既存不適格建築物の用途継承について

質問

建築基準法令について調べており、お尋ねいたします。

既存不適格については、
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC
で調べました。

また建築基準法（３条）も通読したつもりです。

ところがまだ分からないことがあります・・・。

「用途地域における既存不適格」の、所有者（使用者）が変わった場合の継承についてです。

例えば戦後すぐ（建築基準法施行前）から、全部を事務所として利用してきた建物があるとします。

ところがその敷地は、やがて「第一種低層住居専用地域」になり、構造、用途ともに既存不適格になったとします。

がっちりしたRCなのでまだまだ使用でき、安全性も十分に問題なく現在に至っているとします。（つまり、建築確認を必要とするような大規模な改修は必要ないとします）

そこでこういった建物と敷地が、売りに出され、所有者・使用者とも変わったとします。

その場合、その新しい所有者・使用者は、引き続き、当該既存不適格建築物を、当該既存不適格用途（全部を事務所とする）のままで利用できるのでしょうか？

なお、私の思うところでは、建築基準法令は建物とその敷地についての法令であるので、既存不適格はその建物と敷地にのみ付随しているものであるから、その所有者・使用者に変更があっても、当該既存不適格状態は継続できる、と考えるのですが、自信はありません・・・。

どなたかご存知の方、ご回答の程、どうぞよろしくお願い致します。m(__)m

回答No.2

kei1966

既存不適格建築物は売買可能です。

用途というのは、建築物の利用方法です。
不適格というのは建物に使う言葉であり、利用方法ではありません。

たとえば、都市計画区域外で風俗店が経営されていたとします。
年月がたち都市計画内になり、用途が設定されて風俗店の営業ができない地域になったとします。
建物は売買されましたが、新しく風俗店を経営することはできません。
建物所有者の義務として新たに建築基準法を守ることができるはずなのに守らなければ違法です。
つまり、建築所有者の義務は用途が変わり建物を○○の用途で使用してはいけなくなったら合法用途で利用していくべきなのです。

蛇足ですが、耐震診断の義務は法律では規定されていません。
最高でも「努力義務」であり、その努力義務も一定の用途や規模の建物にかせられる物です。
後は条例で規定されているかどうかでしょう。
ちなみに東京都では昨年あたりに大きな道路に面した建物に耐震診断の義務を課しました。

お礼

ご回答を頂きまして誠にありがとうございます。

>つまり、建築所有者の義務は用途が変わり建物を○○の用途で使用してはいけなくなったら合法用途で利用していくべきなのです。

こちらについて、再度のご質問で大変恐縮なのですが、ということは、ご質問させて頂きましたケースについては、「建物は利用できるが、前使用者と同じように、全部を事務所として利用することはできない」ということでしょうか？？

風俗店の場合は風営法？的にＮＧなのかもしれませんが、今回のケースのように、建築後に第一種低層住居専用地域に指定された既存不適格建築物において、建築当初から全部を事務所として使用されてきたものを、新使用者が、引き続き、全部事務所として利用継続したい場合はどうなのかなと思いまして・・・。

ちなみに、想定の建物は、全て事務所であったため、居住のための設備（風呂やキッチンなど）がございません。従いまして、もし新使用者は、第一種低層住居専用地域の用途どおり、兼用住宅として使用しなければならないとしたら、これらの設備を作る必要があるため、売買の際には大きく影響してきそうです・・・。

耐震診断につきましてもご回答誠にありがとうございました。もしよろしければ、上記のご確認点につきましてご教示を頂ければ幸いでございます。