一括借上げのアパート家賃の支払について

質問

アパートオーナーへの家賃支払が滞ったらどうなりますか？
母がアパートを経営しています。

一括借り上げとして全部屋分の家賃をアパートの管理会社から一括で支払われるのですが、管理会社の担当の方から来月の支払が出来ないかもしれないと言われました。

会社の経営が相当にまずく、なんとか成る様に頑張っているのですがとの事でした。

そこで質問なのですが、万が一支払が無い場合はどうするのがベストでしょうか？

私の場合のケースを箇条書きにします。
・不便な場所に有り自身（地元の不動産屋含む）では部屋を埋めるのは難しいと思われる。
・今回の支払いが遅れても、或は家賃の引き下げに応じても構わないので一括借り上げを継続したい。
・とはいえ、私の母だけが値下げに応じても会社が回復する保証はなく、また回復するのであれば同じ家賃で契約通りに支払ってほしい。

そんな身勝手な（おそらく多くのオーナーの本音だと思います）考えでおります。
しかし、家賃の支払がなくともローンは支払わねば成らず、万が一アパートの住人からの家賃が管理会社に横取りされるだけなら、阻止したいと思います。

弁護士にお願いをして手続きをしたりすると、契約解除をこちらから申し出たみたいですし。

どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　ザッとシステムについて説明を受けたことあるのですが、長い目で見ると儲かるとは思えなかったので、一括借り上げの経験はありません。契約内容も知りません（契約書は開いて見せただけで、読ませず、パンフレットと一緒に持って帰ってしまいました）。

　それで、コメントを躊躇しましたが、わずかでもお力になれるかと思い、コメントします。

　「一括借り上げ」というのは、その会社（以下、乙と呼びます）が質問者さんのお母さん（甲と呼びます）のアパートを借りて家賃を払い、他人（丁と呼びます）に転貸しているという形式なのではないかと想像します。

　　　　ほかにもあるのですが、そちらは「家賃
　　　保証」と言って、一括借り上げとは言わな
　　　いらしい。

　であれば、ふつうの賃貸借契約と同じ対応しかできないでしょう。

Ａ）数ヶ月滞納するのを待って、契約を解除する
　その上で別な人に貸す
Ｂ）訴訟をやって、乙の財産を差し押さえる
Ｃ）連帯保証人に請求する

くらいです。

　その乙が甲から借りた借主であって、現に居住している丁は乙から借りていて、甲から借りているのではないと思われますので、甲は、賃貸借契約を解除して貸借関係から乙を排除してからでないと、甲が居住者丁から家賃を取り立てるというのは、難しいような気がします。

　ところが、最高裁は、住友不動産と横浜倉庫などの対立の際、「空室のリスクは自社が負う」からとそそのかして、一定額の家賃の支払いを保証して（倉庫を）建てさせて賃借した業者でも、借主は借主だから、借地借家法に基づいて家賃の値下げを要求できる、と言っています。

　つまり、一括借り上げの賃借人でもふつうの「賃借人」扱いらしいですので、1ヶ月や2ヶ月の滞納では解除はできないことになります。

　結局、
　とりあえずは、支払うように催告する。
　ガマンして何ヶ月か滞納分が溜まるまで待って、契約を解除する。
　居住者に対して、これまで同様の契約を甲との間で結ぶかどうか、決定を迫る。
　結ぶなら、賃貸借を継続する（厳密には、新しい賃貸借契約を結ぶ）、いやなら出てもらう。

　それしかないような気がします。

　あくまで一般論ですが、そういう会社では、1ヶ月でも遅れると評判がガタガタと崩れたり、従業員が給料遅配などを恐れて退社するので、業務に差し支えが出てくる場合が多いものです。

　不動産の賃貸借は、人任せにして儲かるほど甘いものではありません。解除後は自分で管理してがんばってください。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。

最高裁の件、大変参考に成りました。

父が亡くなった際の莫大な相続税に懲りての事と思いますので、決して欲に目がくらんだ訳ではないと思いますが、事業である事には変わりませんので、その自覚を持つ事の重要性を認識致しました。

後は私が手間と金を掛けてでも持ちこたえる様に頑張ります。

fujic-1990様を参考にさせて頂きます。