• ベストアンサー
  • すぐに回答を!

既存不適格建築物について

こんにちは。 現在、購入を検討している土地(中古物件)があります。 その土地は、7メートルの高さの崖もついている土地(崖の下の土地)で、 建物はその崖から10メートルも離れておらず、 既存不適格建築物に該当しますと言われています。 20年ほど住んだら、建て替える予定で、 その時に崖は基準を満たす擁壁にするのですが、 質問は、それまでの20年間にもし崖が崩れたら・・・という件についてです。 崖の上にも家があります。 その家自体は崖から3~5メートル離れているかな?といった感じで、 これもまた既存不適格建築物に該当するのではと思っています。 現在の崖は木の生えてない50~60度傾斜の土の崖です。擁壁はしてありません。 もし、この崖が崩れて上の家に被害が及んだ場合は、 無過失責任で土地(崖)の所有者に賠償責任があると認識していますが、 これは上の家が既存不適格建築物であっても、変わらず こちらにすべての責任が発生するのでしょうか? 「そんなぎりぎりに建てているそっちも悪い!」という事にはなりませんか? 購入予定の土地側は3~5メートル離れていますが、 その上の家は2面崖に面していて、もう一方の面はどう見ても1~2メートルしか 離れておらず、その崖は絶壁です・・・。 (ちなみにその絶壁は買おうと思っている土地には付いていません) ご存知の方はご回答をよろしくお願いします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数1
  • 閲覧数784
  • ありがとう数1

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.1

こんにちは。 既存不適格というのは、建築基準法上の用語です。 これは、後になって法律が制定された、あるいは法律が変わった場合、法に適合しなくなった敷地や建物その時点で違反扱いにはしない、というものです。 つまり不遡及。 これと民事上の賠償責任はリンクさせないほうがいいですよ。 既存不適格だからといって、有利になる、責任を逃れられる、ということはありませんから。 建築基準法の規制だけが免除されるというものです。 私は民法には疎いのですが、管理責任を含め崩壊の原因を精査され、過失割合(責任の割合)が決まると思います。 明らかな違反擁壁でないだけ、所有者には有利かもしれません。 崖の上の建物の建築年度を調べてはいかがでしょうか。 既存不適格かどうか推測できそうです。 既存不適格は「がけ条例」に関してと思いますが、違反はけっこう多いです。 また目視ではわからないけど、杭基礎や深基礎などで机上での安全の検討がされている場合もあります。 居室が無い、つまり倉庫や物置なら、がけ条例から除外されるカースもあります。 それと、20年後の再建築時に擁壁を築造する、とのお話ですが、工事の見積もりを取りましたか? 高さ7mでは鉄筋コンクリート造になるでしょう。 相当な費用がかかると思いますよ。 ましてや擁壁を築造しようとする土地が自分の土地ではなく隣の土地なら、そう簡単にはいきません。 建築基準法というのは、建物と敷地の「最低限」の安全性を定めたものです。 不適格は、違法ではないがその「最低限」の安全性さえクリアしていない、ということです。 こういう仕事を長くしていると、1夜の集中豪雨であっけなく崩壊した擁壁を目にしています。 巨大な地震だけで壊れるとは限りません。 ましてや自然崖ですよね。 脅かすわけではありませんが、何が起こるか予想はできません。 どうしてもそこでなければならないのなら仕方無いですが、ご自身のためばかりではなく、ご家族の安全を考えて判断したほうがよろしいかと。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答ありがとうございます。 崖は購入予定の土地に含まれるので、工事自体はこちらで問題なくできるのですが、 やはり無過失責任があることが不安です。 雨が降るたびに、地震があるたびにビクビクすることを考えたら、 立地は気に入っているのですが諦めようと思います。 その崖にかけられる保険などあればいいのですが、 調べた限りでは見つかりませんでした。 他人の家には火災保険などかけられませんしね・・・。 ありがとうございました。

関連するQ&A

  • 既存不適格建築物の用途継承について

    建築基準法令について調べており、お尋ねいたします。 既存不適格については、 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC で調べました。 また建築基準法(3条)も通読したつもりです。 ところがまだ分からないことがあります・・・。 「用途地域における既存不適格」の、所有者(使用者)が変わった場合の継承についてです。 例えば戦後すぐ(建築基準法施行前)から、全部を事務所として利用してきた建物があるとします。 ところがその敷地は、やがて「第一種低層住居専用地域」になり、構造、用途ともに既存不適格になったとします。 がっちりしたRCなのでまだまだ使用でき、安全性も十分に問題なく現在に至っているとします。(つまり、建築確認を必要とするような大規模な改修は必要ないとします) そこでこういった建物と敷地が、売りに出され、所有者・使用者とも変わったとします。 その場合、その新しい所有者・使用者は、引き続き、当該既存不適格建築物を、当該既存不適格用途(全部を事務所とする)のままで利用できるのでしょうか? なお、私の思うところでは、建築基準法令は建物とその敷地についての法令であるので、既存不適格はその建物と敷地にのみ付随しているものであるから、その所有者・使用者に変更があっても、当該既存不適格状態は継続できる、と考えるのですが、自信はありません・・・。 どなたかご存知の方、ご回答の程、どうぞよろしくお願い致します。m(__)m

  • 木造2階建住宅の既存不適格建築物について

    家の増築を考えていますが、見積を取った工務店に既存の建物が 既存不適格建築物なので、増築は難しいとの事でした。 私も少し建築をかじっており、既存不適格建築物とは昭和56年の 改正以前の建物と認識しておりましたがそれは間違いで、平成12年 以前の建物だと言われました。それで間違いないのでしょうか? 私の家は平成9年完成の家ですが、やはりダメなのでしょうか?

  • 既存不適格建築物にエレベーターを設置したいのですが

    自宅に新たにエレベーターを設置したいと考えています。 自宅は古く、役所に建築計画概要書はありました。が、 現状の家の状態と確認してみると 既存不適格建築物と言う事が分かりました。 この場合、エレベーターの設置と言うのは不可能になるのでしょうか。 違反なく設置可能な方法をご教示下さい。 よろしくお願いします。

  • 既存不適格の42条1項5号道路について

    (1)5号道路を築造するにあたって、その接続される道路が、5号道路でした。 その5号道路は昔に築造されたもので隅切、転回広場もありません。 5号道路を築造する場合、接続される既存不適格の5号道路を現行の道路の基準に直さなければいけませんか。 (2)築造する5号道路に対して直角に2項道路が接続されていて築造する5号道路入り口に建築物(2項道路に接している既存不適格)がある場合、築造前にセットバックしなければいけませんか? 以上2点教えてください。

  • 既存不適格建築物の増改築について

    はじめまして。 まだ二級とったばかりの小僧です。 普段は職人やってるので、設計関係はド素人…よろしくお願いします。 一応地元の役所に聞きに行ったんですが、建築指導課の四人ぐらいがあーでもないこーでもないって感じで、結局コレだ!という断定したやり方がわからないままになってしまいました。(一時間以上話してました 笑 ) 以下本題です。 適当な図で申し訳ありません。 Aという建物がありました。(S50に登記されてます。) BをS63年9月に増築しています。(確認申請だけとれてましたが、完了は受けてなかったです。) 今回Bを残して、Cを増築したいとの事。 自分は「建築確認手続き等の~マニュアル…小規模建築用」の中の「その他の関係」を持参し役場へ質問に行きました。 昭和56年6/1施行の改正法令に壁量の基準が強化されたと書いてあります。 昭和56年5/31以前着工で旧基準に適合しているものは「既存不適格」になるとも書いてあります。 図で言うならばB増築はS63年で改正後なので、その筋違がある壁を耐力壁として考えて、今回増築するCも壁を配置すれば既存不適格云々抜きに「ただの増改築」になると思っていました。 ざっくり言うと「この件は既存不適格とかの書類は要らないですよね?」ってな感じで。 しかし、役場の一人の方が、「筋違金物が既存不適格にあたるんじゃない?」と仰いました。 (すみません、色々話がごちゃごちゃになって年数を忘れてしまいましたが)平成9?11?14?だかで「告示」が変わって金物が今の基準になってないはず。とのことでした。 結局役場では、 ・ 既存不適格の書類は必要 ・ 耐震補強を兼ねて、できるところだけ金物を新基準の物に変える。 ・ 金物が変えられない筋違は、筋違が入っていても無いモノとみなす。(図面にも記載しない) ・ 金物を変えた所 と 今回増築のCの壁量計算をしたらいいのでは? という結果でした。 しかし対応してくれた方々も100%自信があるような感じではなく、ちょっと疑問が残るような感じでした。 そもそも告示(内容の金物)が変わって既存不適格になるなら、これから確認を必要とする増改築は全部既存不適格になるって事ですよね。 なんか腑に落ちないです(^_^;) 同じような増改築をされた方、経験値豊富な方、ぜひご教授願います。

  • 増改築と既存不適格部分に関して

    増改築の面積についてですが、増築はずばり増えた面積でしょうが、改築面積とは、例えばその間仕切した部屋の壁又は建具等つけただけでもその空間は(部屋)の面積は改築面積なのでしょうか?何か基準をお知りの方居られましたらお願い致します。 それから増改築の場合、既存不適格部分とは建築後の法令改正により現行の法令に適合していない建築物をいう。とありますが現行の法改正後に適合していればEXP.Jのみでよいのでしょうか? A:既存建築物の基準時(建築物が法令改正により「不適格となった時期」をいう)の延べ面積/2以下というのも当てはまらない?となると 増改築面積≧既存面積(現行法規に適合と仮定)でも良いのでしょうか?こんがらがってしまいます。どなたかお教え下さい。

  • 既存不適格建物への増築

    現在増築を考えていますが、今ある建物が既存不適格です。建築確認の事前指導で、不適格部分の撤去を求められれました。(具体的には道路からのセットバックを求められています) しかし、建物を削るわけにもいかず困っています。 どうすれば増築が可能でしょうか?

  • 既存不適格

    教えて下さい。 同じ敷地内にて母屋と完全に離した増築を検討しております。増築部分は水廻りは一切なく、居室のみです。ただ、母屋を建築した当時、都市計画区域に入っていたにも関わらず建築確認申請を出さずに建てていた(違法建築)事が判明しました。当時都市計画に入ってなかった場合は、離れの増築物として母屋は、現行法に適合していなくても現状維持する事ができようかと思うのですが、この場合は、母屋が既存不適格と判断され、現行法に適合している事を証明(構造補強・24換気等)しないといけないのでしょうか?ちなみに、母屋は基礎は無筋、筋交い位置は不明、柱頭・柱脚金物もないかと思います。

  • 既存不適格建築物(法と現実の解釈)

    古い中古の長屋住宅を購入し建売しようと考えていますがふと疑問です。 通常既存不適格建築物は1/2以上の増改築を行えば緩和規定が使えなく 全体を現行法に適合させなければなりませんが 例えば2棟長屋で所有権は別々。 そのうち片方が建替えする場合は法適合の義務は自分の所有権の建屋に対してのみかかってくる ことになるかと思いますが建物全体は一体構造だったわけです。 こんな場合でももう片方の建屋のことは法的には考えなくてもいいのでしょうか? 古い長屋をちょん切ると明らかに構造耐力がなくなってしまい今まで長屋で持っていた耐力なので 壁量不足やバランスが崩れてしまい非常に危険な状態になってしまいます。 建替え後震度5程度で隣が倒壊してしまった場合に責任は問われないのでしょうか?

  • 「既存不適格建築物に対する増築」について

    建築設計士です。 「既存不適格建築物に対する増築」について、建築確認申請業務に携わっている方にお聞きしたいです。 「建築確認手続き等の運用改善マニュアル(財団法人建築行政センター編)」に定める「ケースIII(構造上分離、面積1/2以下)」が適用される増築棟本体プラス「ケースI(構造上一体、面積1/20以下かつ50m2以内)」が適用される渡り廊下を設計中です。 確認審査機関から、「それぞれ単体ならまったく問題はないが、同時に両方は受け付けられない。どちらか一方の確認申請を行って工事を行い完成検査済証が発行されてから、もう一方の確認申請が提出できる。」と指導されました。 「完成形は同じだし安全性にも問題はないので、まったくおかしな話だと思いますが、それに対する緩和措置が示されていないので、仕方がないですね。」と言われました。 工期ばかり延びてまったく意味不明のルールなのですが、解決の方法はないのでしょうか? どなたか詳しい方がいらっしゃればご教授ください。