賃貸契約更新時の重要事項説明書

質問

賃貸契約満了時の不動産管理会社の対応について教えて下さい。

6年住んだマンションの契約が11/14満了を迎えるに当たって更新はせず、別の場所に引っ越すことにして物件探しをしていました。

契約書には以下のような解除に関する条項がありました。
「(1)賃貸人は賃借人に対して6ヶ月前までに、賃借人は賃貸人に対して1ヶ月前までに解約の申し入れを行うことにより、本契約を終了することができる。この場合において、賃貸人および賃借人は契約の解除による損害賠償の請求はしないものとする。」

「(2)前項の規定にかかわらず、賃借人は解約の申し入れの日から１ヶ月分の賃料または賃料相当額を賃貸人に支払うことにより、解約の申し入れから起算して１ヶ月を契約する日までの間、随時に本契約を終了することができる。」

この時、私は更新しない＝満了と思い込んでいて、満了の場合はどうすればいいだろう？と思っていました。まぁ一ヶ月前（10/14）くらいまでに物件を見つけてればいいか、そのうち管理会社から連絡もくるだろうと呑気に思っていました。

しかし、不動産業者から連絡も来ないまま、9/20に良い物件が見つかったので不動産業者に連絡を入れてみたところ、思わぬ事実を聞かされたのです。

Ａ.更新しない場合は、満了でなく解約になるので、一ヶ月前の退去予告が必要になる。

Ｂ.更新しない場合、満了日の契約一ヶ月前の10/14までに退去予告をしないと更新料が発生する。

上記のことを聞いて慌てて、新しい物件の申込みをしました。

ふと思ったのですがＢについては契約書について記載がなく、賃貸契約では当たり前のことなのでしょうか。今回たまたまこちらから連絡したから良かったものの、危うく更新料がかかってしまうところでした。この当たりをちゃんと説明して欲しいなーと思いました。しかも管理業者は満了通知なりをもっと前もって賃貸人に告知するのでは？

今回の管理会社は、入居時の管理会社から途中で変わったもので、更新時の契約は郵送でやりとりして、重要事項説明書にサインをしていません。管理会社に問い合わせると、更新の場合は重要事項説明書は交付していないので、入居時のものを参照して下さい、との事でした。
このような途中で管理会社が変わった場合でも、更新だからと言って重要事項を説明する義務はなくなるのでしょうか？

回答No.2

suzuki0013

前の方が解答を出しておいでなので私の回答は割愛。

蛇足ながら、記載されていなかったパターンを提示します。

（２）の契約書の条文は、賃料一ヶ月分相当額を支払えば一ヶ月以内の「随時」（＝好きな時）に契約解除できる――ということ。
この「意味」は、本件のように契約満了を挟んでの解約の際に更新料がかかってしまうことで借主側に負担が不当に大きくなってしまうことを防ぐというもの。
本件では、10/15に質問者から解約通知をして、その際に賃料１ヶ月分を支払う代わりに11/14で解約とすれば問題はない。
たまに意味がわかってない管理会社の担当者がヒステリーを起こすらしいけど。
この（２）の条文、極端な話、11/13に解約申し入れをして賃料一ヶ月を支払い11/14に部屋を明け渡すことで、更新料は発生しないのだ。

とはいえ、住まないのに一ヶ月分を支払うのをほとんどの居住者はイヤがるので、この条文は実効性は少ない。

ご参考までに。

お礼

ご回答ありがとうございました！
契約書の条文が分かりづらかったので、解説頂いて納得できました。

回答No.1

obrodouhu

不動産賃貸業で働いてました！

まず、1つ目の質問ですが
>賃借人は解約の申し入れの日から１ヶ月分の賃料または賃料相当額を賃貸人に支払うことにより、解約の申し入れから起算して１ヶ月を契約する日までの間、随時に本契約を終了することができる。

と、きっちり契約書に明記されていますよね？(^^;;
これはつまり、10/30日に解約申入れをしたら、11/30日までの分の家賃が発生すると言う事です！
あれ？でもおかしいですよね？
11/14日に満了するのに、なぜ11/30日まで(15日分も多く)払わなきゃいけないんですか？と言う疑問に当たります(^^;;
ですが、そういう契約を結んでしまった以上は、契約書に従わなければなりなせんよ(^^;;

これらは、賃貸借契約の解約手続きと、その後のリフォーム(壁紙の張り替えなど)業者への手続きをスムーズに進めるために、大手や都市部の不動産屋ならどこもやっています！
なので、これはいたって普通の契約内容です(^^;;
ちょっと腑に落ちない気もしますが、、、

次に
>満了日の契約一ヶ月前の10/14までに退去予告をしないと更新料が発生する。
これも不動産屋の言う通りです(^^;;

宅地建物取引行法だったかな？もしくは賃貸借法だったと思うのですが、「自動更新」という物があります！
これは不動産屋などを通さず、例えば質問者さんの叔父様から駐車場を月額4千円で2年更新という契約で借りていたとします！
この場合は叔父様が契約の更新の有無を確認したりするべきなのですが、当然人間なので「忘れ」てしまう事なんてのがあるんですよね(^^;;
なので上記の法律では、契約期間満了になっても、そこを借りたいという意思があるのなら借り続けられる(自動更新)というのが認められてるんです(^^;;

よって、今回の質問者さんの状態に合わせて説明すると、
10/17日に解約手続きを取る
11/17日まで家賃を払わなきゃいけなくなる
2日分の家賃を多く払わなきゃいけない
つまり、自動更新されてしまう

という事になってしまうんです(^^;;
更新料を払ってもらうなんて言ってきた不動産会社はさすがに融通が利かないとは思いますが、言い換えればそれだけ真面目に仕事してくれてるって事ですよ^_^

最後の質問ですが、
>更新だからと言って重要事項を説明する義務はなくなるのでしょうか？
ありません！
これは「契約時に必ず発行しろ」と、宅地建物取引業法で明記されていますが、契約更新時には特に定が無いんです！
ぶっちゃけた話をすると、更新契約書なんてのも、本来の法律では「発行しろ」とは書いて無いです！

今回の落ち度は、
契約時と、管理会社が変わった時とで2種類発行された『契約書』を良く読んでなかった事と言えます(^^;;
きっちり読み、疑問点があれば、その時に質問者するべきでした(^^;;

まぁでも、どちらにせよ質問者さんに不利益が及ばないよう不動産会社の方でも仕事してくれたわけですし、良かったですね^_^

あぁそうだ、最後に
>しかも管理業者は満了通知なりをもっと前もって賃貸人に告知するのでは？
についてですが、、、、

不動産会社によってバラバラなんです(^^;;
エイOルやミニOニやホームOイトなど、管理体制の整った大手ならともかく、地域に根付いた地場の業者はこれといってやらないとこもありますよ、、、ご、、参考までに(^^;;