マンションの借上げ契約満了時における賃料

質問

マンションを購入し、H13年9月21日に5年契約でF社とマンション賃貸借契約(借上)を締結しました。主な条件は(1)契約更新はしない。(2)賃料の増額・減額はできない（賃料141千円）。(3)契約満了時に、F社と転借人の賃貸契約における貸主としての地位を継承する。(4)F社が賃料の送金、入居者の募集・審査、転貸借契約管理等の賃貸管理業務を代行する。
ところが、H18年9月20日をもって契約満了となる8月28日付の書面にて、契約満了のお知らせと共に、9月1日契約予定とのことで、新たな賃借人との契約賃料108千円を通知してきました。この賃料は、当方には無断で設定されたものです。なお、契約期間内における当初の賃料は当方に振り込まれています。
　通常の賃貸契約において、無断で賃料が設定されることはナイと思います。また、更新等でも、特に明記されていない場合、その前の賃料が引き継がれます。
　今回の場合、このような賃料設定は無効であり、F社に対して賠償請求可能でしょうか？また、新たな転借人との契約に対して、F社に対して、礼金や更新料の請求はできますか？

回答No.4

mu128 · ベストアンサー

そのＦ会社は不動産業者でしょうか？　また、その会社は、賃貸借の業務よりも売買業務の方が専門であり、賃貸については詳しくないのでしょうか。普通に考えれば、一度定めた家賃を変更するためには、相手方（不利益になる方）の許可が欲しいのは当然と考えるはずです。それは、別に賃貸借契約でなくてもです。ましてや、そのＦ会社は不動産会社であるならば、賃借人が勝手に家賃を減額することはできないことは知っているはずです。
まともな不動産業者であれば、このような場合では、最初は貸主である質問者さんに理由を述べて家賃の値下げ交渉を行います。そこで、貸主が納得しなければ、Ｆ会社は今までどおりの家賃を払っていくか、どうしても家賃が高すぎるということであれば、民事調停などの手続きをとってから決めるようになります。民事調停などで正式な金額が決まるまでは、今までの１４１，０００円を支払っていくことになります。Ｆ会社は質問者さんから見れば、借主です。借主の方から家賃が高いからといって、勝手に減額しても良いのであれば、他の賃貸物件の借主は全員やっていますよ。

ただ、相場の家賃は少しは調査した方がいいと思います。その結果、確かに相場よりも高い金額だということになれば、少しは値下げに応じた方がいいかもしれません。
（だからと言って、Ｆ会社の提示する金額はひどすぎると思いますが）

Ｆ会社が上記のような正当な方法で手続きをしたと仮定します。（家賃も１４１，０００円で入金されているものとします）もし、民事調停などの手続きをされて、適切な家賃の額が１３０，０００円に決まった場合、質問者さんは、１０月分から家賃が決まるまでの間の分の差額に年１割の利息をつけて返金することが必要となります。

Ｆ会社が不動産会社であれば、その会社の地域の宅建協会に相談してみて下さい。
あと、Ｆ会社との間の契約書には、家賃の増減についての規定はありませんか？　例えば、「家賃の額はＦ会社が任意に決めても良い」など。その点も確認して下さい。
Ｆ会社が入居者とどのくらい家賃で契約したのかも気になりますね。

裁判費用は、原則として各自負担です。和解によることが多いと思いますので。家賃の額の問題ですから、民事調停の方が良いと思います。

お礼

いつもご丁寧な御回答有難う御座います。
仰るとおり、Ｆ社は不動産業者ではありません。売買業務専門から、分離してできた管理会社？のようなものです。
先にもご指摘されたとおり、礼金や更新料は、Ｆ社の収入となっているようです。この５年間で、賃借人は１件であり、２年毎に更新していたとのことでした。
　私も、家賃が高いなら、事前に相談があって然るべきだと思います。しかも契約期間満了の僅か２０日前に、何の連絡もなく、いきなり、減額した家賃を通告してきたことに腹を立てています（悪意があったか否かは定かではありませんが）。こんな横暴が許されて良い筈がありません。売買業務が主ですから、家主に売却を持ちかけようとしちるのかもしれいません。
　最初に書きましたが、契約書（契約期間：2001/9/21～2006/9/20）では、「第４条（賃料の改定）甲乙共に賃料の増額または減額はできないものとする。」とあります。
宅建協会等にも相談してみます。今後とも宜しく、お願い致します。

回答No.3

mu128

それでは勝手に家賃を下げたということですね。
通常の賃貸借契約では、家賃の増減請求は話し合いで行うものとされており、一方から一方的に無断で増減することはできません。すぐに、差額の要求と１０月分からの家賃も前の金額で入金するように伝えて下さい。

８月２８日ごろに質問者さんにその書面がきたようですが、今まで何も対応はされなかったのですか？　何も返答（異議）がなかったので、安心してしまったのかもしれません。
入居者は、何回か代わっているのでしょうか？

何にしても、勝手に減額したことと減額する額が異常に大きいこと、は早急に確認するようにして下さい。F会社との契約内容で他に気になる規定とかはありませんか？

お礼

度々の回答、有難う御座います。
仰るとおり、F社による一方的な賃料の減額です。Ｆ社に対しては、9月26日／10月18日／10月23日に書面にて抗議を申し込みました。そして、23日の書面では、F社に対して、差額分を負担するよう要求しました。
入居者は、平成13年9月21日の契約時が１人目、そして今回の平成18年9月1日が２人目です。
F社は、相手が個人では何もできないとタカをククッテイルのでしょうか？
兎に角、差額分を負担する気はないようです。裁判を起こすしか方法はありませんか？「契約書の第16条（所轄裁判所）甲及び乙は、本契約に関し紛争が生じたときは、東京地方裁判所を第一審の所轄裁判所とすることに合意した。」とあります。F社は東京、当方は地方であり、裁判に不利ですが、裁判を起こし、勝訴した場合に、掛かった経費も請求できますか？
ご指示のとおり、再度、差額の要求と１０月分からの家賃も前の金額で入金するように伝えます。
お手数を取らせ、誠に恐縮の限りです。有難う御座います。

回答No.2

mu128

私は不動産賃貸を業務としている者です。
質問者さんが補足で書かれたことは無断転貸などをした場合の規定ですね。しかし、すでに質問者さんとF会社の間では、転貸を前提にした賃貸借契約を結ばれているので無断転貸にはあたりません。
また、もし、勝手に更新をさせたことを「無断に転貸契約を更新させた」ものと言って契約解除をしようとしても、実務上では、無断転貸をしても信頼を著しく損ねる場合のみに契約解除を認めています。ほとんどの場合は、無断転貸をされたとしても損害がないことは多いのです。

質問者さんの例をとると、もし、家賃が前の金額のまま支払われているのであれば、無断転貸を理由に契約解除をすることは難しいかと思いますが、質問者さんに入金される金額が前よりも少なくなった場合は、その差額を請求できることにはなります。
そのために私は、今月分の家賃がいくら入金されているのかを知りたかったのです。

また、もしかすると、F会社の方はただ家賃の変更のお願いをしているだけかもしれません。入居者が変更になったのかはわかりませんが、相場と比較して今の家賃が高くなってしまって、「値下げしてくれませんか？」という意思表示をしているかもしれません。（そのくらいだったら、まずは電話すればいいとは思いますが）

サブリース契約は便利な反面、リスクもあります。F会社のように業者が間に入っている間はあまり問題はないのですが、その中間の業者が外れた途端に結構崩れるものです。貸主・入居者とも話しが違う・・・ということは結構あります。
おそらく、質問者さんとF会社の賃貸借契約書もF会社と入居者との賃貸契約書もF会社が作成したものと思いますが、F会社に都合がいいように作られていると思います。もしかすると、F会社は、２年ごとに入居者から更新料をとっているような規定もあるかもしれません。入居者からは１５万円もの家賃を最初から貰っていたのかもしれません。（多少は金額に差はあるものですが）
何にしても、F会社に連絡することが一番です。質問者さんとF会社で交わした契約書の内容によっても違ってくるかもしれないので。

お礼

回答有難う御座います。
今月(10月）分の家賃を調べたところ、\108,000-でした。
電話連絡したところ、「新規転借人を募集したが、相場からして、この賃料になった。」との事で、この賃料を支払うとの一点張りでした。
私としては、事前の相談もなく、貸主の了解を得ず、勝手に、しかも、契約期間満了直前に、新たな転借人との契約を交わしたことに納得できません。
F社は、２年毎に更新料を得ていたようで、ご指摘の通りです。
御貴殿のアドバイスからすれば、このようなケースでは、
契約時の賃料を請求できるということですね。

補足

今月（9月）分の支払われた賃料は、9月20日までは当初の賃料で、21日以降については、新たな賃料による10日分との合計が支払われています。
9月支払い賃料
　　￥141,000-ｘ20/30＝\94,000-
　+ \ 108,000-ｘ10/30＝\36,000-
　────────────────
\120,000-
10月からは、新たな賃料\108,000が支払われるとのF社からの回答です。

回答No.1

mu128

お聞きしたいのですが、今月分の家賃はいくら支払われていたのでしょうか？
その金額が１０８，０００円であれば問題ですが、今月分以降も１４１，０００円の支払いがあれば、「とりあえず」は問題ないと言えそうです。

お考えのとおり、賃料を貸主（所有者である質問者さん）に無断で変更をすることはできません。１０８，０００円しか払ってこなければ、Ｆ社が差額分を支払うことになります。

ここで、問題になりそうなのは、質問者さんとＦ社との間の契約（３）です。転貸借契約（サブリース契約）をする場合には、賃貸人（質問者さん）と賃借人（Ｆ社）との間に契約が終了した時は、転借人（入居者）が被害を受けてしまうため、賃貸人と転借人との間の賃貸借契約となる、つまり、Ｆ社を除いた形で質問者さんと入居者が直接賃貸借契約をするというような特約がついていることがあります。これは、入居者を保護するためのものですが、今後、問題があって、質問者さんとＦ社との間で契約終了となっても、質問者さんと入居者との間の契約は残ります。そうなった場合には、入居者は１０８，０００円で契約したわけですから、入居者にはその金額以上のものは出す義務はありません。

すると、質問者さんは、Ｆ社に対してその差額を請求することになります。
礼金や更新料は、質問者さんとＦ会社による最初の契約が支払う旨の規定があれば、請求できますが、おそらくないのではないでしょうか。礼金はまずとれないし、更新料も規定がなければ請求できません。

礼金・更新料は取れなくても仕方がないと思いますが、賃料がもし安くなった分の金額しか払ってもらえないようでしたら、それは請求すべきです。

まずは、Ｆ会社にどういうことなのか？を連絡するようにして下さい。
あまり、出来のよくない会社かもしれません。

お礼

ｍｕ128さん、回答有難う御座います。
参考にさせて頂きます。差し支えなければ、職業を教えていただけますか？
「賃借権の譲渡・転貸（借）：民法上定められた賃貸借の性質の一つ。賃貸借契約に基づき賃借物を使用・収益する賃借人の地位を第三者に譲渡することを約することを賃借権の譲渡といい、賃借人（転貸人）が賃借物につき第三者（転借人）と賃貸借契約を締結することを転貸（借）という。両者の差異は、現賃借人が賃貸借関係から抜けるか否かにある。民法上、賃借権の譲渡・転貸（借）には賃貸人の承諾が必要であり、無断で譲渡・転貸した場合には、賃貸人は契約を解除することができる。 」とありました。