既存不適格マンションの資産価値

質問

現在大阪府に在住しており以下のような中古マンション購入を検討しております。
契約前となり重要説明事項を確認していくと、市の高さ制限により既存不適格に今後なることが判明しました。
以下の条件であるとき、その資産価値はどの程度低下するのかお教えください。

・容積率２００％に対し、現状１９０％、建ぺい率６０％に対し５２％。
・高さ２１ｍが、建て替え時は１６っまで。
・第１種低層住居の目の前であるため、緩和措置は難しい。（前面道路から２５ｍ離れれば高さ２５ｍまで可能。もちろんその手前は１６ｍまで建築可能）
・利便性高く、文教地区。２線利用でき、それぞれ徒歩７分、１２分。
・最上階
・眺望、通風良好
・築１０年
・新築時価格の６０％の価格
・室内奇麗

物件としては気に入っていますが、既存不適格の問題でなかなか踏ん切りがつきません。
１０年後にはおそらく転売していると思うのですが、こうした物件は資産価値がかなり低下するのでしょうか？本当に迷っており困っております。

アドバイスお願いいたします。

回答No.2

kanrishi

現在の販売価格は「既存不適格」を織り込んでいます（当然将来的な立て替えの不都合も織り込んでいます）ので、このことでこれ以上資産価値を下げる可能性は解消していると思われます（販売価格については複数の事例があればなお可）。
マンションは利便性が大きなポイントになりますから、この点でも問題はなさそうです。
文教地区が建て替えにハンデとなりそうですが、それは遠い将来のことです。

ここまでは問題なく購入をお勧めできますが、ひとつ気になるのはマンション（＝デベロッパー）のブランドイメージです。
いくら違法建築が多い大阪とは言え、築１０年くらいで「既存不適格」となるようなマンションは尋常ではありません。このような物件を分譲した会社というのはどんなものでしょうか。行政側の問題なのでしょうか。ほかのところでも「手抜き（？）」がないかと心配になります。管理は大丈夫でしょうか。
老婆心まで。

回答No.1

noname#129118

既存不適格は「未来」ですよね。購入し住んだら居住権が発生するので、いいかも知れませんね。
ただし、転売や買い替えの資産価値は減るでしょうけど。不適格だから、立ち退きとはならないでしょ、それとも耐震偽装物件のような違法建築として取り壊しとなれば、その費用が求められるので、その場合は購入すると 難儀 で 面倒 です。