)１棟を複数の不動産屋が関与する例はあるようです。しかし、一括管理となると統合は必要と思います。既存の管理会社とレオパレス側との話合いがないと、現在の入居者は既存の管理会社と契約していますからね。

(3)Ａさんが金融機関からお金を借りて建てるなら、Ａさんに所有権がありその金融機関の担保物件になります。謄本上での名義はＡさんですが、建物名称だけは「レオパレス」となると思います。
また、債権をレオパレスが持っていないなら土地を乗っ取ることはできません。財務不安定のレオパレスでは金融機関も保証人として認めないでしょう。通常、返済が滞ると金融機関がすべてを持っていきます。

(4)相続が発生すると、当然名義が相続人に変わります。うちの近所も相続対策で建てたところが大半です。所有者の名義が変わる事には、契約書の作り替えなどで対応すればよいことです。
贈与を受けたり買いの場合は、その土地に建物があることを承知で応じるはずなので、そこから先を考えても仕方のないことと思います。

(5)親戚もレオパレスで建てたのですが、近所でも聞いたところの多くは過剰な程の売り込みや嘘とわかる利用者の増加とした宣伝文句でも「税金分と少しでも小遣いが入ればいいや」とした理由からです。

実際、３０年も運営経験も無い会社の３０年と謳った一括借り上げにはいささか疑問があります。
つい最近までは青色吐息の財務状況で本当に危なかったらしいです。・・・らしいとは、現在はトステム（住生活グループ）から支援が入って一息ついているとの事。
私は建材販売をしていますが、トステムの営業から聞くと“この先についてはどうなるのかわからない”とも言っていました。

長くなってしまいましたが、私の知るところです。