既存不適格物件のリノベーションについて
- 既存不適格物件のリノベーションに関する注意事項や違法性についてまとめました。
- 既存不適格物件のリノベーションには用途地域指定の制限があるため、注意が必要です。
- リノベーションを行う際は違法性や行政の指導に注意しながら計画を進める必要があります。
- ベストアンサー
既存不適格物件のリノベーションについて教えて下さい
こんにちは 工房兼教室の物件を探していたところ親戚から廃工場を買わないかと打診がありました。 場所はいいのですがちょっと調べてみたところ「第二種低層住居専用地域」に8割方かかっているようです。 いわゆる既存不適格というやつにあたります。 会社自体は廃業になっておらず手狭になったが用途地域指定されたため拡張できず 他の場所に引っ越して続けて稼働し上記の物件は工場倉庫として使用していたようです。 工場が用途地域指定以前からの用途で仕様し続ける場合用途指定の制限は緩和されるようですが この物件を購入してリノベーションし別用途でしようした場合、即ち違法となってしまうのでしょうか？ よろしくお願い致します。
- q_6_p
- お礼率50% (2/4)
- リフォーム・リノベーション
- 回答数3
- ありがとう数3
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
まず、「既存不適格」は「違法」ではありません。 持ち主には何の落ち度もないのに、都市計画の変更などでいつの間にか法に合わなくなった建物のことを言います。ですから、この建物をそのまま使い続けても、なにも悪いことはありません。 ただ、法にあわない状態のまま、建築確認申請を出さなければならないような改修はできません。 改修によって法にあうように直せば、これは、堂々と大手を振って「法適合建物」になります。 なので、あなたのとれる道は2つ。 １．今のままの状態で使い続け、確認申請のいらない改修だけをする。 (特殊建築物への用途変更は確認申請が必要なので、できません。) ２．「第二種低層住居専用地域」に建てられる建物に用途変更する。どんな改修でもできる。 (もちろん違法な改修はできませんが。) のどちらかです。 具体的な、建物規模、変更したい用途などわかれば、もっとアドバイスできるとおもいます。
その他の回答 (2)
- foomufoomu
- ベストアンサー率36% (1018/2761)
つぎの「建築基準法の別表」を見ながら、以下をを読んでください。 http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2802/law/kentiku-h/graph.html また、建築基準法 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html 建築基準法施行令 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25SE338.html も参照してください。 前に書いた、１、２番のどちらの方法をとるにしても、第二種低層住居専用地域に建てられない改修(用途変更を含む)をすると、確認申請を出さなくてもよい場合であっても、本格的に違法建築物になってしまうので、それは避けましょう。 陶芸工房、同教室、喫茶店、が第二種低層住居専用地域に建てられる建物であるか、というと 別表第2より 陶芸工房：工房は、別表第２にあてはまらないのですが、建築基準法施行令130条の3の七 により、延べ面積の半分以上が住宅、工房の用途の部分(倉庫、材料搬入口、事務室なども含む)が50m2以下、使用する動力が0.75kW以下、のすべてを満足すれば可能です。 同教室：同じく、建築基準法施行令130条の3の六 の学習塾に類する施設 にあたると思うので、前記同様 半分以上が住宅、教室の用途の部分(準備室や資料庫なども含む)が50m2以下なら可能です。 喫茶店：別表第2（ろ）より、飲食店なので、その部分が150m2以内なら可能です。 これらの条件を満たせば、堂々と用途変更の申請を出すことも可能ですが、陶芸工房、同教室、喫茶店、のいずれも基準法6条1の一の特殊建築物には当たらないので、用途変更の確認申請を出す必要はありません。(基準法87条) なので、とりあえずは、前記条件を守った範囲で改装して、確認申請が必要な改造を行う場合（増築する場合、主要構造部の半分以上をいじる場合、など）に確認申請すればよいと思います。 なお、第二種低層住居専用地域には、高さの制限もいろいろあります。それらを満足しない場合は、確認申請の必要な改造はできません。既存不適格のまま使うことになります。最初に書いたようにその場合でも前記の条件は満たすようにしないと、モロに違法建築になってしまいます。
お礼
大変詳しい資料と解説ありがとうございます！ とりあえずアドバイスにあります条件範囲での改装で相談すすめていってみます。 本当に詳しいアドバイスありがとうございました！
- okhenta
- ベストアンサー率10% (82/773)
指定された用途に使うなら問題無いでしょ？
関連するQ&A
- 既存不適格建築物の用途継承について
建築基準法令について調べており、お尋ねいたします。 既存不適格については、 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC で調べました。 また建築基準法（３条）も通読したつもりです。 ところがまだ分からないことがあります・・・。 「用途地域における既存不適格」の、所有者（使用者）が変わった場合の継承についてです。 例えば戦後すぐ（建築基準法施行前）から、全部を事務所として利用してきた建物があるとします。 ところがその敷地は、やがて「第一種低層住居専用地域」になり、構造、用途ともに既存不適格になったとします。 がっちりしたRCなのでまだまだ使用でき、安全性も十分に問題なく現在に至っているとします。（つまり、建築確認を必要とするような大規模な改修は必要ないとします） そこでこういった建物と敷地が、売りに出され、所有者・使用者とも変わったとします。 その場合、その新しい所有者・使用者は、引き続き、当該既存不適格建築物を、当該既存不適格用途（全部を事務所とする）のままで利用できるのでしょうか？ なお、私の思うところでは、建築基準法令は建物とその敷地についての法令であるので、既存不適格はその建物と敷地にのみ付随しているものであるから、その所有者・使用者に変更があっても、当該既存不適格状態は継続できる、と考えるのですが、自信はありません・・・。 どなたかご存知の方、ご回答の程、どうぞよろしくお願い致します。m(__)m
- 締切済み
- 不動産売買・投資
- 既存不適格マンションの資産価値
現在大阪府に在住しており以下のような中古マンション購入を検討しております。 契約前となり重要説明事項を確認していくと、市の高さ制限により既存不適格に今後なることが判明しました。 以下の条件であるとき、その資産価値はどの程度低下するのかお教えください。 ・容積率２００％に対し、現状１９０％、建ぺい率６０％に対し５２％。 ・高さ２１ｍが、建て替え時は１６っまで。 ・第１種低層住居の目の前であるため、緩和措置は難しい。（前面道路から２５ｍ離れれば高さ２５ｍまで可能。もちろんその手前は１６ｍまで建築可能） ・利便性高く、文教地区。２線利用でき、それぞれ徒歩７分、１２分。 ・最上階 ・眺望、通風良好 ・築１０年 ・新築時価格の６０％の価格 ・室内奇麗 物件としては気に入っていますが、既存不適格の問題でなかなか踏ん切りがつきません。 １０年後にはおそらく転売していると思うのですが、こうした物件は資産価値がかなり低下するのでしょうか？本当に迷っており困っております。 アドバイスお願いいたします。
- 締切済み
- 不動産売買・投資
- 中古マンション購入検討 第１種低層住居専用地域と第１種住居地域が混在する物件
こんにちは。 中古マンション購入を検討してまして、比較的気に入った物件が見つかりました。 しかし、その物件の用途地域を見ますと 「第１種低層住居専用地域と第１種住居地域」 の2種類か記載してます。 そのマンションは道沿いの物件で、どうやら道沿いが第１種住居地域で 建物の奥まった部分が第１種低層住居専用地域のようです。 このように、用途地域が混在するような建物の場合、 分譲する部屋によっては、対象となる用途地域が異なってしまうという事なのでしょうか？ 道路沿いの部屋だけが、将来、何かしらの不都合が生じたり しないものなのでしょうか？ こういう物件は、道沿いのマンションだと、よくある事なのでしょうか？ （自分は複数の物件を見てきて、今回が初めてだったので。。。） どうぞよろしくお願い致します。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 1種中高層住居専用地域に宅急便営業所や工場？
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10252057750 こんな話がありますが、私も1種中高層住居専用地域に宅急便営業所があるのを見つけました。事務所と荷捌き所があって、普通にトラックがたくさん出入りしています。それこそどういう扱いなのでしょうか？ 事務所＋付属建物？ それとも既存不適格？ ちなみに同じ1種中高層住居専用地域に写真のようなものも建っています。500平米は微妙ですが、300平米は超える事務所兼倉庫、工場です。区画整理後の整形地なので、後からの用途地域変更による既存不適格とも考えられません(もともとこの地域にあった会社などへの換地？)。 ダメじゃないかと言いたいんじゃなくて、規制の具体的なところがよくわかりません。法令では事務所兼用住宅で事務所は50平米以下、延床の1/2以下とありますが、明らかにそうでないものは結構あります。1種中高層住居専用地域で本当はどこまで倉庫や事務所がOKなのか知りたいです。
- ベストアンサー
- 建築士
- 1種低層住居専用地域の中古物件の利用
https://okwave.jp/qa/q10073957.html 上記の延長で1種低層住居専用地域の中古物件があります。 コンクリートの地下車庫が40平米ほどあります。 ここに塗装業のための道具や塗料類を保管すると、用途地域の制限に引っかかりますか？
- 締切済み
- 建築士
- 用途地域が「未指定」となっている物件について
新築の為の物件を探している者です。 物件概要の用途地域の欄に、「未指定」となっているものがあるのですが、これはどういう意味でしょうか？ 何か不都合が起こりうる可能性はあるでしょうか？ さらに未指定になっているのに、「建坪率５０％、容積率１００％」になっているのです。 市街化調整区域でもないみたいですし、よくわかりません、お教えください。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 用途制限における各用途の判断基準について
都市計画法の用途地域が指定されると、建築基準法で用途制限というものを受けると聞きました。そこで、質問なんですが、たとえば第一種低層住居専用地域では店舗とか事務所は建てられないこととなっているようですが、住宅を建築してその後、店舗はともかくとして、事務所として使うことは違法になるのでしょうか？ 自宅兼事務所のような形であればOKなのでしょうか？ 仮に事務所として使用するとどうなるのでしょうか？ ご教示願います。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 鋳造工場近くの物件
物件購入検討しており、こちらでも何度か質問させていただきました。 値段も場所もいい物件が見つかり、検討中なのですが、一つ問題があります。 近くに鋳造工場があるということです。 距離は7メートルくらい先で何軒かはさんで先にあるという感じです。調べてみると2年前に廃業しているらしく、建物や看板はそのままになっています。 現在も営業しているなら即やめようと思うのですが 廃業で動いていない場合、有害物質などが発生していたり 他のデメリットはあるのでしょうか？ 鋳造業に詳しくなく、ネットで調べてもなかなか情報がつかめません。 どなたか詳しい方回答お願いします。
- 締切済み
- 新築一戸建て
- 土地購入にあたって
現在土地を購入しようといろいろな地域を探しています。 もう半年以上探していてなかなか見つからないのですがやっと不動産屋から未公開物件で条件に合うものが出るとその物件を検討しています。 第一種低層住居を希望しています。 その物件も確かに第一種低層住居なのですが用途地域図をみると 西側が３件ほど行くと近隣商業地域になっています。 現状は住宅地ですが将来が若干不安です。 一応東京ですがその駅はかなりのどかな駅で現状はその範囲には商業施設はありません。 また南側はかなりの距離が第一種低層住居地域になっています。 長くなってしまいましたが長く住みたい（永住？）土地を 検討していたのですがこの土地は買いでしょうか？ それとも現状の用途地域でも開発のされ方によっては 環境が悪くなるのを考えて無しでしょうか？ どう思いますか？ ちなみに将来業者が商業地域と第一種低層住居地域にまたがるように 土地を購入したときは第一種低層住居地域部分にも 大きな建物（１０m以上）は建てられるのでしょうか？ （容積率を平均で割れる？） よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
補足
早速有り難うございます！ そもそもはよくある工業系町工場として使用していたもので 改装後は陶芸工房 兼 教室スペース いずれは喫茶スペースなども併設できればと思います。 建屋の広さは正式な書類などはまだ見ていないのですが googlemapで計測したところおおよそ530m2ほどあります。 購入前と後で用途が大きく変わること また第二種低層住居専用地域の定める店舗150ｍ２よりかなり大きいことなどあり 相談させて頂きました。