レオパレスの30年一括借り上げについて

質問

先日、レオパレスの30年一括借り上げの説明会に行ってきたのですが、
10年目までは、契約時に取り決めた、家賃収入をオーナーに保証する
11年目からは、入居状況等によりオーナーの収入を改変する
とのことでした。
ただ、レオパレスの人の話では、今までオーナー側の収入が減るような
契約変更をしたことは一切ない、と言う話でした。
私としては、これまで、オーナーの収入を減らしたことが一切ないとは
ちょっと信じられないのですが
本当なのでしょうか？
レオパレスのアパート経営されている方がいらっしゃれば、
教えていただけますか？

回答No.8

m55m

投稿された日付からだいぶたっているようなので、お役にたつかどうか…？レオパレスでアパート経営をしています。私も建築前に、10年間は家賃保証があるけれど、その後も契約期間内（30年）の物件で実際に家賃ダウンになったものは無い、と聞きました。大東建託で一度ダウンしたら、あっという間にその噂がオーナー間に広がり非常にマイナスになってしまったので、ダウンしないように頑張っている、とのことでした。しかし、つい最近の報告として、派遣の方などの会社からの契約解除が多く今年は初めて、10年を超えたもので家賃ダウンになった物件がでた、との報告を聞きました。10年以降の家賃に関しては、レオパレスと家主との協議の上で改定する、と契約書に入っていますので、レオパレスの方から一方的に決められることはできないと思いますが、できれば固定期間の10年間でどれくらいの収入が得られるか、その金額のうちからどれくらいを返済に回わすとその後の返済がどれくらいになるかなど、シュミレーションをされてから決められたらいかがかと思います、（担当の方に頼めばいろいろなパターンを作ってくれます）30年一括、もしかしたらものすごいことかもしれませんが、今後インフレになった場合には30年前の値段で貸すことになるので、あるいは逆に不利なことなのかもしれません。一種の投資ですから、賭けの部分はどうしてもあるかと思います。利回り的にはそれほど良いとは思えません。アパート経営という点からみれば、レオパレスが家主に保証している家賃は相場からすれば安いです。満室保証がついているので仕方がないでしょう。いろいろご意見があると思いますが、我が家ではおおむね気に入っていて、現在2軒目を契約したところです。レオパレスで建築すると家主の会（クラブエル）というのがあってそこに顔を出すと、複数所有している方が多いですよ。なんといってもなにもしなくても全部やってもらえてありがたいです。

回答No.7

nihonmike

先日、田舎（東北地方）に行った際、以前はなかったアパートがたくさんあり、かなりがレオパレスでした。
　親戚によれば、「最初は空きが出ないように社員に住ませるのよ。そいで２年くらいたったら全部ひきあげる。大家は借金の返済ができなくなるわな。そしたら担保にとっておいた母屋の土地をぶんどるのよ。それで土地とられたやつ、たくさんいるよ」
ということでした。
　もちろん、間借り人がいるかいないかは、その地域によると思いますが、このような事例もある、ということを留意されてください。

回答No.6

sirousagi1

近所にレオパレスがけっこう建ち始めています。
地主は、
「面倒なところみんなやってくれるから、こづかい程度残りゃいいや。」
「とりあえず相続対策だよ。」
などとの話を聞きます。
営業者は、≪自衛隊が独身者用の宿舎を探している。≫≪○○学園が学生寮としてのアパートを探している。≫
≪○○さんもうちでやりました。だから信用してください。≫
といった自衛隊とか学校の話を近辺のものとしては、「ありえないだろう。」
という事を平然と持ちかけて来たそうです。

３０年も営業していない会社が３０年の保障というのは「おかしな話」とは思いませんか。？
３０年間という実績的な根拠が伴なっていないので、知り合いの不動産管理会社の皆は同じ意見です。

約定をよく読んでみると、そこに数年ごとにリフォームを実施しないと一括借り上げの見直しがある
などとの記載はないでしょうか。おそらく記載があると思います。
これは、付帯する電化製品なども同様と聞きました。使用の頻度とは別で、新製品でないと
「入居者にアピールできない」からだと言っていたらしいです。
また、自社で建設から携わらないと経費面が組めないらしいので、大家さんが購入取付ではなく、
レオパレスが実施するということらしいです。高い請求書が来ると思います。

親戚でもレオパレスで建てちゃったところがあるのですが、10年後に家賃見直しもあると後で聞かされたと
お彼岸の時に言っていたことを記憶しています。
＞改変する。・・・つまりは入居状況により収入は減し、リフォームも促されると思います。

私は、大家の一人ですがレオパレスや積水、大和ではありません。
自分で建てて、旧財閥系の管理会社に委託しています。
これは、これで間違っていなかったと思っています。
また、近辺（さいたま市ですが）のレオパレスの物件には、相変わらず空き室が多いようです。
あの信じられない内容のTVCMを見ました。？
エイブルの礼金無しには、うちの管理会社も追従するしかなかったようですが、レオパレスのTVCM案を
相手にはしてないようです。

とりあえず、知っている事を記載しましたが長くなってしまいました。
ご契約はご本人の決断です。どのようにするかでも十分に検討が必要と思います。

回答No.5

hp_1200

まずはレオパレスが公表しているデータを見てください。

レオパレス21　月次データ
http://www.leopalace21.co.jp/IR/finance/getsuji/index.html

入居率に注目すると、2008年期の8月からずっと前年同月よりも下がっています。今後、さらに少子高齢化が進んでいけば、入居率がもっと下がる可能性もあります。

もし契約すれば長い付き合いになるのですから、ネットでこの会社の評判やシステムをよく調べて、信頼できる会社であるか見極めたうえで、慎重に判断してください。

レオパレス２１でアパートを建てようか？と考えています
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1367481.html

レオパレス２１のオーナーになるか悩んでいます
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4123020.html

サブリース（一括借り上げ）
http://www.star-p.co.jp/pm/3_1.html

サブリース契約とは　改訂版
http://tokyo2103.txt-nifty.com/blog/2008/06/post_09ea.html

サブリース(家賃保証)には危険がいっぱい！
http://www.11heya-apaman.com/sublease.html

家賃保証制度
http://owner.chintai.net/investment/case/details/details15.html

『家賃保証』という落とし穴
http://www.kuusitsu110.com/yatin.htm

2ch「レオパレス21に注意その6」
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1223237004/

回答No.4

detekoiya

レオパレスが倒産したらそれまでです・・・

お礼

たしかに！回答ありがとうございます。

回答No.3

Mone-Acnes

うまい話はありません。レオパレスではありませんが
マンスリーマンションを運営しています。
現在の稼働率は６５％を切っています。
非常に厳しい状況です。
事実現在空き室が半分に近い状況です。
今後は家賃値下げはもちろん、入居募集はしばらく続きます。
リスクも大きいですし、そんなに儲かっていません。
慎重に判断することはもちろんですが、
十分よく考えた方がよいです。

お礼

回答ありがとうございます。
他社さんの話ですが、実際に経営されている方の回答は大変参考になります。

回答No.2

rexxam

現在のような景気下で、不動産経営はリスクが大きいと思います
特にオーナーの収入を保証している会社は、入居者が減ることにより
自転車操業の可能性も出てきます。慎重にお考え下さい

お礼

解答ありがとうございます。
不況＋人口減少でリスキーな投資という事ですね。
慎重に検討したいと思います。

回答No.1

kyhr1688

はじめまして。

このシステムがはじまってから、まだ１１年経過していない（はず）ので、回答は出ないのじゃないでしょうか？

会社自体３０年経っていないですしね。

お礼

早速の解答ありがとうございます。
まだ11年経っていないのですね。
レオパレスの人はたしかに嘘はついていないみたいですが、
うーん、って感じです。