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30年一括借上げについて

2010/01/29 18:10

こんにちは。いつもお世話になっております。質問は、30年一括借上げを契約した後に、解約を申し出ると違約金が発生するか否かということです。もし、違約金が発生するなら、どの程度になるのでしょうか？ざっくりで結構ですのでお教え頂ければと思います。今回の質問の背景を少しさせて頂きますと、両親が所有している更地の土地がありまして、この土地を有効活用できないかと考えた結果、「パーキング」「アパート」「店舗を構える」の3点が候補として挙げられており、親戚も含め話し合った結果、「アパート」の家賃収入で税金分を確保しようということになりました。親族共にアパート経営は素人なものですから、様々な業者から資料を取り寄せ、検討していた結果、「30年一括借上げ」という文字が目に飛び込んできました。この一括借上げシステムは、アパートが空室であっても、借上げ率を差し引いた賃料がオーナーに入るというものであるため、両親が非常に気に入ってしまったのです。更に、私や兄弟が知らない間に両親だけで話が進んでしまい、契約直前になっているということを一昨日両親から聞かされました。今は、私も兄弟も親元を離れて生活しているため、常にコミュニケーションが取れる状況ではないのです。もう少し、様々な角度から検討するようにと両親に説得してみましたが、契約する気満々です。。。何とか、契約を引き延ばすか、仮に契約に至ったとしても後日解約を行う旨を両親に話してみるつもりです。そこで、契約締結後、解約した場合に違約金が発生するのかが知りたいのです。更に、違約金が発生する場合、どの程度の費用なのかも分かれば、個人的に両親と話がしやすいと考えています。勿論、違約金は契約締結後に経過している年月によって異なるだろうと考えています。もし、分かればでいいのですが、契約締結後に何ヶ月もしくは何年かが経過した後の違約金がどの程度かをお教えいただけると助かります。個人的に30年一括借上げをネットなどで調べてみると、空室が発生した場合、空室を埋めるために賃料を下げていくとの表現を見ました。そのような説明は両親が業者から聞いていないようですので、何とか引き止めたいと思います。最悪、契約に至った場合、解約も考えていますが、違約金のことを詳しく教えていただけると有り難いです。長文で非常に申し訳ないですが、ご回答・アドバイスを頂ければと思います。宜しくお願い申し上げます。

marketing
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賃貸・アパート
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mido00202
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2010/01/29 22:37 回答No.4

ども。同業他社の意見を。月末ですからもう契約しているかもしれませんね。通常は会社の決められた契約金を支払って頂きます。 200万円ですね。それと印紙代。解約となればそれは返ってきません。あしからず。契約期間は30年の契約ですが家賃が30年一緒ではありません。ご注意を。２年ごとに社会情勢や周辺の家賃と比較し家賃を改定します。このご時世家賃を上げることは難しいのが現状です。ただ空室でも家賃をオーナー様に支払ってますけどね。入居前に3カ月の免責期間があり、最初の3カ月だけ家賃はオーナー様へお支払いは無い契約になってます。契約する際は重要事項説明がありますので、そのときだけでも同席されるのをお勧めします。特に管理会社との契約においては、しっかり聞いておく必要があります。ただ両親だけではローン組めないのでは？通常は息子様にローンの連帯保証人になってもらいローンをおろします。息子様の印鑑必要ですから契約しても息子が反対すればローンがおりませんので、ローン特約で契約自体が解除になると思います。

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jinkoda
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2010/01/29 21:36 回答No.3

ご主旨は、２の「解約」があるかと思います。１つめは、業者のアパートなどを建築するという契約、もう一つは３０年一括借り上げという契約です。たぶん、これらの契約が渾然一体となっているので、ややこしいのかもしれません。１つめのアパートを建築するという契約は、基本的に解約できないというのが原則だと思いますので、十分に契約書を読んでみてください。その契約書の中には、「解約（契約の解除）」に関する条項があると思います。通常は、相手方が、犯罪を犯したり、破産したりという場合に解約できるというものです。その他の場合は、基本的に解約できないというものです。それだけ、「契約」というのは重みがあるものですので、marketingさんが納得いかない場合は、ご両親ととにかく話し合い、皆さんが納得されるまで契約はやめた方がいいと思います。つぎに、「３０年一括借り上げ」の契約ですが、これも契約書をよく読んでいただければ、たとえば「契約期間満了前の解除」などといった形で条項があると思います。よく読んでください。ちなみに、３０年一括借り上げは、大家さん→業者→最終入居者という形で賃貸借（転貸借）契約を締結するものと思います。３０年一括借り上げでは、大家さんから業者に途中解約（契約期間の途中で解約を申し入れる）をすれば、たとえば半年後とか１年後には解約できると思いますが、条項によっては何らかの違約金をとるかもしれません。これも契約書に書いてあると思います。たとえば、「建物建築費は家賃収入の一部を充当する」といった内容であれば、途中解約することにより、建築費の残金を一括返済しなさい！といわれるかもしれません。業者はなんとかして、アパート収入を確保したいですから、解約させないようにすると思います。では、なぜアパート収入がほしいかと言いますと、最終入居者からの賃料収入から管理費や入居募集費、賃料徴収代行費用などと称して一部を天引きするからです。簡単に言えば、最終入居者が月１０万円の家賃を支払っているとして、大家さんには７万円しか渡さないということです。３万円を棒引きするわけです。アパートの場合は築１０年以上すると、競争力が劣るので、家賃を落として入居させます。したがって、大家さんの手取りはどんどんへります。さらに建物ですから定期的に、外壁の塗り替え、屋根の葺き替え、給湯設備の交換、壁の補修、畳の張り替えなどなど建物を維持するための費用がかかります。これも業者が一括して行うので、大家さんから取るわけです。つまり、業者はアパートを建設させて、家賃収入の一部を天引きし、さらに建物の維持管理費用が３０年間も大家さんからもらえることが約束できるわけですから、こんなにおいしい話はないということになります。本当にアパート経営を考えているならば、その土地でアパートを建てたらいくらで貸せるのか、建物の建築費にいくらかかるのか、借金の返済額と家賃収入の割合はどの程度か、建物の維持管理費にどれくらいかかるかを十分に検討してから契約した方がいいと思います。木造アパートは耐用年数は２５年～３０年と言われています。アパートの場合ははやりがあるので、築２０年以上たったアパートは見向きもされないことがあります。築２０年のアパートを想像してみてください。当時は斬新だったかもしれませんが、今見るといかにも古くさいという感じになっていませんか？そんな感じですから、アパート経営は実入りはそれほどないと考えた方がいいと思います。ただし、相続の場合は、更地よりもアパートが建っていた方が土地価格が安くなるので、相続税対策には多少なると思います。

mimicann
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2010/01/29 19:39 回答No.2

建築兼大家業してます。先の回答者のURLを全て見ればわかるでしょうが…、契約締結後、辞めようと思っても逃れられないような仕組みになっていますよ。後になればなるほど大赤字です。なぜ、この様な悪徳商法がテレビ紙面に出ないのかと言えば、大手スポンサーになっているからです。スポンサーを叩けません。良く裁判沙汰になりますが、言った言わないは関係ありません。契約書が全てです。契約書にでかでかと書いてあるの知らなかったじゃ…。アパート経営が悪いとは言いませんが、やる気なら、地場の幾つか不動産屋に聞いて、そのハウスメーカーの新築でないアパートの入居率等聞いてみてください。全てを丸投げして儲けられるなんて考える方がおかしいですよ。