不動産売買・投資

自営業の為、諦めてましたが中古住宅で良い物件を見つけてしまいフラット35住宅ローン使用でリフォーム済1700万の購入を考えています。 35年ローン繰上返済で現金は手元に残したく以下の条件で対象内かどうか悩み中。アドバイス等…お詳しい方回答よろしくお願いします。 まだ何処へもローン相談はしていません。 夫→40代前半 自営・フリーデザイナー８年目・前勤続12 年収500（申告時） 過去年収変動ナシ 借入金・税金・年金遅延未払ナシ・車ローンナシ 親族貸付金（未回収）500 クレカ取引銀行1枚（ガソリン支払使用） 妻→30代 パート収入月6万 （子供望めなければ昨年退職業種へ正社員希望） 子供ナシ 現在賃貸家賃12万（駐車場代含） 頭金最低額100万～ 情報が少なく申訳ございませんがどなたか回答よろしくお願いいたします。

中古マンションを購入します　土曜日に内覧後　火曜に正式契約 　土曜日内覧時手付け１０万支払い　火曜日には物件の１０％＋仲介手数料の５０％の支払いと売買契約をします 　抵当権の抹消などで　早くて１ヶ月位は引渡しに日にちがかかると説明でした（了解した） 　 日曜日の夜になって　この物件は、このたびこの所有者がなくなったので手放す物件で　 所有者は過去に離婚され別れた子供がいる 　これから血縁関係をたどって　相続人を決定→所有権登記の移転してから 　最終引渡しは新所有者の登記移転後になるので　１ケ月はと言っていたが　もし相続人が売却しないとなれば　この契約は不成立となると仲介人から言ってきた。 　こんなあいまいな物件でも売りに出すのでしょうか 　不成立になったときは　当方の土曜が徒労に終わるのかと思うと残念です こんな時は　仲介業者に　何らかの賠償を請求できますか 　　追伸　もし売買が成立する時　住民票は登記前に新居に移しておくべきでしょうか 　　　　　それとも　旧の住所のままの方が良いのでしょうか 今後のために　教えてください 　

最近、住宅購入かこのまま賃貸か悩んでいます。 私は以下の年収＆家族構成です。 33歳　年収600万（家賃補助48万含む。賃貸でなくなると支給されません） 妻（無職）、子供２人（3歳、6ヶ月） 現在は家賃6.5万円の2LDKを借りており、現状に不満はありませんが、 子供に将来部屋を与えたいと思い始め、今まで考えていなかった住宅購入を 検討し始めました。 色々調べてみましたが、何がベストが分からなくなってしまいました。 今のところ、以下のパターンを考えています。 なお、地方都市の郊外で検討していますので、どのパターンでも結構良い物件ではないかと 思います。頭金は300万程度しか用意できませんが、多分ローン審査はどのパターンでも通るのではないかと思っています。 (1)新築一戸建て購入（土地＋建物3000万前後） (2)新築一戸建て購入（土地＋建物2000万前後） (3)中古一戸建て購入（築10年未満）＆リフォーム（すべて込み2000万前後） (4)中古マンション購入(築20年未満)＆リフォーム（すべて込み1200万前後） (5)一戸建て賃貸（築10年未満、気に入る物件の家賃相場9万円） 何がよく分からなくなってきたかというと、色々調べてみた結果 以下のようなことによって迷わされています。 ・安い物件は耐久性もなく、将来メンテナンス費用がかさむ。 　→新築一戸建2000万って安い物件なのだろうか・・・ ・中古物件は権利面のトラブルが多い。また基本現状渡しなので、物件を見る目が必要 　→私は完全に素人ですが・・・ ・家を買うと住む場所を選ぶことができなくなるのをはじめ、自由が無くなる。 　→安い物件にしとけばなんとかなるのでは。でも(1)(2)が気がかり。 ・賃貸は一生支払いがあるので、老後赤字に。 　→gooのライフプランシュミレータを試しにやってみたら、月々９の家賃を払うより、 　　3000万の物件を買うほうが生涯1000万くらいプラスに。私的には以外でした。 　　家のメンテナンス費用とか考慮されてるんだろうか。 ・持ち家は途中で亡くなっても保険で支払い免除 　→万が一を考えると。でも、60歳まで支払われる収入保障型の生命保険に入ってるし・・・。 (1)～(5)みなさんならどれを選びますか。人に決めてもらうことでは無い認識はあります。 ちょっと自分以外の観点が欲しくなってきたため、投稿しました。 また、詳細なシュミレーションができるサイト、ソフトがあれば教えてください。 よろしくお願いします。

過去に貸し店舗仕様のA建物(三階建て敷地とも私所有)を平面に並べた格好で， B建物(三階建・敷地は第三者所有)を増築し，私が所有しています。 それぞれ独立した機能をもっています。一階は仕切りがありません。 それで・(1)・A建物をC社に売却するに区分登記が可能でしょうか？ ・(2)・B建物も敷地が私の所有になり次第，同じ売却先C社に売却します。 また・(3)・既存の必要書類があるとして私個人が直接登記できるものでしょうか？

不動産会社の対応について このたび一戸建を購入することになりましたが、希望した内容通り施工されていない部分が発覚して不動産会社に申し伝えましたが謝るだけの対応で納得できずに困り果てています。 内容は以下の通りです。 軒の長さが希望した四〇センチに対して実際は二〇センチで施工。 建物請負契約後に軒の長さを二〇センチから四〇センチに変更依頼して対応できるかを確認したら変更できると言われたが屋根が出来上がり自身が建物を確認した際に明らかに長さが違うと感じ不動産会社へ確認したら次のような回答。 建築確認申請時に軒が境界を超えるため認可が下りなかったので二〇センチに変更したと。 今後の対応を確認するも、今更どうすることも出来ないとのこと。 会社側のミスとしては出来ない事実を私たちに伝えることを怠ったことで、迷惑をかけたが請負契約以降の変更なので、お詫び以外の対応等には応じる事が出来ないと、請負契約とはそういうものだと。 私自身としては変更依頼したことに対して対応すると言ったにも関わらず上記のような回答しか得られずに泣き寝入りするしかないのか分からず困っています、それと不動産会社の対応とはこのようなものなのでしょうか。 今後自身が不動産会社に対して何もで出来ないのか、もしくは何か出来るのか教えていただけないでしょうか。

新築時。登記の問題。 築約３８年の古い中古物件土地の購入を検討しています。 しかし、約１年、購入うした土地に引っ越しが出来ない家庭の事情があります。 ★中古物件を残したまま購入しますとメリットとして、 「固定資産税が安い」というのがありますが、 逆に１年間、毎日のように家をチェックしにいかなくては、雨漏りや不法侵入等の 心配もあります。 ★中古物件を更地にして購入する場合のデメリットとして、 「固定資産税」が格段と高額になる事がありますが、 １年間の間に、古物件が壊れて近隣に迷惑かける心配はなくなります。 しかし、やや高台の土地なので、あおぞら駐車場のように勝手に駐車される心配はないのですが、 ゴミを放置されたり、猫や犬のフン、春～夏にかけて生える雑草等のデメリットも考えられます。 このように、２つの選択肢がありますが、 実際の所、どちらの方が近隣に迷惑がかからず、自分達にもデメリットが少なくなるのでしょうか？ そして、登記の問題が発生してきますが、 ●土地購入後即、更地にする場合、土地のみの登記となります（家がなくなるため） でも、直ぐに古物件を壊さず（半年程で壊す予定です）購入する際は、 建物の登記と、土地の登記が必要になってきますが、この場合もどちらの方がよりよいのでしょうか？ 今、この選択肢でとても悩んでいます。 メリットや、デメリットも、まだまだ知らない事もあると思います。 詳しい方、教えて下さい。 また、建物と、家の登記の際の名義も、主人と私（妻）に分けた方がいいでしょうか？ 統一して主人の名前にした方がいいでしょうか？ どうぞ宜しくお願い致します。

販売資料表記ミスについて質問です。 売主から提示された販売資料（間取り、価格等記載のもの）を元に新築戸建（現在未完成）を契約しました。契約状況としては、売主と直契約、9/19契約、10/18までに手付・中間金合わせて400万円支払っています。 営業担当が提示した販売資料をもとに、ピアノが置けるLDKの広さとその他要素のバランスをみながら、10戸分譲地の中から選択したのです。この販売資料は、売り出し時から今に至るまで現地看板に貼られているものです。 しかし、その販売資料と「契約時にもらった平面図」においてLDKの広さで2畳半程度の差が生じていたことが発覚しました。その差は販売資料より狭いというもので、「子供のピアノをおいても充分な広さがあるLDK」を最重視してきた我が家族においては大問題です。その広さが最初から分かっていれば、契約しなかったレベルです。 ついでに和室の広さも差が発生していましたが、それは逆に半畳ほど販売資料よりも広いというもの。これについてはリビング程重視していないので、気にはならないものです。トータルとして1F部分の面積については発生していません。 販売資料と平面図の差は、私たち素人には少し分かりにくく、平面図にはLDの広さしか表記がありません。（キッチン分が畳表記されていない）　契約締結時にも、平面図については渡されはしましたが全く触れられませんでした。もちろん「販売資料と差があります」といった説明も含め一切何もなしです。 後で気付いたので確認してもらうようにしていたのですが、営業担当も「LD分の畳数しか書いてないから分かりづらいですね。キッチンの分と足したら同じだと思いますが、念の為確認します」とのことでした。その回答がまさかこんな形とは…。 営業担当によると、これまで私たちに提示してきた販売資料の全てが間違った表記になっていたとのことで、自分たちもこの指摘を受けるまで表記が間違っていることに気付かなかったとのこと。設計した段階から何も変わっておらず、ただただ販売資料の間違いが独り歩きしていたわけです。もしかしたら他の号棟も違っているかも…なんてつぶやく有り様です。 他の棟の関係もあり設計変更はできないから、代案を用意させて頂きますと言われてますが、これってどうなんでしょうか。他の号棟への振り替えも示唆されていますが、LDKについては今と同レベルのものはなく、一番近いものでも1畳分は狭いです。（しかも販売金額が今のより高い） ・本物件で妥協した場合、銀行本審査のやり直しとなり、ローン特約解除期限を過ぎてしまう。 ・本物件キャンセルの場合、実損が発生し得る。（決めていた幼稚園に入園できなくなる。お金も戻らない。） 等々、いろいろ不利な状況が考えられます。 明日営業担当が自宅に説明にきますが、変な決断をしない為にも、皆さまのお力をお借りできますでしょうか。 振り替えた場合の差額の扱い、この物件自体の契約を破棄、主にこの2点からご教授頂けますと幸いです。宜しくお願い致します。

　建築条件付き物件　住宅ローンについて 　建築条件付き物件を土地／建物共に契約して、現在住宅ローンの申し込みを仲介業者に一任している状況です。 　当方の思惑としては、フラット３５sに魅力を感じており、その線であたってもらうようお願いしております。 　ただ、当該物件は当初フラット３５s仕様ではないとの事でした。そこで売主さんに、省エネ基準を満たすように、建築材をs仕様の物を使用して建築してくれるとの事でした。 　しかし、この売り主さんは３５s仕様の建物を造った事がないとの事なので、フラット３５sの承認が降りるかわからない、わからないが、もし降りなかった場合は都市銀行からの融資を使って契約してくれとお願いされました。 　念のため、都市銀行の金利など、どういった利率や内容になるのか知らせられないまま今にいたります。契約時に伺ったら、現在の各行の店頭金利並みになるよとの事なので深く聞きませんでした。（s仕様になるので多分フラット大丈夫だよとの事もありまして） 　これには続きがあって、素人目で金利が安いと思い、新生銀行や住信SBIを使って下さいとお願いしたら、この２行を含め外資系はローンの支払いが一回でも遅れるとすぐに競売にかけられるから、金利だけでみないほうが良いと含みをもたされました。 　それで先方の進める東三と三井住友、これがダメなら他の銀行に審査を申し込みますとの覚え書にサインをしました。 　しかしながら、別件で質問させていただいている件など、いろいろ疑問に感じる事が出てきております。仮にローンが組めたとして、フラット３５sならコチラの希望する所なので問題ないのですが、他行で通った場合それに準じた条件で支払わなければいけないのでしょうか？ 　先ほど申し上げた別件の事が現在ありますので、可能ならば手付け放棄する事なく解約にこぎ着けたいのですが。。。 　長くなってしまいましたが、ローンの内容を知らせられないまま審査を通された場合の扱いや新生銀行さんなどはダメだよと即断した仲介業者の対応などでアドバイスがあれば、ご教授ください。 　こちらに確認の不手際があるのは重々承知ですが、仲介業者の度々の対応に往生しております。 　http://okwave.jp/qa/q6262741.html

建築施工会社の決定 この度、市街化調整区域の土地を契約しました。そのため、都市計画法３４条１２条を利用して開発許可申請をしなければなりません。開発許可の申請をする際は建築施工先が決定していないとダメなのでしょうか？とりあえず開発許可申請だけを専門家にお願いをして、開発許可取得後に施工会社を決めるのは無理なことなのでしょうか？土地の契約の際には知り合いの工務店に施工をお願いする予定でしたが、色々と折り合いがつかないので他の業者をと考えています。

親子間の不動産売買について質問します。 父に1000万の借金があります。持ち家を売って返済に充てたいと言うのですが、半分は息子である私の名義になっています。父に残債はないのですが、私にはまだ1200万程ローンが残っています。 評価額は2400万円と銀行に言われたので、半分の1200万円で父から買い、そのお金で借金を返済してもらい、私がローンを組みなおすことは可能なのでしょうか？ それとも、他に何か借金を返済するベストな方法がありますか？

住宅ローン特約に基づく契約解除期限について質問です。 無知なもので、文章に分かりにくいところがあるかと思いますが、人生で一番の高額な買い物について悩んでおります。 どうぞお知恵をお貸しください。 先日、売主に100万円の手付金を支払い土地付建物売買契約書を結びました。 フラット35の事前審査は通り、昨晩(10月21日)本審査に必要な書類一式が自宅に届いたのですが… 融資利用の特約に基づく契約解除期限というのが11月1日と契約書に書いてあります。 我が家が書類を揃えて提出できるのは最短で10月26日です。 こんなに短期間で審査の結果は出るのでしょうか。 また、万が一フラット35の審査に通らなかったら他の金融機関に審査を依頼するにしても、11月1日を過ぎてから解約した場合はどんなことをしても手付金は戻ってこないのでしょうか。 色々と考えすぎて不安になっております。 詳しいお方からご助言いただけますと幸いです。 また情報が足りないようでしたら補足致しますので仰って下さい。 乱文失礼致しました。 どうぞよろしくお願い致します。

リニア　駅周辺の土地の価格はどうなる？ こんにちわ。山梨県に住んでいるものです。 リニアのルートがCルートになり一県一駅になるであろうと聞きました。 候補地のひとつである場所に土地があるのですが、駅が出来れば地価は上がりますか？ 所有している土地の場所は山梨県西八代郡市川三郷町です。 （候補地である鰍沢周辺です） 鰍沢は身延線に交わりますので、甲府中心部へのアクセスも容易で 建設中の中部自動車道もあります。 もし、一県１駅などが決まり、鰍沢に駅ができたとすれば 周辺の地価はどのくらい値上がりが期待できるでしょうか？ リニア料金は新幹線の１０００円２０００円高い程度だと聞いていますが 定期券購入でも１０万レベルで月の都心への交通費がかかります。 そこから考えるとミッドタウン的なものにはなりにくく、地価もあがりそうには思えません。 けど、都心へのアクセスが３０分くらいで地価も安く、一軒家の価格も 都心に比べれば圧倒的に安く建てられます。 土地は２年くらい前に買い、売れなくて最近、話があり 売ってしまうことも考えています（買い手は地上げかな？） 皆さんは、どのようにお考えでしょうか？

不動産の金額について 不動産を売却するときの客観的な目安を知りたいのです。 違うかもしれませんが、建物　+　土地　+　色々な査定　が売却金額になると思います。 １）建物 減価償却されていくと思います。 木造耐用年数、鉄骨耐用年数、鉄筋耐用年数がどれくらいでしょうか。 耐用年数はたとえば30年なら30年の均等割りになっていくのですか。 3000万の建物で30年償却だと、1年あたり3000万円　÷　30年　＝　100万円（建物価値2900万円）で、2年目だと200万円（建物価値2800万円）、3年年目だと300万円（建物価値2700万円）の償却になっていくのですか。 ２）土地 公示価格、基準地価格、路線価の3つで、目的の場所が路線価しかない場合は路線価1m2の3.3倍が1坪の金額になるのですか。 仮に駅から230メートル地点の公示価格￥340,000-/m2（￥1,122,000/坪）、駅から700メートル地点の基準地価格￥300,000-（￥990,000-/坪）、目的の建物の路線価￥230,000-/m2（￥759,000-/坪）だとすると、どのような値をとるのですか。 ３）駅は私鉄の特急やJRが止まり交通の便によく、建物から駅まで徒歩3分の物件なら、建物　+　土地　にプラス査定はできるのですか。できるならどのくらいが相場なのですか。20％くらいはアップできるものですか。 ４）近隣に同じような売出し物件が出ていないとき、不動産屋さんは何を基準にして金額を決めるのですか。 ５）近隣に自分の物件と違うタイプの売出し物件があります。その物件は新築ですが建物の設備不足と建物の大きさが中途半端などで買い手が2年ほど付きません。そして値段を半年で500万円下げています。 当方の建物の大きさと設備は近隣の売り出し物件と比べることができないのですが、その物件を意識した金額をつける必要があるのでしょうか。

中国の国内で日本の物件を探している方に不動産売却を考えています。日本で仲介している不動産業者はないでしょうか？？

無登記の建物についてです。買いたい物件について不動産屋にいろいろ質問したところ土地は登記されているが建物(築40年の鉄骨)は、無登記とのこと。こんなケースがよくあるのでしょうか？もちろん境界を測量して登記(売主負担で)してから売却するとのことですが、隣家と境界で少しトラブルがあるとのことです。時間的にすごくかかる(裁判など)物件なのでしょうか？こういう物件はその他にデメリットがありますでしょうか？教えていただければ助かります。

低所得者向けの団地の人しか通っていない学区・・・ 家を購入するため、土地探しの真っ最中です。 先日、駅までの距離、スーパーや銀行、病院などすべて徒歩圏内にあり、日当たりも良い理想と思える土地を見付けました。（A町とします） しかし、一つ問題が・・・。小学校の学区が、正直避けたい学区なんです。 A町は1丁目から8丁目まであり、１丁目から7丁目までが、昔からあるとても古い市営住宅ばかりです。 マンションや戸建ては一切なく、とにかく古い団地ばかり。 低所得者向けの団地だそうです。（実際、他の市営県営団地やURより家賃は半分ほどのようです） その土地は、1丁目にあった大きな駐車場を潰して造成してできた土地で、一戸建ては4件建てられるようです。 つまり、その4件以外は団地とのこと。 そして、小学校の学区が1丁目から7丁目までなんです。戸建てが割と建っている8丁目だけ学区が違います。 そんな状況で、この土地を買おうかとても迷っています。 めちゃくちゃ悪い評判というのは知りませんが、団地（しかも低所得者向け）の人しか行っていない学区というのがとても気になるのです。 ちなみに、その土地から町名が変わり、新たに造成された土地と反対側のお隣の家は、評判の良い学区なのです。（ですから、お隣からは閑静な住宅街ということになります。きれいな戸建てが並んでいて、本当に素敵な町です） 造成された土地の町名がお隣の町名なら、間違いなく迷うことなくその土地を購入していると思います。 学区に目を瞑りさえすれば、とても良い買い物なのですが・・・ 昔から住んでいる人からすると、その町名だけいうと、「あー、あそこに住んでるんだー・・・」という反応です。（要するにあまり評判のよくない町） 子供はまだ幼稚園です。 小学校に入る前に家の購入をしたいと考えているのですが、この土地はやはりやめるべきでしょうか。 一応、お隣の学区の小学校に行けるかどうかも聞いてみましたが、よっぽどの事情がないと基本的に無理ですと言われました。（よっぽどの事情ってどんなことでしょうか・・・） ちなみに私立の小学校に入れるなんてことはとてもできません。経済的に無理です。 参考までにご意見聞かせていただけませんでしょうか。

先日、建築条件付き宅地の契約をしましたが、白紙解約は出来ますか？ 仕事でトラブルが起き、家を建てられる状態ではなくなりました。 手付金はもう支払い済みで契約書には 本契約は売買契約締結後３ヶ月以内に売主代理と建設請負契約を締結することを条件として締結するものです。万一、売主代理と買主との間で設計の協議が整わない等の事由により、建設工事請負契約が成立しない場合には、本件土地売買契約は解除となります。 この場合、売主は買主に対しすでに受領返金品の全額を無利息にて返還することとします。 と書かれているのですが、三ヶ月経ったら自動的に解約されるのですか？ またその際は手付金は返還されますか？

【競売物件を購入後、20年住んだ後の売却額について】 不動産屋が買い取った競売物件を、不動産屋から紹介されています。 戸建中古です。 立地条件や家の程度など申し分なしなので、購入を検討してます。が、 これに20年ほど住んで売却する場合、家の価値はほとんど無くなって いると思いますが、土地も元競売物件だったという事がハンデになり、 相場より安くしか売れないのでしょうか？

公図と土地面積について 今回役所から地籍調査がありましたが隣地と地境について折り合いがつかなくて困っています。 当該土地は先方が当方より１段と高いため石垣とそれに接してみぞがあります 状況から当然そのみぞが境と当方は認識していましたが 先方の言い分は 公図の面積より実際の面積が5％ぐらい少ない。隣地の当方の面積は公図よりやや多い。 したがって公図と合致するように差額を買い取ってくれ。 そうすれば　みぞを境と認めます　　との言い分です。 このあたりは石垣もみぞも１００年ぐらい前からの地方の住宅地です 質問です (1)先方が云うように　公図は絶対的に正しいものでしょうか？ (2)地境が決まらないと地籍調査は出来ないのでしょうか？ 100年以上の間　みぞを境にして使用してきたことで地籍調査は進行出来ないものでしょうか？

住宅ローンは大丈夫か。 現在、５５歳の母と３１歳の私で貸家に月７万円ほど払っています。 ２２歳の弟は今大学の寮に住んでいて来年就職、もう内定も決まっております。 前から中古住宅の購入は考えたことがあったのですが、 事情がありなかなか買いにくい状況だったので先送りになっておりました。 最近ようやく決心がついたのですが、 ○２年前に転職したため私の給料は手取１３万 ○母の給料は手取１２万 ○昔亡くなった父が借金してました ○貯金はほとんどありません などの状況を考えると住宅ローンを組むことができるのか心配です。 また今の貸家は亡くなった祖父が手続きしたので、物件以外に どのような費用がかかり、いくらくらいみておく必要があるのか検討もつきません。 ぜひ、わかる方教えてください。 拙い文章でわかりにくいと思いますがよろしくお願いします。