アパ－ト、マンションなどの３０年間一括借り上げ

質問

人口の多く住む地域には、不況と言えどもアパ－ト、マンションなどが建設され、増えています。土地のオーナーが、遺産相続対策としてアパ－ト、マンションなどを建てて、相続税を下げ、土地維持していくことができると建築会社から話を持ち掛けられ、最後は承諾し、建てるのでしょうが、３０年間一括借り上げというのがあります。これはどうなのでしょうか？期間を借り上げるということで家賃をその期間、保証するものではありませんが、建築会社によって内容は様々で、うまく３０年間、経過できるのでしょうか？３０年後などは、本来、予測できないと思います。

回答No.2

Mokuzo100nenn · ベストアンサー

築浅の間は比較的テナントが付きやすいので、この期間は借り上げて、築30年以上はテナントがつきにくくなるので、オーナーに返しますということです。これは新築工事発注との交換条件ですから、新築工事で利益を確保できることが最優先で、その後の賃貸ビジネスでは薄利でもやむなしと考えているのでしょう。もちろん、30年の間に賃料相場の下落があれば一括借り上げ料金の更改時点で、値下げ交渉があるでしょう。また、このような契約を全面にだす会社の建物は当然、30年前後で壊すような短命設計になっているでしょう。

不動産賃貸ビジネスは最初の20年～30年で初期投資（＝建設工事）の回収をして、その後、つまり初期投資の減価償却後に本当の利益が期待できるビジネスですから、構造のしっかりした良い建物を作り、初期投資を償却した時点でリフォームなど小額の第二回目投資をして、その後も末長く高い収益を狙うのが正攻法だと思います。

その点を考えると、スケルトン＆インフィルの発想で、頑丈な構造物と柔軟な間取り変更可能性を備えている建築物にしなければならないはずですが、実際は、パネル工法などの構造と間取りが一体となった安普請で、スケルトン＆インフィルとは真逆の発想になっているように思います。

不動産賃貸業は孫子の代まで考えて投資し、その資産を受け継ぐ子や、孫もまた、先代からの資産で稼がせていただきつつ、次の世代に向けて資産形成する事業だったはずですが、最近は一世代だけで完結するように考えるようになったのかもしれませんね。

お礼

早速にご回答ありがとうございました。管理を兼任する会社だとしても新築工事で利益を確保してしまうということですね。

回答No.1

mcurry

自分は、専門家ではなく一般市民です。

営業マンのセールストークがとてもお上手なので、30年間一括借り上げの契約をしてしまうのでは？と想像してます。
30年間というと、今30歳の営業マンが60歳になるまでの期間ですよね、
今40歳の営業マンは定年退職してる期間ですよね

会社と契約するのかな？　そうなると、会社が30年間は倒産しないことが前提というか想定内になっているよね。想定外の会社が倒産した場合は、それ以降は、自分でアパートの運営をなんとかしなくてはいけなくなるよね。

お礼

早速にご回答ありがとうございました。営業マンのセールストークはとてもお上手のようですので、注意しなければならないということですね。