• 締切済み
  • すぐに回答を!

更新時の賃料改定が合意されていない時の対応について

ご質問です。 不動産の建物賃貸借契約に関し、 ・契約期間は2年間。 ・今回は2回目の更新 ・前回(2年前)の更新時は賃料据え置きのままとなっており、  今回の満了まで4年間賃料を改定していない 契約満了が近づき、賃料改定を借主に提示したところ、据え置きを要求され、平行線の儘(合意に至らず)契約満了日を迎えようとしております。 当方(貸主)側としましては、 1.期間満了後、改定賃料にて請求をする考えでおります。 2.改定賃料で支払われない場合には、不足額を請求すると共 に、一定期間(2~3ヶ月)の不足額滞納(不払い)を理 由に明け渡し要求をしたいと考えております。 上記の対応を行う場合、何か注意すべき点などはありますでしょうか?ご教示下さいます様、宜しくお願いします。 追記 相手(借主)の不合意~訴訟に及んだ場合、この場合の費用は、相手側が訴訟原因ということで費用を請求することが出来るでしょうか?また、この様な場合、どの様になるケースが多いのでしょうか。 宜しくお願いいたします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

みんなの回答

  • 回答No.5

大変ですね。 まず賃料の合意が整わなかった場合、期間満了後は法定更新の扱いになります。新しい賃料は合意できていないのですから請求自体は出来ても、合意していない賃料の支払い不足を理由にして借主に契約解除を求めることは出来ません。裁判も同様です。 その上で、賃料増減の争いについてはいきなり訴訟を起こすことは出来ず、まず調停を行わなければなりません(調停前置主義)。調停にあたっては貴方の値上げ理由をきちんと揃えて調停委員に説明することになります。そして調停委員を通じて借主へ説明が行われますが、逆に借主側も値上げすべきでない理由を揃えて反論してくることになります。 借主や調停委員を説得するには、思い付く限りの理由や資料を揃えるべきでしょうね。これはその後の裁判にしても同様です。 訴訟費用は、仮に負担してもらえるとしてもせいぜい訴訟の手続きにかかった実費程度でしょうね。弁護士に依頼したとしても、その費用まで認められるのは極めて稀だと思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご丁寧なご回答有り難う御座いました。

  • 回答No.4

付記です。 アナタからの提訴(訴状)は「賃料値上げ」です。 相手の答弁は「据え置き」の主張です。 判決はアナタ側の請求を認めない、若しくは一部認めるか和解勧告です。 和解勧告とは裁判官が「この位で話合いして下さい・・」という有る意味命令です。云い方は和解ですが合意しなければ、それで判決しますとう事実上の脅しです。 相手への損害賠償等は本件では無関係です。 (焦点は上げるか認めないか) 今更の後出しですが、固定資産税UPは正統事由ですよ。 何度も記載しているではありませんか? 何故、文章を良く理解しないのですか? 固定資産税分の値上げは一部認める可能性あります。 但し、弁護士、訴訟費用掛けて割に合いますか? 10万程度の賃料の箱が年間でいくら税金上がりましたか? 弁護士費用は少なくとも出廷回数次第で40~50万ですよ。 訴訟費用=印紙なぞ1~2万の話しです。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご丁寧なご回答有り難う御座いました。

  • 回答No.3

結論から云うと勝訴は難しい案件になります。 前記しましたが、その値上げする正統事由は何ですか? 20%前後の近隣差では認める判決は望めません。 不動産とは同じ物件は存在しません。隣でも上下でも違います。 向き、内装、設備等も違います。 従って比べる物件とはあくまで近隣事例であり、そうなると借主側も安い事例も出すでしょう。裁判官は現場なぞ調べません。 明らかな書面条件だけ。 借主側から敢えて提訴はまずしません。費用的なモノがあります。 精々、弁護士からの内容証明郵便程度でしょう。 「応じられる正統事由は存在しませんので、現行賃料での更新とさせて頂きます・・」が可能性として高いです。 又、このコロナ禍でのUP事由は全体的方向性では望めないと思います。 因みに管理委託している仲介、管理会社に相談はしましたか? 私の回答とほぼ重複すると思いますが。。。。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご丁寧なご回答有り難う御座いました。

質問者からの補足

貴重なお時間を割いてご回答頂き、有り難う御座います。 今月(6月)末付けにて、当該契約期間が終了致しますが、契約書の内容に基づくならば、契約満了までに改訂賃料について協議、合意にて、更新手続きを完了させなければならない・・・と記されて居ります。が、今回、契約(締結)が成されないまま経過していった場合、7月分からについては、2~3ヵ月間、改訂賃料相当額を請求し、仮に、改訂賃料相当額ではなく、従前(期間満了前)の賃料を払い込んで来たときは不足額を請求し、この不足額の滞納(2~3ヵ月間)を解除事由に、契約を解除するしか無いと考えております。 このままごね得は、後の為にもならず、そこで、ご相談ですが、貸主(家主)側から訴訟を起こしたとき、少なくとも「和解」こそあっても、「敗訴」は無いと考える次第ですが、万が一にも敗訴した場合、相手(借主)側からは幾らぐらい請求されるものなのでしょうか?(因みに、事務所の賃料は10万円/月額です。) 追記 コロナ禍にあっても、令和4年度の固定資産税は値上がっているのはご承知のとおりですが、家主だけがコロナ禍等を事由に改定(値上げ)出来ないとしたら、不合理さを覚えるのは私だけでしょうか?

  • 回答No.2

現役の業者で宅建士です。 結論から云うと、値上げはかなり難しい作業です。賃貸借契約においての賃料値上げの事由には、相応に「正統事由」が必要です。 1.設備、外構等、建物自体の価値UPに関する改装。 (配管、エアコン、換気扇の劣化による補修は、賃貸経営上使用出来て当然であり該当しません) 2.保険料、税金、管理費等維持管理に関する連動UP 3.同一条件における周辺相場とのかい離。(2倍近く) (これは契約時にそこまでの差はないはずです) 双方、合意に至らずこのまま法定更新になると期限の無い賃貸借契約になる可能性があります。 借主は旧賃料を振込みで支払えば「承諾の上受領」になり、拒否すれば供託も出来ます。差額遅延による契約解除は事由になりません。 賃料値上げ訴訟は、貸主においてかなり不利であり、中々裁判官は認めません。 提訴時に大概入れる項目ですが、訴訟費用負担は相手方とする・・これは皆入りますが、敗訴では請求不能です。 そもそもの値上げの理由が不明ですが、勝訴出来る可能性は3%もありません。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご丁寧なご回答有り難う御座いました。

質問者からの補足

早速、プロの方のご回答有難うございます。 現実、この度の更新を以て2回目(4年間)賃料据え置きにしており、近隣の家賃相場との差異が生じていることは事実です。。。 ご回答戴いた内容から、私共・貸主としては、期間満了以降の賃料については、改正賃料を請求し、万一、不足分ある時は、不足額の請求を毎回行うことで、しばらくの間(2~3ヶ月間)は行おうと考えており、こちらから訴訟まで起こす考えは 損 と考える次第です。 が、如何なものでしょうか? その場合、相手は訴訟を起こしてくるのか、その儘、改定前の賃料を払い込み続けてくるのか判りませんが、その時は、初めて「未払い請求」として訴訟に及びたいと考える次第ですが、、、和解ならともかく、貸主側が敗訴するというのは考えられません。 再度、ご意見・ご指導の程、宜しくお願い致します。 追記 因みに、当該賃貸借契約は「事務所使用」で契約しております。また、賃料改定の通知は、期間満了日の3ヶ月以上前に書面(PDF)にて通知済みです。

  • 回答No.1
  • t_ohta
  • ベストアンサー率38% (4456/11468)

更新契約時に条件交渉がまとまらず契約期日を迎えた場合、法律上は法定更新された事になり、前契約の条件のまま契約が更新されたと見做されるので、期間満了後に改定賃料を請求すると違法とされる可能性があります。 すみやかに賃料の交渉をまとめるしかありません。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご丁寧なご回答有り難う御座いました。

関連するQ&A

  • 一度双方が合意した賃料を変更出来ますでしょうか

    貸し主側の者です。 3ヶ月程前、2年毎の更新契約を迎えました。 更新期限の1ヶ月前に、借り主側に更新契約の案内と契約書を送付しました。 借り主側から期限までに何も連絡がなく、 期限後に一挙に5万円の賃料減額を要求する書面が届きました。 市場調査等をし、書面が届いてから2週間後に、 相場より少し低い額を提示しました。 2万5千円の減額となります。 書面にて新賃料の連絡をしましたがいっこうに連絡がなく、 2度ほどのリマインドでやっと合意するとの回答が書面でありました。 銀行口座に更新料と新賃料の振り込みが既になされていました。 そして新賃料を記載した新たな契約書を送りましたが、 未だもって契約書の返送がありません。 借り主側とは古いお付き合いであったため、今回、下げ幅の大きい減額をしました。 しかし不誠実とも思われる態度に、賃料を見直そうかと考えています。 実際に契約書を取り交わしていませんが、 一度双方が合意した賃料を変更することは出来ますでしょうか?

  • 賃貸倉庫(事業用)の賃料改定交渉について

    現在、都内のマンションの一室(倉庫として分譲されたもの)を区分所有し、 事業用賃貸借契約を交わしたうえで、賃貸しています。 契約期間は2年間の自動更新で、昨年春に契約を取り交わしたため、 来春まで契約期間が残っています。 賃料は50000円なのですが、周辺の同規模倉庫は約70000円程度の賃料を 取っていることが判明したため、借主に対して賃料改定の交渉を進めたいと思っています。 できるだけはやく賃料を改定したいのですが、 1.契約期間内でも改定は可能でしょうか?(契約書面では賃料改定について記載がありません。) 2.もし拒否された場合には、対抗措置はありますでしょうか? お分かりの方がいらっしゃれば、ご回答いただけると幸いです。

  • 賃料増額・減額訴訟

    借地や借家での貸主からの賃料増額訴訟、借主からの賃料減額訴訟の訴額についてお尋ねします。 例として1箇月5万円の賃料のアパートの場合、大家から賃料増額訴訟(5万円→6万円)を起こす場合、「訴額」はどうなるのでしょうか。 『地代・家賃を値上げする合法的方法』という本には 「契約の残存期間について増額分を総合計した額」 と書いてあります。 2年契約で1年残りがある場合、1箇月の増額1万円 × 12箇月 = 12万円 ということになりますね。 質問 「更新料が新賃料の1箇月分」となっている場合、この更新料は訴額に影響しませんか? 契約期間満了(更新)の直前に増額をした場合はどうでしょうか。例えば、更新の1箇月前から賃料を増額した場合は、訴額は1万円でしょうか。(更新の直前に増額するなんてことは実際にはあまりないと思いますが、設例として。) 期間の定めのない賃貸借契約の場合はどうでしょうか。 期間の定めがあったものが法定更新された後の場合も同樣でしょうか。

  • 賃料・敷金の改定について質問です

    賃貸借契約において質問です。不動産会社から更新に際し賃料改定の申し出がありました。入居時の契約で、賃料の改定にスライドして敷金も改定されると明記されていますので、支払わなければならないのですが、これは一般的なものなのでしょうか?

  • マンションの賃貸契約の更新と解約について。

    来月3月に引越しの予定なので、そのために現在のマンションを引き払おうと思っていますが、家賃と更新料のことでわからないことがあります。 賃貸契約は二年間で2013年3月14日がその満了日です。一般貸借契約になります。 私は貸主、もしくは不動産側から契約についての何らかのアクションがあると思い込んでおり、本日2月27日まで何もせずにいました。 ようやく今日になって改めて契約書を読み直したところ、 [更新]貸主(甲)借主(乙)合意のもとで契約を更新できること、合意更新・法定更新いずれでも更新料を支払うものとすること。 [解約]契約期間中または期間満了に解約の申し入れをする場合は、借主である私の場合、一ヶ月以前に連絡をすること。この期日以前に申しいれをしなかった場合、予告期間に相当する日数分を支払わなければならないと書いてありました。 夕方に不動産屋に電話を入れると大家さんと相談するとのことでした。 以上のような状況です。連絡は明日に来るとのことでしたが、私は3月14日から4月14日までの一ヶ月の賃料と更新料を支払わなければならないのでしょうか。 貸主や不動産側から更新や契約満了にかかる連絡は一切ありませんでしたが、私側からも申し入れをしなかったので、約款の更新の欄にある甲乙合意(合意更新?)が成立するのですか。 それとも法定更新によってやはり更新料は支払わなければならないのでしょうか。 また、その場合でも明日にでも解約の申し入れを行えば(更新料は払うにせよ)3月28日までの賃料ですみますでしょうか。 常識もなく、契約というものを浅はかに考え、早期行動しなかったことを反省し困っています・・・・どうか皆さんの知恵をお借りしたいです。よろしくお願いいたします。

  • マンションの賃貸契約の更新と解約について。

    来月3月に引越しの予定なので、そのために現在のマンションを引き払おうと思っていますが、家賃と更新料のことでわからないことがあります。 賃貸契約は二年間で2013年3月14日がその満了日です。一般貸借契約になります。 私は貸主、もしくは不動産側から契約についての何らかのアクションがあると思い込んでおり、本日2月27日まで何もせずにいました。 ようやく今日になって改めて契約書を読み直したところ、 [更新]貸主(甲)借主(乙)合意のもとで契約を更新できること、合意更新・法定更新いずれでも更新料を支払うものとすること。 [解約]契約期間中または期間満了に解約の申し入れをする場合は、借主である私の場合、一ヶ月以前に連絡をすること。この期日以前に申しいれをしなかった場合、予告期間に相当する日数分を支払わなければならないと書いてありました。 夕方に不動産屋に電話を入れると大家さんと相談するとのことでした。 以上のような状況です。連絡は明日に来るとのことでしたが、私は3月14日から4月14日までの一ヶ月の賃料と更新料を支払わなければならないのでしょうか。 貸主や不動産側から更新や契約満了にかかる連絡は一切ありませんでしたが、私側からも申し入れをしなかったので、約款の更新の欄にある甲乙合意(合意更新?)が成立するのですか。 それとも法定更新によってやはり更新料は支払わなければならないのでしょうか。 また、その場合でも明日にでも解約の申し入れを行えば(更新料は払うにせよ)3月28日までの賃料ですみますでしょうか。 常識もなく、契約というものを浅はかに考え、早期行動しなかったことを反省し困っています・・・・ どうか皆さんの知恵をお借りしたいです。よろしくお願いいたします。

  • 不動産賃貸更新契約と賃料の値下げ

    マンションの一室を賃貸にしています。 2年に一度の更新期限を先日迎えましたが、期限最終日に借主より、賃料の値下げ要求の書面が送られて来ました。私からの更新契約のお知らせは、期日1ケ月前にしています。現在賃料の値下げに応じる方向で検討していますが、急な申し出てあったため、未だ更新契約を結べない状況が続いています。 ここで質問ですが、更新期限後も借主はそのまま居住されていますが、新たな賃料で更新契約を結ぶまでの間、賃料は現在の賃料が発生するのでしょうか?それとも更新期限日までに遡って賃料は値下げとなるのでしょうか? 更新契約時に1ケ月分の更新料を頂いていますが、こちらは値下げ後の賃料になりますでしょうか? 借主から30%弱の値下げ要求がありますが、1度に値下げ出来る限度は決まっていますでしょうか? どうぞ宜しくお願い致します。

  • 借家 法定更新後の解約申入れ

    貸主Aと借主Bは、2年の期間を定めて居住用建物の賃貸借契約(普通建物賃貸借契約。定期借家でないもの)を結んでいました。(原賃貸借契約) この2年の期間満了の際に、新賃料の額をめぐり合意に至らず、法定更新されました。 原賃貸借契約で、借主側からの解約申入れについては次のように定められています。 「本契約期間内であっても、Bは1箇月以上前に、Aに文書で解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。」 この場合、上記の法定更新後は、この契約条文は意味をなさなくなるのでしょうか。つまり、借主から解約を申し入れる場合は3箇月前に申し入れを行わなくてはならなくなるのでしょうか。 それとも、法定更新後でも上記の条文は生きていて、1箇月前に申し入れを行えばよいのでしょうか。

  • 賃貸における合意更新のタイミングについて

    いつも大変参考になります。 借家の合意更新のタイミングがよくわからず、質問させてください。 建物を賃貸しているのですが、今まで期間満了後の翌日に再度契約を行う形をとっていました。 新たに敷金などいただいているわけでもなく、更新料をいただいているわけでもありません。 契約書も書類があった方がいいかも、という程度の契約書です。 借地借家法第26条によれば、期間満了の1年前から6か月前の間に相手方に更新しない旨の通知または条件変更の通知をしなかった場合は法定更新になる旨規定されております。(恥ずかしながら、最近知りました) また、法定更新に対して合意更新があるということですが、合意更新のタイミングについて、 ○質問1 合意更新のタイミングは、6か月以上前ということになるのでしょうか?(1年前から6か月前を経過すれば法定更新になるため) ○質問2 うっかり合意更新(または再契約)を忘れて、法定更新となった借家で、法定更新中に合意更新をすることは可能なのでしょうか? 以上、2点について、ご教授願えませんでしょうか?

  • 更新時の礼金について

    賃貸アパートの更新が今月末(7月末)にあります。 2回目の更新で入居から5年目を数えます。 先回の更新では礼金(家賃1か月分:\45,000)は必要ありませんでしたが、今回の契約書には礼金が含まれていました。 しかし、契約書が満了日の1週間前に届き、この礼金追加は寝耳の水です。 この場合、支払いを拒否できるのでしょうか? ちなみに先回の契約書には 『契約期間満了の1ヶ月前までに相手方に対して書面を持って本契約の存続に関し何らの申し出が無い場合には・・・同一期間賃料等同一条件で本契約を合意更新したものとみなす。』 とあります。 また、先回の更新時も契約書が満了日の1週間前くらいに届きました。それまでに何の連絡もなしです。 これが普通なのでしょうか? 長文になってしまいましたが、ご教示の程、宜しくお願い致します。