マンション一括借上げ方式について

質問

約600弱坪の土地に、ある業者に頼んでマンション
を建ててもらい、３０年間家賃保証してもらう、俗に言う
一括借上げ方式を検討中です。
現在、業者から事業概要書を貰っているのですが、それを見ると
建設工事費が３億円弱で非常に高いような気がしています。
高価な買い物をするので、慎重に検討したいのですが、全くの
素人なので、どうしたらよいか？わかりません。このままでは、
業者の言いなりになるだけです。
　一括借上げ方式について、参考になるような本やHPはないでしょうか？
また、業者の事業概要書を、自分のHPに掲載して（但し、名前・住所・会社名
は消す）、これが妥当なものか？判断していただきたいのですが、
そのような場は無いでしょうか？

回答No.3

williamfelder · ベストアンサー

＃１です。

契約書をご確認ください。
どのような契約書ですか？

積算すらできてなく、事業概要にも部屋数が具体的に分からないのに建築を進めるわけにはいきません。
ちゃんとした契約書を交わしているのなら図面や積算見積もりまで出してもらわないとおかしいと思います。
どうも足元を見られてますね。
現金であれ借入金であれ３億円を投資するわけですから妥協しては駄目です。
納得できないのなら白紙にすべきでしょう。

また、マンションを建設する目的はなんでしょうか？
よろしければお教えください。

補足

お返事ありがとうございます。

＞マンションを建設する目的はなんでしょうか？

元々、山のようなところだったのですが、近くに太い道が出き、周辺が開発され、近くには　大きなホームセンター等の建物が建設されるので、我が家で所有している土地もそれに併せてマンション等を建てようと検討しております。

＞契約書をご確認ください。

そうですね。まず、確認してみます。

大変、不安なので　ご教示頂きました　参考URL　に下記の質問メールを送信しました。

質問メール内容

ある業者に頼んでマンションを建ててもらい、３０年間家賃保証してもらう、
俗に言う一括借上げ方式を検討中です。
現在、業者から「事業概要書」案１と案２を貰っているのですが、
高価な買い物をするので、慎重に検討したいのですが、素人なので、
よくわかりません。このままでは、業者の言いなりになるだけです。

私はこの案が、業者の利益ばかり考えて、当方の将来については、
何ら考慮されてない気がしております。当方には大きな借金ばかりで非常にリスクが高く
その割に「利回り」が全く無いのでは？と思っております。

また、この「事業概要書」には、１ＤＫ（３９m2）や２ＬＤＫ（６１m2）を何部屋
作るのか？また、借入返済額（月額）の詳細、支出の箇所に固定資産税等が記載
されてないのですが、一般的に「事業概要書」って、こんなものでしょうか？

そこで、業者の事業概要書を、自分のHPに掲載したのですが、
これが妥当なものか？忌憚の無いご意見をお聞かせ頂きましたら幸いです。

＊＊＊＊　ここにＨＰを記載　　＊＊＊＊　

尚、案１は、鉄筋コンクリート造のマンションで５階建ての２０部屋であり、
　案２は、店舗付きの鉄骨造共同住宅で２階建ての８部屋で、店舗には次男が
　　　　　入る案です。（見て頂ければわかりますが、この案は、家賃を
　　　　　次男が６０５，０００円月々支払う案になっていると思われます。
めちゃくちゃでは無いでしょうか？）

その他のデータは以下の通りです。（業者から入手）
１， 土地面積　１９３７．２１m2（５８６、００坪）　
２， 容積率２００パ－ セント
３， １ＤＫ（３９m2）　　２ＬＤＫ（６１m2）
　　　　理由：　政府統計によると、今後２０年間に、人口は大幅に減るが
１－２ 人
　　　　　　　　　　世帯は約５００万世帯増加する。３人以上の世帯は２５０万世帯
減少す る。
　　　　　　　　　　その主な層である「結婚しない社会人」にたいし、満足させる
広いワンル －ムが市場（近隣にも）にない。広い３ＬＤＫ
フャミリ－タイプは、供給過剰 のうえ、分譲マンションとの競争
（高い家賃払うなら買う）が今後も激化
　　　　　＊ワンル－ムは近隣自治会の反対が予想されます。対応します。
４， ２Ｆ（鉄骨造）本体付帯４０万、５Ｆマンション（ＲＣ造）本体付帯　４８万
５， 路線価　９４，０００円／m2（近隣）　
６， ６，１．４パ－セント　固定資産税率
７，０． ３パ－セント　都市計画税率
８，鉄骨造　取得価の５５パ－セント　　ＲＣ造　取得価の６０パ－セント（建物の評価率）
９，１ＤＫ　平均５５，４２８円、　２ＬＤＫ　平均７２，６００円　月額家賃
（　想定した間取りで近隣家賃相場）
　　　　　＊いずれも、駐車場、共益費別
　　　　当初１０年間固定で、３０年間家賃保証あり

追伸
この　教えて！　goo では、質問者が、ＨＰを記載できないのでしょうか？

回答No.2

rusama_kechi

大東建託ですか？

大東建託が建てたアパートは施工費をけちり安普請のため壁が薄く、隣の部屋の音が漏れる（遮音性）という評判が少なからずあるようです。

本当はこういうときは相見積もりが基本で検討のうえに検討を重ねた上で契約をすべきです。

事業概要書は顧客ベースではなく業者に都合の良いベースで書かれていると思われます。
いちど近所の工務店に確認されてはいかがですか？

補足

お返事ありがとうございます。

＞本当はこういうときは相見積もりが基本で検討のうえに検討を重ねた上で契約をすべきです。

今から、契約を破棄できないでしょうか？

＞事業概要書は顧客ベースではなく業者に都合の良いベースで書かれていると思われます。

「事業概要書」をＨＰにアップして、専門家の意見を聞くつもりです。ひよっとしたら、当方のことも考えてくれている可能性もあります。しかし、自分なりに「粗利回り」を計算したら、ほとんど０かマイナスになりそうでした。

＞いちど近所の工務店に確認されてはいかがですか？
「事業概要書」がええ加減なので、見積もり不可かもしれません。間取り（例えば　１ＤＫ（３９m2）何部屋　　２ＬＤＫ（６１m2） 何部屋等を記載されてないのですから、、、困ったものです。

回答No.1

williamfelder

大家やってます。

立地や構造、詳しい仕様などが分からないため３億円が安いか高いかわかりませんが、他の業者に建設してもらうことは考えてませんか？
できれば一社のみでなく数社見積もりを出してもらい比較検討するのも良いと思います。

土地１００坪程度でしたが私もそこにアパートを建てようと４社ほど見積もりをお願いしました。
有名ハウスメーカーと地元の業者でしたが、比較できるだけでもかなり参考になりました。
初めは税理士経由でハウスメーカーからの営業があり、見積もりを頂きましたが、とても厳しい（高い）見積もりでした。
そのハウスメーカーのライバル会社に見積もりをお願いしたらスグに値引きに応じてくれました。（仕様は変ってませんでした）
調子に乗って他２社もお願いした感じです。

疑問に思うことなどをまとめておいて、それぞれの営業さんに聞いてみるのもためになりますよ。
また、一括借上げもそれぞれ少しずつ内容が違っていたりしますのでその辺もよく検討してください。
（実際建物が建ってしまえばその後付き合うのは不動産業者のほうが多いです）

これからのマンション経営は立地と間取りです。
少子化によりますます厳しくなるのは間違いありません。
立地はどうにもなりませんが、間取りは少なくとも１０年先（できれば１５年以上先）を読む感じで考えてください。

参考ＵＲＬではいろいろな質問に専門家が答えてくれています。
参考になさってください。

参考URL：

http://apartkeiei.com/index.html

補足

お返事ありがとうございます。

＞できれば一社のみでなく数社見積もりを出してもらい
＞比較検討するのも良いと思います。

その通りだと思います。しかし、高齢（７５才）の父親が他社の見積もりも取らずに、１社と契約してしまっているのです。

１度は、仕様が決まったのですが、いま現在、当方の希望により、契約変更中です。また、あるソフトを使用して、粗利回りを計算したのですが、マイナスになりました。「事業概要書」は、業者の都合のよいものになっています。どうしたら良いでしょうか？

いまから、他社の見積もりは、取れないでしょうか？

＞立地はどうにもなりませんが、間取りは少なくとも１０＞年先（できれば１５年以上先）を読む感じで考えてくだ＞さい。

営業さんは、「結婚しない社会人」にたいし、満足させる広いワンル－ムが市場（近隣にも）にない。ので、勧めて
きてます。サイズは、１ＤＫ（３９m2）　　２ＬＤＫ（６１m2）ですが、事業プランを見ても、何戸ずつかよくわかないのです。

＞参考ＵＲＬではいろいろな質問に専門家が答えてくれて＞います。参考になさってください。

活用させて頂きます。

追伸

営業さんが、昨日、「事業概要書」を持って来たのですが、不明な点が多々あるため、修正してメールで、送信を
希望したのですが、「添付が社内規定でできません。」との返事なのです。どう思いますか？